Facebook

Architekt i jego praca, cz. XXI

Z:A 88

KATEGORIA: A...symetria umowy

Procedury usuwania usterek to ważna część umowy, która pozwala określić prawa i obowiązki nie tylko architekta, ale także inwestora.

Ta część umowy nieprzypadkowo znalazła się zaraz po zobowiązaniach klienta. W początkowej fazie negocjacji nad tym fragmentem strony muszą uzmysłowić sobie, że błędów nie popełnia tylko ten, kto nie pracuje. Każdy ma prawo do pomyłki. Jednak rzetelność zawodowa wymaga, aby umieć się do niej przyznać.

Powszechnie procedury usuwania wad i usterek w każdym państwie są regulowane przez stosowne kodeksy cywilne. Jednak specyfika usługi projektowej wymaga podkreślenia niektórych problemów w treści umowy. Pierwszym i podstawowym jest to, że prace projektowe wykonywane są etapami. Weryfikacja zakończenia każdego z nich powinna stanowić punkt wyjścia do rozpoczęcia kolejnych czynności. Jest to jedna z ważniejszych kwestii umownych. Zamawiający, aprobując przedkładane przez architekta propozycje, podejmuje decyzje wiążące obie strony. Na przykład po zaakceptowaniu rozwiązań projektowych na etapie prac koncepcyjnych, zamawiający nie może w kolejnej fazie realizacji umowy zarzucać architektowi, że zostały pominięte istotne wytyczne programu inwestycji, aprobowane w trakcie prac analityczno-studialnych. Żądanie usunięcia nieodpłatnie tej „usterki” nie będzie miało formalnego uzasadnienia. Jeżeli taki błąd wystąpił już na etapie projektu koncepcyjnego, to powinien zostać wykryty przez zamawiającego przed akceptacją rozwiązań. Procedura usunięcia braków w kolejnym etapie projektu byłaby wówczas dla architekta wiążąca. Nie dotyczy to sytuacji, w których okazuje się, że architekt wykonał pracę niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego.

Proces projektowania ma charakter ewolucyjny. W trakcie prac nanoszone są na bieżąco korekty założeń wstępnych. W części opisującej procedury usuwania wad i usterek umowa, wbrew pozorom, ma też charakter zobowiązań wzajemnych, i nie jest tylko restrykcją wobec architekta.

Ktoś mógłby powiedzieć, że przecież inwestor nie musi się znać na projektowaniu i ma prawo nie rozumieć reguł obowiązujących w procesie inwestycyjnym. Wynajmuje przecież specjalistę – architekta, a ten powinien wszystko wykonać tak, aby zaplanowane przedsięwzięcie inwestycyjne zostało prawidłowo zrealizowane. To prawda. Jednak architekt nie działa w próżni. Stąd podział projektowania architektonicznego na poszczególne fazy. Weryfikacja, czy też jak niektórzy wolą ją nazywać akceptacja, zwykle nie dotyczy wiedzy tajemnej, a spraw oczywistych. Rolą architekta jest takie przedstawienie inwestorowi swojej pracy, aby było to dla niego zrozumiałe. 

W przypadku dużych zamówień, klienci zwykle mają własne komórki inwestycyjne, zatrudniające różnych specjalistów z dziedziny budownictwa. Wtedy błędy wyłapywane są na bieżąco. 

Ale jak klient, bez wykształcenia budowlanego, ma stwierdzić, czy projekt, nazywany projektem technicznym (dotyczy nomenklatury stosowanej w starym Prawie budowlanym sprzed 1994 roku; w nowym prawie projekt techniczny to część projektu budowlanego), wykonawczym lub warsztatowym, jest zgodny z normami i przepisami budowlanymi? Zwykle błędy popełnione przez architekta lub specjalistę branżowego na tym etapie prac projektowych wykrywane są w trakcie realizacji lub, co gorsza, podczas eksploatacji obiektu. Dlatego w wielu krajach, zgodnie z przepisami budowlanymi, dokumentacje techniczne są obligatoryjnie sprawdzone przez instytucje niezależne od architekta. Rzetelna weryfikacja projektu z zastosowaniem odpowiednich procedur, często umożliwia poprawienie błędów przed przekazaniem kompletu dokumentacji zamawiającemu. Wówczas klient powinien mieć podstawy prawne do roszczeń względem osób, które miały dokonać kontroli, a nie dopełniły swojego obowiązku. Co ciekawe, takie roszczenie może być uznane przez sąd, pomimo że inwestora ze sprawdzającym projekt nie wiążą żadne pisemne umowy. 

