Facebook

Dom z ogródkiem a sprawa polska

Z:A 87

KATEGORIA: Prawo

„Idź na cmentarz, to się opamiętasz!” – napisał kiedyś Edward Stachura. Oczywiście postawiona przez poetę teza miała inny, egzystencjalny wymiar, ale zupełnie nieoczekiwanie dobrze ilustruje stan przestrzeni publicznej w Polsce.

Jakość przestrzeni publicznej naszego środowiska zbudowanego oraz jakość przestrzeni cmentarzy, szczególnie w ich współczesnych częściach, mają – niestety – wiele cech wspólnych. Obydwie przestrzenie stanowią chaotyczną, przypadkową zbieraninę form ucieleśniających plastyczne gusty swoich fundatorów, gdzie w miejsce koordynacji, kontynuacji, nawiązania i dopasowania stosuje się kryteria źle rozumianej indywidualności – aby było inaczej, niż ma sąsiad. Za ten urbanistyczny wyścig zbrojeń płacimy wszyscy, a ceną jest niska jakość naszego wspólnego dobra, czyli ładu przestrzennego środowiska zbudowanego.

(NIE)ŁAD JEDNORODZINNY

Z ładem przestrzennym podobno jest jak z yeti – wszyscy o nim słyszeli, nikt go nie widział. Najczęściej zaczynamy go sobie uświadamiać wtedy, gdy go stracimy. Pozostaje zatem ciągle aktualne pytanie – jak do tej dewastacji nie doprowadzać? Wszystkie wady systemowe tego zjawiska najlepiej widoczne są w obrębie współczesnej zabudowy jednorodzinnej. To na tym polu następuje swoista „wielka kumulacja” chaosu, braku optymalizacji przestrzennej, infrastrukturalnej i energetycznej w połączeniu z brakiem koordynacji form, kolorystyk, dopasowania do otoczenia zbudowanego i krajobrazowego.

W tym zakresie jesteśmy ciągle krajem na dorobku architektonicznym. W obliczu kolejnego fiaska następnej odsłony programów mieszkaniowych miotamy się jako państwo od ściany do ściany. Z jednej strony ściana ta jest wyznaczana przez model ekstensywnej zabudowy jednorodzinnej, z drugiej zaś – przez powierzenie zaspokojenia społecznych oczekiwań wobec własnego M przedsiębiorcom budowlanym, którzy – skupiając w swoich rękach grunty, wykonawstwo, projektowanie i marketing – wywindowali ceny metra kwadratowego mieszkania do poziomu porównywalnego chyba tylko z ceną programu badań kosmicznych. Czy najnowsza propozycja rządowa mówiąca o postawieniu na indywidualne budownictwo mieszkaniowe, z darmowym dostępem do rządowej bazy projektów gotowych, przyniesie w tym obszarze przełom?

Na samym wstępie trzeba wyraźnie powiedzieć, że budownictwo jednorodzinne wolnostojące to najmniej efektywny, najbardziej „terenochłonny”, energochłonny, wydłużający sieci uzbrojenia i komunikację sposób budowania. Jeśli szukamy sposobu zapewnienia szybkiego przyrostu mieszkań, to jest to najgorsze z możliwych rozwiązań. A przecież cały czas rozmawiamy o tym w aspekcie pokonywania problemów mieszkaniowych.

Warto w tym miejscu przywołać przykład Austrii, gdzie z uwagi na wymienione wady zaprzestano promocji tego typu budownictwa, m.in. poprzez wykluczenie tej kategorii z prestiżowych konkursów i nagród architektonicznych. Uznano po prostu, że społeczny koszt rozproszonej zabudowy jednorodzinnej jest na poziomie nieakceptowalnym.
 

Źródło: Izba Architektów RP

BUDOWNICTWO KATALOGOWE

Projekty katalogowe są wykorzystywane od wielu lat. Wydaje się, że próby odnalezienia typowych rozwiązań będą prowadzone zawsze. Powinny jednak ograniczyć się do oszczędnych, efektywnych energetycznie, opartych na minimach powierzchniowych domów dostępnych (przykładem mogą być konkursy organizowane kiedyś przez MURATORA). Wzbogacałyby one ofertę projektową, ale – jako dedykowane indywidualnym inwestorom – nie stanowiłyby recepty na rozwiązanie kryzysu mieszkaniowego. 

Budownictwo katalogowe niesie za sobą duże ryzyko dla jakości przestrzeni publicznej. Cała istota projektowania architektonicznego polega na indywidualnym dostosowaniu domu do potrzeb, stylu życia, finansów, wielkości rodziny itd. oraz, co chyba najważniejsze, na dopasowaniu do otoczenia – najbliższego sąsiedztwa, regionu, dziedzictwa kulturowego, krajobrazu – i wreszcie do przepisów planu miejscowego. To dlatego do historii architektury, a także do prestiżowych zestawień zawsze przechodzą domy projektowane indywidualnie.

