Facebook

Zabawa w kotka i myszkę, czyli Tom i Jerry w krainie legislacyjnych absurdów.

Z:A 74

KATEGORIA: Prawo

Z dziennika architekta – opowieść, jakich wiele. To mogłaby być ciekawa bajka, gdyby to, co się wydarzyło w ciągu ostatnich miesięcy, nie spotkało nas naprawdę

Któregoś popołudnia u schyłku lata 2018 roku zadzwonił inwestor, dla którego kilka lat wcześniej wykonywaliśmy zlecenie, a naszą pracę uznał na tyle wartościową, że postanowił powierzyć nam kolejne, większe, z czym wiązał duże plany na rozwój swojej firmy. Po negocjacjach cenowych i dopracowaniu umowy z kopyta ruszyliśmy do pracy. Wartość projektu ustalona została wg PUM-u. Analiza MPZP wykazała możliwość całkiem korzystnego zagospodarowania terenu. Miejsca postojowe ulokowaliśmy oczywiście w kondygnacji podziemnej, rozważaliśmy tam nawet dwupoziomowy garaż lub zorganizowanie go w granicach działki (zgodnie z § 12 pkt 9 warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Ostatecznie został zaprojektowany budynek o trzech kondygnacjach nadziemnych i jednej podziemnej, znajdującej się wprost pod nadziemnymi.

Dziury w serze

W renegocjowanej pod koniec sierpnia 2019 roku umowie w zakresie prac ustalono bardzo restrykcyjne terminy. W połowie października projekt budowlany miał być złożony do urzędu. Do organu AA-B trafił z on niewielkim poślizgiem. Inwestor tymczasem zakasał rękawy, naszykował gumofilce i naostrzył łyżki w koparkach, a jego modlitwy o łagodną zimę zostały wysłuchane.

Po ok. trzech tygodniach – podczas których mniej więcej co drugi dzień grzecznie telefonowaliśmy do urzędu –usłyszeliśmy, że występują pewne wątpliwości, o których więcej dowiedzieliśmy się po kolejnych kilku dniach prób nawiązania kontaktu, kiedy powiedziano nam, że projekt jest niekompletny, gdyż nie zawiera projektów przyłączy. Powoływanie się na art. 29 pkt 20 Prawa budowlanego nic nie dało. Urząd właśnie dostał wytyczne od organu II instancji, który wyraźnie wskazywał taką konieczność. Otrzymawszy postanowienie o konieczności uzupełnienia braków, ponaglani przez inwestora, który polecił nie dyskutować, w ekspresowym tempie wykonaliśmy projekty przyłączy wodociągowego i kanalizacyjnego oraz uzgodniliśmy je z ZUD-em, a z początkiem grudnia z satysfakcją złożyliśmy uzupełnioną dokumentację na urzędowym biurku. Jakież było nasze zdziwienie, gdy inwestor tuż przed świętami przysłał pismo informujące go o pozostawieniu wniosku bez rozpatrzenia z uwagi na nieuzupełnienie braków. Jak się okazało, chodziło o projekty przyłączy gazowego i energetycznego, które – jak wiadomo – są wykonywane przez dysponentów sieci na podstawie zawartych umów przyłączeniowych, dołączanych do wydanych warunków ich przyłączenia. Krew uderzyła nam do głowy i uniosła cebulki włosów. Po kilku dniach wzburzenia i posługiwania się słownictwem zaczerpniętym wprost z budowy daliśmy jednak za wygraną. Nie dlatego, że urząd miał rację, ale zima wciąż kusiła wiosenną aurą, a dysponenci sieci potraktowali życzenie urzędu w kategoriach jednorazowego „odpału”, z którym trudno dyskutować, więc machnęli ręką i powiedzieli „OK, róbcie, my i tak później wykonamy nasze projekty przyłączy na zgłoszenie”.

Musieliśmy zamówić nową mapę do celów projektowych aby objęła miejsce włączenia do stacji trafo oddalone o ok. 1 km. Organ AA-B śledząc nasze poczynania, w geście prawie życzliwości, zdradził inwestorowi swoje wątpliwości co do wskaźnika intensywności zabudowy – bo podobno za duży. Projekt został przygotowany przy założeniu, że wskaźnik ten to suma powierzchni całkowitych poszczególnych kondygnacji nadziemnych do powierzchni działki, zgodnie z obowiązującym w czasie powstania MPZP (2003 rok) sposobem jego interpretacji, która nie została uaktualniona bądź zmieniona w zmienionym planie (2018), mimo że w tym samym roku nowelizacja warunków technicznych umożliwiła zabudowę całej powierzchni działki kondygnacją podziemną.

