Facebook

Za ciasno, za drogo, za daleko

Z:A 70

KATEGORIA: Praktyka

Obecnie, pomimo długookresowego lekceważenia problemu mieszkaniowego w naszym kraju, liczba budowanych oraz oddawanych do użytku w ciągu roku lokali rośnie i stopniowo zaspokaja głód Polaków w tym zakresie. Niestety, na powstające mieszkania często wpływ mają względy finansowe, a nie troska o odpowiednie warunki życia.

Aby w pełni zrozumieć problematykę współczesnej sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce i czynniki, które do niej doprowadziły, należy spojrzeć na ostatnie 30 lat, podczas których rynek zmienił się diametralnie. Do 1989 roku dominującą rolę pełniły jednostki gospodarki uspołecznionej, przodujące w realizacji nowych mieszkań (63%)1. Radziły sobie one całkiem dobrze aż do 2001 roku2, kiedy zaczęło rozrastać się budownictwo indywidualne – jednorodzinne (38%), a wielorodzinne deweloperskie zaczęło zyskiwać na znaczeniu (28%) i dostarczyło podobną liczbę lokali co spółdzielcze (24%). Przełomowy okazał się rok 2016, w którym po raz pierwszy najwięcej lokali wybudowali deweloperzy (79,2 tys.), tuż za nimi uplasowało się budownictwo indywidualne (78,1 tys.), natomiast budownictwo społeczne podupadło3. W 2018 roku w Polsce było 14,6 mln mieszkań, zlokalizowanych głównie w miastach (67%)4. Pomimo wzrostu liczby budowanych lokali o 198% w stosunku do 1996 roku5, popyt na nie nie maleje. Szacuje się, że obecnie brakuje ich prawie 2,1 mln6, przy uwzględnieniu zmniejszenia zasobu o obiekty w złym stanie technicznym.

Zmiany, wskutek których monopol na rynku mieszkań przejęły prywatne firmy, oraz nakładający się na nie stały popyt powodują różne patologie. Jako środowisko architektów powinniśmy z nimi walczyć, tj. z rozlewaniem się zabudowy, nadmiernym zagęszczeniem i niefunkcjonalnym projektowaniem.

EKSKLUZYWNA LOKALIZACJA – 15 MINUT OD CENTRUM

„Inwestycja usytuowana wśród sadów owocowych, nad uroczym jeziorkiem, zapewniająca poczucie bliskości z naturą i możliwość złapania oddechu od wielkomiejskiego zgiełku” – czytamy w prospekcie promocyjnym nowo powstającego budynku mieszkalnego. Kto z nas nie chciałby odpocząć po całym dniu pracy w tak urokliwym miejscu? W dodatku znajdującym się 15 minut od centrum miasta, w tym przypadku Warszawy. Tak kwieciste opisy możemy znaleźć w folderach reklamowych większości polskich inwestycji mieszkaniowych. Lecz to nie one, a ceny kuszą nas najbardziej – w końcu na warszawskich suburbiach wynoszą one 6–7 tys. za m2, a nie 9–14 tys., jak w przypadku realizacji miejskich. Ponadto sytuacja na rynku lokali na wynajem mobilizuje nas do kupna własnego „M”. Często decyzje o tym są nieprzemyślane, a ich skutki trudno przewidzieć.

Życie weryfikuje nasze wyobrażenia w ciągu 15 minut – okazuje się bowiem, że tyle czasu zajmuje przemarsz urokliwym krajobrazem pól uprawnych do najbliższego przystanku, z którego następny autobus odjeżdża za 30 minut. Dalej nie jest lepiej, przejazd komunikacją miejską przez centrum w godzinach szczytu nie będzie trwał 33 minuty, czas zależy bowiem od aktualnego zakorkowania i naszego szczęścia. To inwestycja przy ul. Ruczaj, o której jest już głośno w mediach, ale nie za sprawą sielankowej lokalizacji, a z powodu nielegalnego – jak piszą reporterzy „Gazety Wyborczej” – zagrodzenia jeziorka. Osiedle jest przykładem bezplanowej urbanistyki i rozlewania się zabudowy na zielone przedmieścia, czyli suburbanizacji.

Osiedle mieszkaniowe na Wilanowie, Warszawa, fot. Agata Grzybowska / Agencja Gazeta.