Dom zaczerpnięty z katalogu również musi być dopasowany do potrzeb inwestora, dobrze ulokowany na działce (o często unikalnej geometrii), z uwzględnieniem stron świata, naświetlenia i nasłonecznienia. Jednak z uwagi na interes publiczny musi też skutecznie rozwiązywać relacje sąsiedzkie oraz wpisywać się w wymienione już konteksty przestrzenno-krajobrazowe i kulturowe. To dlatego powierzamy to wielowątkowe zadanie, nawet w przypadku adaptacji projektu gotowego, architektom – osobom reprezentującym zawód zaufania publicznego. To dlatego nie możemy tego zlecić inżynierom konstruktorom, specjalizującym się wyłącznie w technicznej stronie zagadnienia. 

Pojawiające się ostatnio rządowe inicjatywy legislacyjne wydają się iść w kierunku masowego propagowania ekstensywnych koncepcji budownictwa jednorodzinnego ze szczególnym naciskiem na typizację rozwiązań projektowych, posuniętą do przywołania z rządowej bazy projektów gotowych jedynie numeru katalogowego i zastąpienia nim obecnej części rysunkowej projektu. Powstaje zatem pytanie: jaki walor tkwi w takim rozwiązaniu legislacyjnym?

Czy jest nim czas przygotowania projektu? No raczej nie. Nawet jeśli odliczanie rozpoczniemy od zakupu katalogu lub pierwszego rekonesansu w internecie, to do momentu, kiedy znajdziemy ten upragniony projekt, upłynie wiele czasu. A jeśli do tego dodamy tę nieodzowną pracę adaptacyjną (mapa, geologia, niezbędne adaptacje funkcji i bryły), to zysk czasowy okaże się niewielki.

Czy może jest nim czas zatwierdzania projektu? Od chwili, kiedy wprowadzono domy jednorodzinne na zgłoszenie, w sytuacji gdy ich obszar oddziaływania nie wykracza poza działkę, można powiedzieć, że ten czas skrócono do granic możliwości. Rezygnując z postępowania administracyjnego, ustalono, że zatwierdzenie projektu będzie trwało 30 dni, co niejednokrotnie jest okresem krótszym niż czas oczekiwania na paszport czy nowy dowód osobisty. Nie ma dokładnych danych co do korzystania z tej formy pozwolenia, ale szacunkowo są to liczby bardzo niewielkie.

A może chodzi o ekonomikę i koszty realizacji? Zdecydowanie nie. To zagadnienie zostaje dopracowane w fazie projektu technicznego i przy poszukiwaniu takiej optymalizacji niezbędny jest architekt.

Może zatem chodzi o koszty projektu? Wiele osób mówi, że tak. Ale zapomina przy tym o projekcie zagospodarowania terenu, analizach przedprojektowych i w końcu o wydatkach na dostosowanie projektu do własnych potrzeb. To honorarium zwiększa oczywiście koszty dokumentacji, może nie tak znacząco jak w przypadku indywidualnego projektu, ale co najmniej do poziomu 60% jego wartości. Jeżeli spojrzymy na ten koszt przez pryzmat relacji do ceny całej inwestycji, to w żaden sposób nie wytłumaczymy oszczędności na projekcie, która pozostawiła nam w kieszeni najwyżej 2%!!!

Reasumując, tak na dobrą sprawę proponowane rozwiązanie w niewielkiej skali obniża koszt inwestycji, gdyż wszystkie inne zagadnienia działają tak samo jak w przypadku „zwykłego” katalogu. Organ architektoniczno-budowlany, który wpisze do pozwolenia numer projektu, i tak będzie musiał korzystać ze swoich kompetencji w celu sprawdzenia projektu zagospodarowania terenu i zgodności z miejscowym planem lub decyzją o warunkach zabudowy. Przy okazji trzeba mieć nadzieję, że zostanie przywrócona możliwość wystosowania sprzeciwu, który w wielu sytuacjach – oprócz interesu sąsiada – chroni także interes społeczny.

Nieustannie zastanawiamy się nad fatalnym stanem naszej przestrzeni zabudowanej. Mierzi nas brzydota miast i miasteczek, szczególnie tych, które tracą swoje historyczne i kulturowe cechy przez brak kultury budowania i zupełną pogardę dla zasad estetyki. Projekt katalogowy, ukryty za numerem, na pewno tego stanu nie poprawi. Już teraz widać postępującą degradację przestrzeni w miejscowościach wypoczynkowych i atrakcyjnych turystycznie. Różnego rodzaju osady domków na wynajem pokrywają coraz większe powierzchnie, zupełnie nie dbając o nawet podstawową harmonię z otoczeniem. A nowa zabudowa nie tworzy żadnego układu poza wyśmiewaną, ale coraz powszechniejszą „urbanistyką łanową”.