Sytuacji nie ułatwia to, że na podstawie obowiązujących przepisów sformułować można trzy różne definicje powierzchni zabudowy i trzy różne sposoby jej obliczania [na podstawie Polskiej Normy PN-ISO 9836 Właściwości użytkowe w budownictwie, § 63 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, (Dz.U. nr 38, poz. 454, z późn. zm.) oraz § 3 ust. 1 pkt. 50–55 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (t.j. Dz.U. z 2019r. Poz. 1839)]. Biorąc pod uwagę, że treść art. 15 ust. 2 pkt 6 u.p.z.p. poprzez zdefiniowane pojęcia „wskaźnik intensywności zabudowy” uzupełniono celowo nowelizacją z 2010 roku, prawidłowe wydaje się obliczanie wskaźnika na podstawie powierzchni całkowitej (zabudowy). Powstaje wówczas, co prawda, sprzeczność pomiędzy treścią ustawy a treścią rozporządzenia, jednakże ustawa ma tutaj pierwszeństwo zarówno jako akt wyższego rzędu (na zasadzie lex superior derogat legi inferiori), jak i jako przepis późniejszy (na zasadzie lex posterior derogat legi priori). Zostało to zaczerpnięte z powszechnie dostępnych porad i interpretacji, które są ogólnie przyjęte przez architektów, dlatego taki sposób obliczania wskaźnika intensywności zabudowy zastosowaliśmy w omawianym projekcie. Co ciekawe, szukając uzasadnienia dla naszych rozwiązań lub potwierdzenia wątpliwości organu, natknęłam się na wiele informacji, w których zwraca się uwagę np. na brak definicji pojęcia powierzchnia całkowitej zabudowy, a tym samym de facto nie określa się w sposób jasny i pewny pojęcia intensywności zabudowy, której maksymalne i minimalne wskaźniki są umieszczane w uchwałach MPZP. Jest to o tyle ważne, że występuje istotna rozbieżność orzecznictwa sądowego z praktyką i definicjami przyjętymi przez organy administracyjne. Potocznie przyjmuje się bowiem, że jako wskaźnik intensywności zabudowy uznaje się stosunek powierzchni całkowitej budynku obliczanej jako suma powierzchni wszystkich kondygnacji nadziemnych mierzonych na poziomie posadzki po obrysie zewnętrznym budynku z uwzględnieniem tynków, okładzin i balustrad do powierzchni działki/terenu.

Przytoczone rozbieżności są interesujące, gdyż nawiązują do planów, opracowanych wg takiej interpretacji zapisów, na terenie całego kraju. W przypadku naszej działki nie została zawarta informacja, jak należy liczyć wskaźnik intensywności zabudowy, a więc zrobiono to zgodnie z przyjętą praktyką. Pismo z zapytaniem o sposób interpretacji zapisów MPZP z 2003 roku zostało skierowane do burmistrza, który pozostawił ją organowi AA-B. Ten zinterpretował je zgodnie z definicją, czyli przyjął, że powierzchnię całkowitą budynku stanowi suma wszystkich jego kondygnacji (w tym podziemnych), co oczywiście było niekorzystne dla inwestora.

Myszy harcują

Przejrzawszy skrupulatnie lekturę orzecznictwa sądowego w podobnych tematach, świadomi realnych terminów nie liczyliśmy specjalnie na to, że wyrok sądu może w tej sprawie zapaść w ciągu kilku dni. Gotowość budowlana inwestora i jego polecenia, aby procedować uzyskanie pozwolenia bez sporów z urzędem spowodowały, że nie zwlekaliśmy ani minuty z przystąpieniem do zmniejszenia budynku, ciesząc się, że w naszej pazerności na PUM nie zabudowaliśmy garażem podziemnym całej działki albo nie zrobiliśmy go dwukondygnacyjnego. Redukcja 3500 m2 do 2400 m2 w ciągu dwóch tygodni, z przerwą świąteczną, nie należy do łatwych zadań, ale na upartego architekta sposobu nie ma. 10 stycznia do urzędu wpłynął nowy wniosek z projektem budowlanym uwzględniającym wszystkie przyłącza, nowe uzgodnienia z ZUD i oczywiście ze wskaźnikiem zabudowy dostosowanym do zapisów w MPZP.