Jeżeli błąd zostanie popełniony we wstępnych fazach analitycznych, których sprawdzanie nie jest wymagane przez prawo budowlane, klient może mieć problem. Po rozpoczęciu prac budowlanych konsekwencje powstałej na wstępie nieprawidłowosci, bardzo często nie są możliwe do naprawy. Takie błędy powinny zostać wykryte najpóźniej na etapie projektu budowlanego, tzn. takiego, który jest składany do właściwego urzędu z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę. I architekt jest zobowiązany to zagwarantować. Szkopuł w tym, że błędy analityczne popełniane są przez samego inwestora, który „oszczędzając” na profesjonalnym architekcie, znanym tylko sobie sposobem próbuje analizować własne „marzenia”. Dopóki rozważania dotyczą efektywności ekonomicznej przyszłej inwestycji, nie stanowi to problemu, bo klient, jako osoba z założenia znająca się na finansach, z pewnością będzie bardziej kompetentny od architekta. Jeśli jednak zamawiający sam rozpocznie analizowanie np. lokalizacji przyszłej inwestycji i nie skonsultuje tego z architektem przed rozpoczęciem prac projektowych, może popełnić kosztowny błąd. Zamawiający ocenia usytuowanie obiektu pod kątem ładne – brzydkie, ekonomiczne, nieekonomiczne itd. Architekt zaś sprawdza, czy teren pod inwestycję jest zgodny z zapisami w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, czy nie występują tam wody gruntowe, czy struktura geologiczna pozwala na posadowienie konkretnych obiektów bez ponoszenia kosztów związanych z przystosowaniem gruntów pod budowę, czy obszar jest objęty ochroną konserwatorską, czy nie ma ograniczeń wynikających z przepisów o ochronie środowiska itd. Jeżeli okaże się, że samodzielnie wykonane przez inwestora prace analityczne będą błędne, to może on ponieść straty finansowe znacznie większe, aniżeli wyniosłoby honorarium architekta.

USUWANIE WAD I USTEREK W PROJEKCIE

Założyć trzeba, że architekt działa w dobrej wierze, a błędy są czysto techniczne i usuwalne. Dlatego rozdział umowy Usuwanie wad i usterek w projekcie ma charakter typowo porządkujący i przedstawia procedury postępowania obu stron w przypadku ich wystąpienia.

