Facebook

Wrocławska konferencja o procesach inwestycyjnych

Z:A 71

Z inicjatywy Dolnośląskiej Okręgowej Izby Architektów RP 7 i 8 listopada 2019 roku odbyła się konferencja poświęcona kluczowym zagadnieniom związanym z procesem inwestycyjnym. Szczególną uwagę zwrócono na uzyskiwanie pozwoleń na użytkowanie oraz procedury, w toku których dochodzi do zatwierdzenia projektu budowlanego.

Na konferencji obecni byli przedstawiciele DSOIA RP, organów administracji architektoniczno-budowlanej oraz organów nadzoru budowlanego stopnia powiatowego i wojewódzkiego. Omawiano istotne zagadnienia oraz wymieniano się  doświadczeniami, aby ujednolicić i usprawnić procedowanie w ww. obszarach. Podjęty dialog otworzył możliwość wypracowania jednolitej praktyki tam, gdzie na etapie stosowania przepisów prawa występuje szereg wątpliwości i problemów.

Konferencję otworzyła przewodnicząca Rady DSOIA – arch. Anna Kościuk. Następnie arch. Gabriel Marek omówił planowaną nowelizację ustawy Prawo budowlane, zaś radca prawny, Joanna Sebzda-Załuska, wygłosiła prelekcję pt. Projekt budowlany a prawo budowlane, a nadzór budowlany. Przewodniczący Okręgowej Komisji Kwalifikacyjnej DSOIA RP, arch. Jan Matkowski, zaprezentował statystyki egzaminacyjne oraz rodzaj spraw kierowanych do Izby przez jej członków.

Arch. Jan Matkowski, przewodniczący OKK DSOIA RP, prezentujący statystyki egzaminacyjne, fot. Maciej Lulko.

 

Pierwsza część konferencji, podczas której arch. Gabriel Marek omawiał przewidywane zmiany w prawie budowlanym, fot. Maciej Lulko.

W kolejnej części konferencji odbyły się panele dyskusyjne, które miały na celu wymianę doświadczeń i omówienie pojawiających się problemów w procedurach: uzyskiwania pozwoleń na użytkowanie oraz naprawczej, na etapie sprawdzania przez organy nadzoru budowlanego zgodności inwestycji z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, a także związanych z pełnieniem samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie.

Procedura odbiorowa

W pierwszym panelu dyskusyjnym Procedura odbiorowa (procedura zmierzająca do uzyskania pozwolenia na użytkowanie) wystąpili: moderator – arch. Łukasz Komar, wiceprzewodniczący Rady DSOIA RP, oraz paneliści: radca prawny Joanna Sebzda-Załuska – specjalista procesu inwestycyjnego, Beata Kopff-Żurawska – dyrektor Wydziału Architektury i Budownictwa w Starostwie Powiatowym we Wrocławiu, Piotr Wiss – Dolnośląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, a także Adrian Ciejak – Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Kamiennej Górze.

W ramach panelu rozmawiano o modyfikacji katalogu istotnych zmian od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. Omówiono art. 236a ust. 5 pkt 1 Prawa budowlanego, dotyczącego odstąpienia w zakresie projektu zagospodarowania działki lub terenu, z wyjątkiem urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury. Zwrócono uwagę na zmianę – liberalizację omawianego przepisu, z zastrzeżeniem, że w nowym brzmieniu nie będzie miał on zastosowania do wszystkich budów objętych wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie (należy każdorazowo sprawdzić przepisy przejściowe i zmieniające).

Omówiono również zakres sprawdzenia inwestycji przez organ nadzoru budowlanego na etapie obowiązkowej kontroli. Uczestnicy panelu wymienili się doświadczeniami związanymi z możliwością wyjścia poza zakres sprawdzenia zgodności inwestycji z zatwierdzonym projektem budowlanym. Zwrócili uwagę na aktualne orzecznictwo sądowe, które wskazuje  konieczność ograniczenia się w toku obowiązkowej kontroli do zbadania zgodności z zatwierdzoną dokumentacją projektową.

Procedura naprawcza

Drugi panel dyskusyjny Procedura naprawcza prowadził arch. Jacek Miller, delegat na Krajowy Zjazd IARP, a udział w nim wzięli: radca prawny Joanna Sebzda-Załuska – specjalista procesu inwestycyjnego, Krzysztof Pańczak – naczelnik Wydziału Architektoniczno-Budowlanego w Starostwie Powiatowym w Bolesławcu, a także mgr inż. arch. Gabriel Marek.

Omówiona została problematyka dotycząca zakresu projektu budowlanego zatwierdzanego w ramach różnych procedur przewidzianych w ustawie Prawo budowlane.

