Przyłącza w projektach budowlanych

Według nowej ustawy Prawo budowlane (Dz.U. z 2015 r. poz. 443) w definicji obiektu budowlanego z wyrażenia „budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi” (do których zalicza się przyłącza i urządzenia instalacyjne) została usunięta część „i urządzeniami technicznymi”. Teraz definicja brzmi więc:
„Art. 3. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1. obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu  zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych”.

Zgodnie z nią przyłącze nie jest więc częścią składową budynku. Z ustawy usunięto również wymóg zamieszczania w projekcie budowlanym oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci: wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej, gazowej, elektroenergetycznej, telekomunikacyjnej, a także do dróg lądowych.

Tryb realizacji przyłączy

W uzasadnieniu do projektu zmiany ustawy wpisano m.in.: „Weryfikacja spełnienia przez budynek warunków określonych w ustawie Prawo budowlane w zakresie podłączenia do mediów będzie dokonywana na etapie oddawania inwestycji do użytkowania” oraz „Nie ma zatem potrzeby, aby na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę organ administracji architektoniczno-budowlanej weryfikował możliwość przyłączenia do sieci, leży to bowiem w interesie inwestora”.

Ustawa Prawo budowlane reguluje tryb realizacji przyłączy, jest to wyraźnie wskazane w jej art. 6 i art. 57 ust. 1 pkt 6:

• art. 6 – „Dla działek budowlanych lub terenów, na których jest przewidziana budowa obiektów budowlanych lub funkcjonalnie powiązanych zespołów obiektów budowlanych, należy zaprojektować odpowiednie zagospodarowanie, zgodnie z wymaganiami art. 5 ust. 1–2b, zrealizować je przed oddaniem tych obiektów (zespołów) do użytkowania oraz zapewnić utrzymanie tego zagospodarowania we właściwym stanie techniczno-użytkowym przez okres istnienia obiektów (zespołów) budowlanych”;
• art. 57 ust. 1 – „Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć: (...) 6) potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy”.

Ponadto, w art. 29 ust. 1 czytamy, że: „Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa: (…) przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych”.

Potrzeba interpretacji

Niestety, od pewnego czasu, do Izby Architektów RP docierają niepokojące sygnały o błędnym interpretowaniu przepisów przez organy administracji architektoniczno-budowlanej. Wątpliwości urzędników budzi art. 33 ust. 1, dotyczący samodzielnego funkcjonowania obiektu w kontekście przyłączy. Tu z pomocą przychodzą orzeczenia sądów administracyjnych (np. Wyrok NSA syg. II OSK 896/12 z 18.02.2013 roku, Wyrok WSA w Olsztynie sygn. Akt II SA/Ol 35/17 z 23.03.2017 roku): „Wymóg z art. 33 ust. 1 Prawa budowlanego, określający, iż obiekt «może funkcjonować samodzielnie zgodnie z jego przeznaczeniem» jest zawarty nie w zdaniu pierwszym, lecz w zdaniu drugim, wskazującym, kiedy pozwolenie na budowę może obejmować wybrane tylko obiekty lub zespoły obiektów budowlanych, stanowiące część tylko zamierzenia inwestycyjnego. Oznacza on tylko tyle, że przy podzieleniu zamierzenia na różne obiekty budowlane obiekty te muszą stanowić odrębną całość zdolną do samodzielnego funkcjonowania w przyszłości. Nie oznacza to natomiast, że powinny one być gotowe do eksploatacji bezpośrednio po zakończeniu budowy (obiektu). Realizacja przyłączy do budynku ma znaczenie przy udzieleniu pozwolenia na użytkowanie budynku, co wynika z przepisu art. 57 ust. 1 pkt 6 Prawa budowlanego”.

Jak wynika z powyższych orzeczeń, gdyby z przepisu art. 33 Prawa budowlanego wyciągnąć wniosek o konieczności objęcia pozwoleniem na budowę obiektu z wszystkimi przyłączami, to przepisy art. 29 ust. 1 pkt 20 oraz art. 29a tej ustawy stałyby się w znacznej części przepisami martwymi.

Dodatkowo, warto zauważyć, że w praktyce przyłącza, np. elektryczne i gazowe, są wykonywane na mocy umowy pomiędzy inwestorami a gestorami tych mediów. Pierwszy w opłatach przyłączeniowych ma zapewnione doprowadzenie ich do granicy działki lub budynku i nie zajmuje się procedurą przygotowania realizacji tego fragmentu infrastruktury.

Różne stopnie skomplikowania

Wszystko to prowadzi do wniosku, że w obowiązującym stanie prawnym przyłącza nie muszą być objęte decyzją o pozwoleniu na budowę zasadniczego obiektu, gdyż nie są jego częścią składową, a realizujący je inwestor może zdecydować, jak to zrobić – dokonać zgłoszenia zgodnie z art. 30 Prawa budowlanego albo skorzystać z trybu wskazanego w art. 29a ust. 1 ustawy.

Opracowując projekt budowlany, należy jednak wziąć pod uwagę § 8 ust. 3 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, dotyczący szczegółowego zakresu oraz formy projektu budowlanego. Ten zaś – przy uwzględnieniu art. 34 ust. 2 Prawa budowlanego (w brzmieniu: „Zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych”) – wymaga, by część rysunkowa projektu zagospodarowania terenu sporządzona na mapie, z uwzględnieniem § 7, określała: układ sieci oraz instalacji uzbrojenia terenu, przedstawiony z przyłączami do odpowiednich sieci zewnętrznych i wewnętrznych oraz urządzeń budowlanych. Przy czym przedstawienie przyłączy należy rozumieć jako określenie ich możliwego, proponowanego lub planowanego przebiegu, bez objęcia szczegółowym rozwiązaniem projektowym i zakresem wniosku o pozwolenie na budowę.

Grzegorz Jachym

Architekt IARP

członek Krajowej Rady Izby Architektów RP, koordynator Komisji Prawa Inwestycyjnego KRIA, przewodniczący Podkomisji Prawa Budowlanego KRIA