PODSTAWOWE POSTANOWIENIA

Zobowiązanie zamawiającego do weryfikacji danej fazy projektu w oznaczonym terminie – tego typu zapis umowy można uznać za preambułę rozdziału określającego procedury usuwania usterek. Niejeden architekt w swej pracy zawodowej zetknął się z przetrzymywaniem w nieskończoność projektu przekazanego do akceptacji klienta. I gdyby chodziło tylko o kilkudniową zwłokę, nie byłoby żadnego problemu. Jednak wielu inwestrów wstrzymuje się z podjęciem decyzji, zupełnie nie biorąc pod uwagę umownych harmonogramów prac architekta. I bywa, niestety, iż klient dziwnie zapomina o tym fakcie, gdy projektant nie wywiązuje się z terminów umownych. Szczytem braku kultury jest naliczanie architektowi w takich sytuacjach kar umownych za niedotrzymanie terminu. Z podobnym postępowaniem można spotkać się, mając za klienta tzw. szybkiego dorobkiewicza, którego cechuje arogancja i brak skrupułów w kontaktach międzyludzkich. Taki inwestor dysponuje nieraz olbrzymią fortuną i gardzi tymi, którzy dla niego pracują. Podobnie sprawa wygląda przy zamówieniach publicznych. I co ciekawe, nie dotyczy to najmniejszych społeczności lokalnych, lecz średnich i dużych urzędów samorządowych, które zwykle mają komórki inwestycyjne. Tu architekt może spotkać się z propozycjami natury korupcyjnej. Buta i pycha urzędników odpowiedzialnych za prawidłowy przebieg inwestycji bywa porażająca. Zdarzają się osoby, którym obce jest myślenie kreatywne, zaś w pracy, przez kilka godzin dziennie, mają poczucie olbrzymiej władzy i pogardy dla całego świata. Jak rozpoznać takiego kontrahenta? Otóż tacy ludzie bez skrupułów żądają zapisania w umowie tylko tego, co architekt musi wykonać, ale zawsze wyrażają zdumienie, że ten czegoś od nich oczekuje. I z charakterystyczną arogancją kategorycznie nie zgadzają się na zapisy symetryzujące umowę. Podczas rozmowy o swoich zobowiązaniach posuwają się nawet do obrażania architektów oraz całej społeczności architektonicznej. Jednak gwoli wyjaśnienia: to ludzie przewidywalni w zachowaniu, a zatem zaaplikowanie stosownej „szczepionki” umownej jest łatwe. Gorzej przedstawia się sytuacja z bardziej wyrafinowanymi klientami, którzy umiejętnie potrafią skrywać negatywne cechy swojego charakteru. To ujmująco uprzejma grupa klientów. Współpraca teoretycznie powinna przebiegać znakomicie. Do czasu. Zazwyczaj uderzają w architekta, gdy przychodzi dzień wzajemnych rozliczeń. Nagle znajduje się „notesik”, w którym spisano wszystkie potknięcia projektanta. Uruchomienie procesu naliczania kar umownych jest automatyczne, i są one egzekwowane bez mrugnięcia okiem. W rozpoznaniu tego typu kontrahentów może pomóc wyciągnięcie wniosków z przykrych doświadczeń innych kolegów po fachu. Tu recept nie ma, szczególnie jeśli jest to inwestor jednorazowy. 

Czy zatem architekt, pełen dobrej woli profesjonalista, nie ma szans w takim pojedynku? Na szczęście, nie do końca. Przeanalizujmy hipotetyczną sytuację: we wstępnych rozmowach pojawiają się pewne sygnały, mogące zwiastować kłopoty. Jednym z nich jest zadanie przez potencjalnego zamawiającego pytania – brzmiącego zresztą bardzo niewinnie i dobrodusznie: „A po co umowa?”, potem zaś stwierdzenie: „Przecież nie chodzi o pieniądze. Zaniepokoić powinny również zbyt częste wizyty w pracowni architekta przed złożeniem jakiegokolwiek zamówienia albo serie pytań padające w luźnej rozmowie sondującej: „A co Pan, Panie Architekcie, o tym sądzi?”. To sygnały ostrzegawcze, które wymagają natychmiastowej weryfikacji przez architekta. Inaczej, po jakimś czasie, dowie się od co najmniej trzech kolegów, że każdy z nich „miał szansę na zlecenie” od tego „inwestora”. Tymczasem klient za darmo zbierał materiał analityczny, a projekt zlecił architektowi, który zaoferował najniższą cenę. To przestroga dla architektów: We wzajemnych relacjach klient – architekt obowiązują takie same reguły, jak na publicznych drogach, czyli zasady ograniczonego zaufania. Formułując umowę, swobodniejsze podejście do jej treści można dopuścić tylko i wyłącznie wobec znanych sobie wzajemnie stron. 

W przypadkach opisanych powyżej, należy stanowczo pilnowywać własnych interesów, a jak kolejne postanowienia umowne oraz następne przykłady pokażą, zasada ograniczonego zaufania dotyczy obu stron umowy.