Jedną z głównych przyczyn przyzwolenia na rozlewanie się zabudowy jest konkurowanie gmin o nowych mieszkańców, zwłaszcza samorządów położonych wokół dużych miast. Z wykorzystaniem WZ-ek czy planów miejscowych dąży się do maksymalizacji terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Sytuacja ta nie podlega jakiemukolwiek monitoringowi, więc rozrost jest chaotyczny i przypadkowy. W efekcie do polskich miast wjeżdża coraz więcej samochodów, korki są coraz dłuższe, a nas dusi smog.

PRZYTULNY APARTAMENT Z WIDOKIEM NA… SĄSIADA

Jednym z problemów polskich osiedli mieszkaniowych jest maksymalne wykorzystanie przestrzeni pod zabudowę, kosztem miejsca na sklepy, przedszkola czy przestrzeń sąsiedzką. Budynki są projektowane w minimalnej odległości od siebie, tak aby spełnić graniczne wymagania warunków technicznych, za to bez poświęcania uwagi przyszłej jakości życia mieszkańców.

Przykładem takiego myślenia jest tzw. dzielnica sypialnia – Ruczaj, nazywana przez swoich mieszkańców najsmutniejszym osiedlem w Krakowie. Doczekała się ona własnej strony na portalu społecznościowym, która nosi nazwę Więcej betonu na Ruczaju, gdzie wita nas ironiczne zdanie: „Ruczaj – pierwsze na świecie eksperymentalne osiedle bez zieleni”. Mieszkańcy w czarnym humorze opisują realia życia w dzielnicy i wspólnie zmagają się z jego problemami. Jednak nie należą oni do odosobnionych. Z tymi samymi trudnościami, takimi jak: maksymalne zagęszczenie zabudowy, minimalne powierzchnie placów zabaw, brak miejsc na rekreację i podstawowe usługi oraz ciągła intensyfikacja zabudowy, muszą radzić sobie lokatorzy w całej Polsce. Taką sytuację obrazowo opisuje mieszkanka Ruczaju – pani Anna: „Wszystkie te budynki powstały w ciągu ostatnich 10 lat, może i ładnie wyglądają na filmie, ale żyć tu jest coraz trudniej. Prawie każdy budynek zagrodzony siatką, a uliczki dojazdowe szlabanami. Jeszcze niedawno do przychodni zdrowia szłam 5 minut, teraz pokonanie labiryntu ogrodzeń zajmuje mi 25 minut. Brakuje parkingów, samochody tarasują chodniki, niektórzy parkują nawet na skrzyżowaniach ulic”7.

Zwiększenie gęstości zabudowy miejskiej, ujęte w idei miasta zwartego (ang. compact city), jest jedną z bardziej zrównoważonych propozycji rozwoju. Założenia te, rekomendowane m.in. w Nowej Karcie Ateńskiej, zostały przetestowane w praktyce przez krakowskiego dewelopera MPS Investment. Na skromnym podwórku przy ul. Krowoderskiej postanowił on zbudować 4-kondygnacyjny budynek mieszkalny. Lokatorom z sąsiedniego domu, pomimo wskazywania, że „blok stanie trzy metry od naszych okien, będziemy żyć w ślepej studni”8, nie udało się wpłynąć na realizację obiektu. Rozpoczęły się już prace budowlane. Inwestycja w rejonie Starego Miasta planowo zakładała cztery lokale mieszkalne, jednak dogodność lokalizacji spowodowała zmianę decyzji inwestora, który postanowił otworzyć tam aparthotel z pokojami na wynajem. Wypieranie lokali mieszkalnych z centrów przez turystykę to kolejny problem, z którym borykają się – i przeciw któremu coraz głośniej protestują – mieszkańcy wielu europejskich miast.

A PO CO MI ARCHITEKT?!

Niefunkcjonalność, minimalne wymiary, nieodpowiednie nasłonecznienie czy brak możliwości przewietrzania to tylko niektóre błędy we współczesnych mieszkaniach. Odpowiedzialność za taki stan rzeczy ponoszą m.in. architekci, którzy po 5-letnich trudnych studiach często przegrywają w dyskusji z firmami deweloperskimi, w wyniku czego ci drudzy realizują odhumanizowane środowiska mieszkaniowe.

Zapewne każdy z nas kojarzy takie realizacje, być może nawet wychodzą one spod naszej ręki. Dlatego do przedstawionych przykładów podejdźmy bez piętnowania projektantów, z dystansem, a skupmy się na przyczynach powodujących powstawanie źle zaprojektowanych i niefunkcjonalnych mieszkań, czyli: na pośpiechu i słabej wycenie projektów.