Po raz kolejny zaczęło się znane nam już czekanie. Mniej więcej po dwóch tygodniach okazało się, że pozwolenie nie może być wydane na firmę inwestora, musi być na niego osobiście, jako jej reprezentanta. Po szybkich zmianach we wniosku znowu nastąpiło wyczekiwanie na działania urzędu. Na zmianę z inwestorem dopytywaliśmy o „los” złożonego wniosku. W końcu udało się wyprosić, aby urząd wystąpił do RDOŚ o stwierdzenie braku potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko. MPZP uzgodniony był z RDOŚ na etapie jego procedowania, lecz inwestycja zahaczała o obszary siedliskowe i chociaż projekt zawierał wszelkie odniesienia do zapisów MPZP w zakresie oddziaływania na środowisko (a raczej jego braku), to jednak urząd zawsze ma prawo wystąpić do RDOŚ. A jeżeli tak, to jest więcej niż pewne, że będzie chciał z niego skorzystać, choć dyrektor RDOŚ stwierdził brak takiej potrzeby, gdyż to do organu AA-B należy ocena zgodności rozwiązań z uzgodnionym przez RDOŚ obowiązującym MPZP. Postanowienie o uzupełnieniu braku w dokumentacji o uzgodnienie projektu z RDOŚ otrzymaliśmy 19-tego lutego. Odpowiedź przesłaliśmy w ciągu tygodnia. Ponieważ postanowienie odnosiło się jedynie do uzupełnienia o uzgodnienia z RDOŚ, wydawało się, że wkrótce możemy spodziewać się wydania decyzji. Kolejne telefony do urzędu pozwoliły zdobyć informację, że na wydanie decyzji inwestor musi jeszcze poczekać, gdyż występują jednak wątpliwości, co do sposobu rozwiązania odprowadzenia wód opadowych. Jakie, powiedziano nam dopiero po tygodniu, kiedy w końcu udało nam się doprowadzić do spotkania w gronie – inwestor, branżysta sanitarny i architekt. Lecz nawet wówczas nie przedstawiono argumentów, które wskazywałyby, że przyjęte rozwiązanie odprowadzenia wód opadowych do zbiorników retencyjnych (zlokalizowanych wzdłuż budynku i zaprojektowanych z dwukrotnym zapasem, w pełni zgodnie z zapisami MPZP, co więcej, odpowiadające obecnym trendom w rozwiązywaniu problemu suszy i wykorzystywania wód opadowych do zasilania terenów biologicznie czynnych) jest błędne. Oczywiście nie doczekaliśmy się tego stanowiska urzędu na piśmie, lecz cel uświęca środki – inwestor, kuszony piękną lutową wiosną, podjął desperackie próby uzyskania warunków odprowadzenia wód opadowych do istniejącej miejskiej kanalizacji deszczowej, która z racji różnic terenu wymagała absurdalnych rozwiązań, skutkujących pruciem świeżo położonego asfaltu.

Czary mary

Okazało się, że wcześniejsza mapa do celów projektowych nie obejmuje miejsca włączenia się do kanalizacji deszczowej, dlatego musieliśmy wykonać już trzecią. Znów udaliśmy się do geodety i ZUD-u. Projekt sieci kanalizacji deszczowej został sprawnie uzgodniony z ZUD-em i urzędem miasta, a następnie ponownie z RDOŚ, bo wcześniejsze uzgodnienie obejmowało zbiorniki retencyjne , nie sieci kanalizacji deszczowej. W końcu, 17 marca, skompletowaliśmy wszystko. Hura. Wyjazd do urzędu w celu uzupełnienia dokumentacji okazał się przykrą niespodzianką. Wydział architektury i budownictwa z powodu COVID-19 był zamknięty na cztery spusty, a dokumentacja nie została nam wydana, gdyż wg ustalonych wytycznych przed jej wydaniem musiałaby przejść kwarantannę. Po dwóch godzinach czekania przed budynkiem, niekończących się połączeń telefonicznych do urzędu i rozmów chyba z wszystkimi tam zatrudnionymi, doprowadzeni do stanu zupełnej bezsilności i sprowokowani do ostateczności, zagroziliśmy skargą do ministra i wywalczyliśmy otwarcie drzwi urzędowego skarbca, strzegącego swoich pracowników przed wirusem. Na marginesie dodam, że mieliśmy wymagane maseczki, rękawiczki i płyny dezynfekujące. Pusty stół przy zamkniętym McDrivie posłużył nam za miejsce pracy. Tego samego dnia przed godziną 15 dokumentacja została ponownie złożona na dziennik podawczy do urzędu, skąd po kilku dniach wymaganej (tym razem logicznie) kwarantanny miała zostać przekazana do właściwego urzędnika. Po tygodniu, okazało się, że nadal nie ma jej na odpowiednim biurku. Znalazła się tam dopiero po kolejnych, wielu ponaglających telefonach.

