Czasem inwestor występujący z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (dalej: WZiZT) ma szersze zamiary inwestycyjne, które później musi (po X latach – wiemy, jak długo czeka się w tym zakresie na decyzję) ograniczyć, choćby z powodu braku kapitału lub dekoniunktury na rynku. Dopóki teren inwestycji z WZiZT nie jest większy od terenu inwestycji określonego we wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę (dalej: PnB), dopóty nie powinno powodować to problemu. Nie pisałbym jednak o tym, co wydaje się oczywiste, gdyby nie zdarzały się sytuacje, w których rozbieżność obszarowa in minus była wskazywana przez urzędnika jako kwestia utrudniająca czy uniemożliwiająca wydanie decyzji o PnB. O niewydumanym charakterze sprawy świadczy fakt, że tematyka ta powtarza się w wyrokach sądów administracyjnych.
Art. 33 ust. 2 pkt 3 ustawy Prawo budowlane (dalej: PB) z dnia 7 lipca 1994 r. (z późn. zm.) wymaga, by do wniosku o PnB załączyć decyzję WZiZT, jeżeli jest ona konieczna, zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W zapisie tym niejako mamy do czynienia z kontynuacją ustaleń art. 32 ust. 4 pkt 1 PB, warunkującego wydanie pozwolenia na budowę ważnością decyzji o warunkach zabudowy. Jednak żaden przepis prawny nie wymaga, by wniosek o PnB był w pełni tożsamy z zakresem decyzji WZiZT. Potwierdzają to:
We wniosku o WZiZT należy udowodnić (art. 61.1 pkt. 2–3 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) m.in., że teren ma dostęp do drogi publicznej oraz „istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego”. Często więc ujmujemy w tym dokumencie np. zjazd z drogi publicznej czy teren przyłączenia do infrastruktury przewidywanej zgodnie z informacjami otrzymanymi od gestorów mediów. Dostajemy decyzję o WZiZT i przygotowujemy projekt budowlany, który za kilka miesięcy składamy z wnioskiem o wydanie PnB.
il. Teren inwestycji w decyzji PnB i WZiZT, rys. Piotr Żabicki.
We wniosku o PnB możemy ująć wspomnianą wyżej budowę zjazdu z drogi publicznej czy budowę przyłączy (o przyłączach w projekcie budowlanym pisaliśmy w Z:A 701), ale nie musimy tego robić.
Zakres tego dokumentu reguluje ustawa Prawo budowlane. Zgodnie z art. 33 ust. 1 „Pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego”, ale jednocześnie (art. 28.1) „Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29–31”. W art. 29 wymienione są obiekty oraz roboty budowlane, w których przypadku pozwolenie na budowę nie jest konieczne, w art. 30 opisano, co wymaga „zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej” (i jak należy to zrobić). Do wykonania elementów zagospodarowania koniecznych do obsługi inwestycji, jak zjazdy czy przyłącza, decyzja o pozwoleniu na budowę nie jest konieczna. Potwierdza to np. wyrok NSA z dnia 18 lutego 2013 r. (II OSK 896/12): „Nie ma żadnych przekonujących argumentów, by w obecnie obowiązującym stanie prawnym nie można było zatwierdzić projektu budowlanego budynku i udzielić pozwolenia na jego budowę w sytuacji, gdy projekt ten nie zawiera przyłączy”. Również w wyroku WSA we Wrocławiu z dnia 11 maja 2016 r. (II SA/Wr 778/15) sędziowie podtrzymali powyższą tezę.
Wykonanie i odbiór przyłączy zgodnie z prawem wymaga potwierdzenia (w formie protokołu) przed organem nadzoru budowlanego na etapie uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie obiektu, a po nowelizacji PB w przypadku procedury zawiadomienia o zakończeniu realizacji budynków mieszkalnych jednorodzinnych ww. protokoły nie są konieczne.
Podsumowując, nie ma żadnych przepisów, które wymagałyby, aby teren inwestycji określony we wniosku o PnB pokrywał się z decyzją o WZiZT. Można więc skutecznie złożyć wniosek o PnB w sytuacji, kiedy WZiZT dotyczy większego terenu. Tego się trzymajmy i nie dajmy z siebie robić wariatów…
PRZYPISY:
reklama