Budynek mieszkalny zbudowany blisko kładki dla pieszych, al. Stanów Zjednoczonych w Warszawie, fot. Franciszek Mazur / Agencja Gazeta.

Stosunkowo małe i średnie lokale były założeniem projektowym jednego z poznańskich inwestorów. W końcu grupą docelową są – jak czytamy na jego stronie – „młodzi, aktywni i ambitni ludzie, zwolennicy nowoczesnej technologii i sztuki, dbający o ekologię i estetykę wizualną”. Nie mają oni tak dużych wymagań w stosunku do swojego mieszkania, jak tradycyjne rodziny. W ofercie znalazły się m.in. lokale o metrażu 50 m2, w których na komunikację przeznaczono aż 24 m2, co stanowi 48% całkowitej powierzchni. Do plusów mieszkania zdecydowanie należy możliwość ćwiczenia biegów krótkodystansowych – pomiędzy najdalszymi przeciwległymi ścianami odległość wynosi aż 17,5 m! Tymczasem inwestor pisze: „Chcemy […] budować z klasą i dbałością o detale, niebanalnie i funkcjonalnie, z bezkompromisową jakością i wyrafinowaną estetyką”. Pozostaje nadzieja – lokal jest ciągle dostępny na rynku.

Mieszkanie wybudowane w Poznaniu, 2019 rok.

Zwarta zabudowa maksymalnie wykorzystująca działkę, 5-kondygnacyjna bryła o elewacji w najmodniejszych wśród architektów kolorach – bieli i graficie – wykończona jeszcze popularniejszym rozwiązaniem i tak naprawdę jedynym słusznym według wielu inwestorów – tynkiem cienkowarstwowym – taką realizację możemy spotkać praktycznie w każdym polskim mieście. Budynki, jak opisany wyżej, zaczęły zalewać polską przestrzeń. Nie jest to do końca zrozumiałe, jeśli przypomnimy sobie, że architekci często podkreślają indywidualny i twórczy charakter swojego zawodu. Czemu zatem projektują to samo? Omawiana realizacja powstała akurat we Wrocławiu w 2015 roku. Mieszkania o zróżnicowanej powierzchni szybko znalazły nabywców. Najtrudniejsze do zaprojektowania są zawsze te położone w wewnętrznych narożnikach budynku i w tym przypadku także, niestety, nie sprostały oczekiwaniom. Lokale o powierzchni 55 m2  są ciemne i mało funkcjonalne. Choć należy podkreślić, że mają one swoje zalety, a mianowicie ogródek o powierzchni 4 m2, na którym można rozłożyć leżak, nawet jeśli tylko w jednym kierunku…

Zagęszczenie i brak pomysłu na zagospodarowanie ciemnej studni – realizacja z 2009 roku, fot. Łukasz Mazur.

Jestem przekonany o tym, że sporo złych realizacji nie wynika z braku wiedzy i umiejętności projektantów, a z szeregu nakładających się na siebie czynników. Jednym z nich jest z pewnością trudna sytuacja na rynku pracy, ze względu na sporą liczbę architektów i zagęszczających co roku rynek nowych adeptów zawodu. Projektanci często muszą zgadzać się na kompromisy, aby utrzymać dobre relacje z inwestorem, które będą skutkowały kolejnymi zleceniami, pozwalającymi na terminowe opłacanie pracowników i rachunków. W tym miejscu jakość i myśl o mieszkańcach konkuruje z przyszłością własnej pracowni. Deweloperzy są świadomi, że prędzej czy później znajdą architekta, który zrealizuje ich koncepcję. Wywierana przez nich presja spowodowana jest dążeniem do jak największej opłacalności inwestycji. Dowodem są chociażby zestawienia wykonywane w tym celu, zawierające liczbę mieszkań czy powierzchnię komunikacji, sporządzane w arkuszach kalkulacyjnych na długo przed rozpoczęciem analizy terenu.

FANTAZJA DEWELOPERA

Według  słownika języka polskiego fantazja to zdolność do wyobrażenia sobie czegoś, zwłaszcza zdarzeń lub sytuacji nierealnych. Jak wiemy, jest ona cechą ludzi odważnych i… bogatych. Opisane niżej sytuacje powinny pozostać w jej sferze dla dobra polskiej przestrzeni. Jednak z wielu powodów, w tym braku wyobraźni i niemocy prawnej, stało się inaczej.