OPTYMALNY MODEL OSADNICZY

Na zakończenie, w kontekście toczącej się w Ukrainie wojny, prowadzonej m.in. z wykorzystaniem „broni energetycznej”, warto zwrócić uwagę, w jaki sposób przyjęty model mieszkalnictwa oddziałuje na energochłonność tkanki mieszkaniowej, wpływającą w ostatecznym rozrachunku na poziom samowystarczalności państwa, oszczędność zasobów oraz jakość klimatu. W tym kontekście na plan pierwszy wysuwa się zagadnienie koncentracji zabudowy, której możliwie wysoki wskaźnik powinien być w naszej opinii priorytetem w wyznaczaniu modelowego systemu mieszkalnictwa. Jest to zresztą proces naturalny, gdyż koncentracja zabudowy, leżąca u podstaw urbanizacji, miała za zadanie skrócenie ciągów komunikacji, oszczędność energii i zasobów, powszechną dostępność lub – ujmując to inaczej – stworzenie jak najbardziej efektywnej struktury społeczno-przestrzennej.

Modele osadnicze oparte na budownictwie jednorodzinnym, których temat pojawia się w debacie publicznej, są z energetycznego, ekonomicznego i przestrzennego punktu widzenia najmniej efektywne. Oczywiście nie oznacza to, że nie będziemy w przyszłości realizowali społecznego marzenia o własnym domku z ogródkiem, jednak z perspektywy planowania krajowego, podczas budowania optymalnych modeli osadniczych, powinien to być kierunek mniejszościowy, a na plan pierwszy mają wysuwać się modele wielomieszkaniowe, o wyższej efektywności, m.in. energetycznej. Jak widać na infografice, z 12 wolnostojących domów jednorodzinnych o przykładowej powierzchni zabudowy 100 m2 każdy traci przez przegrody zewnętrzne o 21% energii więcej, niż ma to miejsce w modelu budownictwa jednorodzinnego szeregowego, i aż o 120–150% więcej (w zależności od formy przestrzennej) niż w przypadku budownictwa wielorodzinnego z 12 samodzielnymi lokalami. Jeśli weźmiemy pod uwagę, że rocznie oddawanych jest do użytku ok. 120 tys. domów jednorodzinnych, to oczywistym staje się fakt, że sumaryczne wielkości zapotrzebowania energetycznego nie są już problemem związanym wyłącznie z indywidualnymi rachunkami za gaz, ale stają się zagadnieniem z dziedziny polityki bezpieczeństwa energetycznego państwa w najbliższych tygodniach i latach.

Jako architekci czerpiemy doświadczenie z prowadzonych dużych projektów infrastrukturalnych, w szczególności mieszkaniowych. Chcemy włączyć się konstruktywnie w proces poprawy mieszkalnictwa i jesteśmy w stanie wskazać obszary prawne, które pozwolą nam dyskutować o znacznym przyspieszeniu działań w dziedzinie budownictwa wielorodzinnego. Powinniśmy dążyć do takich zmian ustawowych, które pozwolą, pomimo bardzo trudnej sytuacji gospodarczej, optymalnie wykorzystać potencjał inwestycyjny, zwiększyć podaż mieszkań oraz podnieść standard urbanistyczny inwestycji, tak aby odpowiadał celom zrównoważonego rozwoju.

 

Piotr Fokczyński
Piotr Fokczyński
Architekt IARP

prezes KRIA RP; w latach 2001–2018 wiceprzewodniczący Dolnośląskiej Okręgowej Izby Architektów, a od 2003 do 2021 roku Architekt Miasta Wrocławia; nadzorował pracę liczącego 150 osób Wydziału Architektury i Budownictwa, poprzez wytyczne do planów miejscowych zarządzał miejską przestrzenią, tworząc lokalną politykę architektoniczną, osadzoną w przepisach prawa, ale podporządkowaną nadrzędnemu celowi – dobru publicznemu; twórca i koordynator projektu (wraz z Izbą Architektów oraz miastem Wrocław) modelowego osiedla Nowe Żerniki

Piotr Gadomski
Piotr Gadomski
Architekt IARP

wiceprezes KRIA RP, przewodniczący Komisji ds. Legislacji w latach 2010–2014 i wiceprezes KRIA RP ds. Legislacji w latach 2014–2018; absolwent Wydziału Architektury Politechniki Gdańskiej; od 1989 roku pracował w ramach Biura Architektonicznego ARCHITEKCI-GADOMSCY; od 2012 roku był przewodniczącym Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej w Olsztynie, a w latach 2016–2018 przewodniczącym Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej; członek Polskiej Rady Architektury

reklama

Warto przeczytać