Zapisując w umowie terminy graniczne weryfikacji projektu, architekt ma gwarancję automatycznego przesunięcia terminu umownego o czas wynikający ze zwłoki powstałej z winy zamawiającego. Nie można w tym miejscu zapomnieć, czym jest weryfikacja. Otóż jest to sprawdzenie, czy architekt wykonuje swoją pracę zgodnie z ustaleniami, i czy nie pominął istotnych elementów, które były pierwotnie zakładane. Weryfikacja nie stanowi natomiast podstawą do wykazania, że usterką są... nowe pomysły zamawiającego. Taką sytuację należy traktować jako nowe zamówienie, a tym samym spisać aneks do umowy. Aby się zabezpieczyć na okoliczność ujawnienia istotnych wad opracowania przedłożonego do weryfikacji, zamawiający może kolejno:

  • zażądać poprawek lub uzupełnień w konkretnym terminie;
  • wyznaczyć termin dodatkowy, jeżeli po upływie ustalonego czasu projekt nie został należycie poprawiony lub uzupełniony;
  • zerwać umowę i skorzystać ze wszystkich restrykcyjnych wobec architekta postanowień umownych, jeśli dodatkowy termin minie i uwagi nie zostaną uwzględnione. 

Tego typu procedury obligatoryjnie przewidują kodeksy cywilne. Poza tym uczciwość zawodowa architekta wymaga, aby w ramach symetrii umowy uwypuklić uprawnienia strony zamawiającej w tym zakresie. Powyższe tezy zapisów umownych są tak czytelne, że poświęcanie czasu na ich uzasadnienie byłoby lekceważeniem czytelnika.

Zdarzają się jednak sytuacje, gdy współpraca z winy architekta nie układa się do tego stopnia, że jej kontynuacja traci sens. Warto wtedy rozważyć wpisanie do umowy kolejnych postanowień.

Zabezpieczenie zamawiającego na wypadek wystąpienia drastycznych okoliczności – zamawiający będzie miał prawo do jednostronnego zerwania umowy, bez wyznaczania dodatkowego terminu, po zasięgnięciu opinii właściwego samorządu zawodowego architektów (polskie prawo nie daje samorządom zawodowym architektów możliwości wydawania takich opinii). Wskazane jest również stosowne skierowanie do modułu „Polubowne rozwiązanie umowy”. Warto zaznaczyć, że w takich sytuacjach winę ponosi nie tylko architekt, lecz przede wszystkim... zamawiający. Jeżeli zdecydował się na konkretnego architekta tylko dlatego, że ten był tani, to nie powinien się dziwić, że może nie otrzymać usługi w pełnym i zgodnym z powszechnie przyjętymi standardami wykonywania zawodu zakresie. Niezależnie od domagania się kar za straty, zamawiający może doprowadzić do wszczęcia wobec architekta postępowania z zakresu odpowiedzialności zawodowej. Koledzy po fachu powinni się z tym liczyć. W niektórych krajach źle wykonana usługa powoduje „śmierć zawodową” architekta. W każdym razie niska cena usługi – nawet w realiach gospodarki wolnorynkowej – nie może być jedynym kryterium wyboru architekta. Wspomniałem wyżej o możliwości rozwiązań polubownych, jednakże kwestie te będą przedmiotem rozważań przy innych elementach umowy.

Zobowiązanie architekta, że wszelkie wady i usterki projektu, których istnienie zostanie ujawnione dopiero w trakcie realizacji inwestycji, a zamawiający udowodni, że w czasie weryfikacji projektu nie mógł ich wykryć, zostaną nieodpłatnie usunięte –to bardzo istotne ochronne postanowienie umowne dla klientów, szczególnie tych bez wykształcenia budowlanego i będących inwestorami po raz pierwszy. Taki zamawiający nie jest w stanie właściwie „czytać” projektu przeznaczonego dla wykonawców robót budowlanych. Powstałe w trakcie projektowania błędy zwykle ujawniają się dopiero w procesie wznoszenia obiektu. Architekt musi takie błędy poprawiać, o ile nie są one wynikiem nieuczciwości wykonawcy robót lub klienta.

Ciąg dalszy… być może nastąpi… •

 

Waldemar Jasiewicz, A...symetria umowy, wyd. I, 2006.

 

 

Waldemar Jasiewicz
Waldemar Jasiewicz
Architekt IARP

przewodniczący Rady Podlaskiej Okręgowej Izby Architektów RP, rzeczoznawca budowlany

reklama

Warto przeczytać