Inwestycją, która wywołała duże poruszenie medialne, jest zamek powstający na sztucznej wyspie w Puszczy Noteckiej,na obszarze Natura 2000. Jego budowa rozpoczęła się w 2015 roku, ale głośno zrobiło się o niej dopiero w lipcu 2018. Doniesienia prasowe mówiły o 15-kondygnacyjnej inwestycji z 50-metrową wieżą. Na sztucznie usypanej wyspie, na której miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego przewidziały zabudowę wielorodzinną, znajdzie się 46 mieszkań na sprzedaż. W opinii projektantów zarówno proces budowy, jak i sam zamek nie będą oddziaływać negatywnie na środowisko. Najbardziej bulwersująca w całej sprawie jest niemoc organów państwowych. Dyrektor ochrony środowiska w Poznaniu uchylił decyzję określającą warunki prowadzenia budowy, a Centralne Biuro Antykorupcyjne dalej prowadzi czynności analityczno-informacyjne. Roboty trwają, a sama inwestycja jest już prawie na ukończeniu – jeden z portali internetowych zaprezentował jej gotyckie wnętrza.

Zamek budowany na sztucznej wyspie w Puszczy Noteckiej w Stobnicy, fot. Łukasz Cynalewski / Agencja Gazeta.

Na zakończenie opowieści o fantazji, dużych pieniądzach i niszczeniu przestrzeni pragnę przytoczyć inny bulwersujący przykład, którego faza umożliwia jeszcze zatrzymanie działań. Na łamach portalu Inwestujwgorach.pl pojawiła się oferta – Mountain Resort w Zakopanem. Inwestycja gwarantuje zapierający dech w piersiach widok na dziewiczy krajobraz Podhala. Z opisu wynika, że ten luksusowy obiekt ma mieć 16 kondygnacji oraz mieścić 186 apartamentów, 12 penthousów i parking podziemny na 250 pojazdów. Największym żartem i próbą mistyfikacji jest nawiązanie do lokalnej architektury poprzez dach o formach podhalańskich. Wiadomo, że budowa ma ruszyć w 2021 roku, jednak inwestor nie podał jeszcze lokalizacji obiektu. Jeżeli wierzyć wizualizacjom, budynek powstanie na polanie u podnóża gór. Niedopasowany skalą i proporcjami do naturalnego środowiska drastycznie zaburzy jego lokalny charakter. Miejmy nadzieję, że inwestycja pozostanie tylko nierealną fantazją. Urząd Miasta Zakopane informuje, że w tej sprawie nie został jeszcze złożony żaden wniosek, nie wydano też decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Zagraniczny inwestor z determinacją potwierdza jednak plany realizacji projektu.

Debata publiczna dotycząca problemu mieszkaniowego w Polsce odnosi się głównie do zagadnień ilościowych oraz do sposobów finansowania społecznego budownictwa mieszkaniowego. Sprowadzenie jej do tych dwóch zagadnień jest zrozumiałe w obliczu tak trudnej sytuacji mieszkaniowej. Należy jednak pamiętać, że stawiane dziś budynki mają długo służyć swoim mieszkańcom i przyszłym pokoleniom. Dlatego architekci realizujący obiekty mieszkaniowe powinni walczyć o jakość projektowanych przez siebie domów.

PRZYPISY:

  1. Mały rocznik statystyczny 1990, GUS 1990, s. 101.
  2. Budownictwo mieszkaniowe – lipiec 2017 – tablice, GUS.
  3. Tamże.
  4. Mały Rocznik Statystyczny Polski 2019, GUS, Warszawa 2019, s. 192.
  5. Budownictwo mieszkaniowe…
  6. Ile mieszkań brakuje w Polsce? Raport, Heritage Real Estate, 2018, s. 4.
  7. Wypowiedź opublikowana na portalu FB, na stronie Więcej betonu na Ruczaju, 25.11.2017.
  8. M. Mrowiec, Kraków. Wciskają blok w ciasne podwórko. Inspektorat kontroluje budowę, online: https://dziennikpolski24.pl/krakow-wciskaja-blok-w-ciasne-podworko-inspektorat-kontroluje-budowe/ar/c3-13539606 (data dostępu: 7.11.2019).

 

Łukasz Mazur
Łukasz Mazur
Architekt IARP

działacz OW SARP, współzałożyciel polskiej sekcji organizacji Architekci Bez Granic, Członek Grupy Arch 50+, doktorant na Wydziale Architektury Politechniki Wrocławskiej

reklama

Warto przeczytać

Brak powiązanych artykułów.