Koniec marca wydawał się dla nas szczęśliwy. Zostało wreszcie wszczęte postępowanie w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Inwestor już liczył, że lokalnym zwyczajem uda mu się rozpocząć ją choćby w wielką sobotę. Tuż przed Wielkanocą otrzymał zawiadomienie o zawieszeniu postępowania do czasu zakończenia pandemii. Przygotowaliśmy na to postanowienie zażalenie. Dwa dni przed rządowym odblokowaniem terminów administracyjnych organ AA-B otrzymał z II instancji uchylenie zawieszenia postępowania, wskazujące jako przyczynę zupełnie błędne rozumienie przepisów przez organ I instancji. Co więcej pracownik II instancji osobiście dzwonił do organu AA-B, aby przekazać taką informację w celu uniknięcia dalszego mnożenia się podobnych zażaleń. Tym razem inwestor był już przekonany, że decyzja o pozwoleniu na budowę zostanie wydana na dniach.

20 maja otrzymaliśmy postanowienie o uzupełnieniu braków. Nie zgadzały się daty w dokumentacji (wniosek ze stycznia, sieć kanalizacji deszczowej z marca). Odbyliśmy kolejną wycieczkę do oddalonego o kilkadziesiąt kilometrów urzędu, aby wydano nam dokumentację. Tym razem okazało się, że nie stanowimy zagrożenia i dokumentacja została nam przekazana bez obaw. Następnego dnia odbyliśmy kolejną wycieczkę krajoznawczą z uzupełnioną dokumentacją. Zawiadomiono strony o uzupełnieniu braków oraz instytucje (Rejon Energetyczny i urząd miasta, właścicieli gruntów, opiniujące projekty przyłączy w ZUD-ie i je zatwierdzające), które w marcu na prośbę inwestora, po zawieszeniu postępowania argumentowanym brakiem możliwości zapoznania się z dokumentacją, odpowiedziały, że rezygnują z prawa do tego i nie wnoszą uwag. Od obiecanego terminu 15 czerwca na wydanie decyzji codziennie dzwoniliśmy i czekaliśmy. Ostatecznie zwróciliśmy się o pomoc do zwierzchnika – starosty. Po interwencji, decyzja o pozwoleniu na budowę została wydana tego samego dnia. Wspólnie z inwestorem odetchnęliśmy z ulgą.

Epilog

Pewnie ta historia nie jest niczym szczególnym. Moja koleżanka już dwa lata proceduje w tym samym urzędzie uzyskanie decyzji na rozbudowę budynku o wiatrołap. Nasze osiem miesięcy oczekiwania powinniśmy zatem przyjąć jako fart. Lecz jest to znikome pocieszenie. Mimo przekonania o właściwej interpretacji przepisów oraz woli wykonania pracy jak najlepiej i w terminie zostaliśmy potraktowani przez urząd w sposób dalece odbiegający od oczekiwanych przez nas standardów. W całej tej sprawie najbardziej przeraża świadomość, że nieprecyzyjność przepisów okazuje się mocną bronią w rękach urzędników, którzy błędnie postrzegając swoje obowiązki, w zależności od przyjętej interpretacji przepisów mogą destrukcyjnie wpływać na losy wielu ludzi.

Na koniec nasuwa się pytanie, ile takich urzędowych batalii stoczymy jeszcze na naszej zawodowej i życiowej drodze, bez szans na równą walkę, w której orężem administracji są coraz bardziej sprzeczne i zagmatwane przepisy? A przede wszystkim, czy  procedowanie uzyskania decyzji administracyjnych powinniśmy traktować jak "walkę".

Dziękuję tym pracownikom urzędów, którzy pomimo całej zawiłości prawa, potrafią zachować „ludzką twarz”, idealistycznie i naiwnie wierzę, że doczekamy się lepszej legislacyjnej przyszłości.

 

Renata Święcińska
Renata Święcińska
Architekt IARP

Przewodnicząca Podkarpackiej Okręgowej Izby Architektów

TAGI

reklama

Warto przeczytać

Brak powiązanych artykułów.