Zebrani potwierdzili, że zakres projektu budowlanego zatwierdzanego w procedurze udzielania pozwolenia na budowę wynika wprost z art. 32–35 ww. ustawy i w praktyce nie budzi kontrowersji. Podobnie jest z zakresem projektu budowlanego, zatwierdzanego w procedurze odnoszącej się do samowoli budowlanych (art. 48–49 Prawa budowlanego), który również wynika z przepisów.

Odnośnie do projektu budowlanego zatwierdzonego w ramach zmiany pozwolenia na budowę – zgodnie z art. 36a ust. 3 Prawa budowlanego – w postępowaniu w sprawie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę, przepisy art. 32–35 stosuje się odpowiednio do zakresu tej zmiany. Projekt budowlany zatwierdzany decyzją zmieniającą pozwolenie na budowę nie jest samoistny, gdyż w dalszym ciągu w obrocie prawnym funkcjonuje projekt budowlany pierwotny.

Natomiast wątpliwości budzi projekt budowlany zamienny, zatwierdzany w procedurze naprawczej (w trybie art. 50–51 Prawa budowlanego, wszczynanym w związku z wykonaniem robót budowlanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę, projekcie budowlanym lub w przepisach).

Obecni na debacie stwierdzili, że kluczowe jest zdefiniowanie projektu budowlanego zamiennego. Zgodnie z art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego „(...) organ nadzoru budowlanego nakłada, określając termin wykonania,  obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych (...); przepisy dotyczące projektu budowlanego stosuje się odpowiednio do zakresu tych zmian”. Poza tym uznano, że różnica między projektem budowlanym zatwierdzanym przez organ administracji architektoniczno-budowlanej decyzją zmieniającą pozwolenie na budowę a projektem budowlanym zamiennym zatwierdzanym przez organ nadzoru budowlanego w trybie naprawczym jest taka, że w przypadku pierwszej ze wskazanych decyzji pierwotne pozwolenie na budowę nadal funkcjonuje w obrocie prawnym, natomiast przed zatwierdzeniem projektu budowlanego przez organ nadzoru budowlanego dochodzi do uchylenia pierwotnego pozwolenia na budowę (art. 36a ust. 2 Prawa budowlanego).

Stwierdzono, że problem wynikający z tej procedury polega na tym, że w praktyce organy nadzoru budowlanego różnie podchodzą do kwestii związanej z pokazaniem robót budowlanych już wykonanych, które jednocześnie nie są dotknięte zmianami istotnymi. Wydaje się, że w tym kontekście nie powinno budzić wątpliwości korzystanie z ochrony praw nabytych i to, że w tym zakresie nie są one weryfikowane przez organ w procedurze zatwierdzania projektu budowlanego zamiennego. Przedstawienie całego opracowania (a zatem i części wykonanej objętej inwentaryzacją, i tej dotkniętej istotnym odstąpieniem) wynika z faktu, że w toku procedury naprawczej dochodzi do uchylenia pozwolenia na budowę, więc nie możemy już posługiwać się projektem budowlanym pierwotnym.

Kolejny problem pojawiający się w procedurze naprawczej sprowadza się do udzielenia odpowiedzi, czy zakres sprawdzenia projektu budowlanego zamiennego przez organ nadzoru budowlanego jest taki sam jak w przypadku sprawdzania projektu budowlanego przez organ administracji architektoniczno-budowlanej w procedurze udzielania pozwolenia na budowę, co w praktyce budzi zastrzeżenia.

Wątpliwości przedstawicieli organów nadzoru budowlanego rodzi także kwestia tego, na ile, na etapie zatwierdzania projektu budowlanego w procedurze naprawczej, organ ma obowiązek/uprawnienie zaingerować w tę część projektu budowlanego, która nie dotyczy istotnego odstąpienia. Dalsze wątpliwości wiążą się z badaniem kompletności całego projektu budowlanego, np. brakiem decyzji środowiskowej, która – zdaniem organu – jest niezbędna. Może to wynikać z innej interpretacji organów nadzoru budowlanego lub ze zmiany przepisów prawa. Ta kwestia została wskazana jako wymagająca dalszej dyskusji.

Nadzór budowlany

W trzecim panelu dyskusyjnym Nadzór budowlany a miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego udział wzięli paneliści: radca prawny Joanna Sebzda-Załuska – specjalista procesu inwestycyjnego, a także arch. Zbigniew Maćków – wiceprzewodniczący Rady DSOIA RP. Dyskusję moderował arch. Piotr Fokczyński – dyrektor Wydziału Architektury i Budownictwa w Urzędzie Miejskim we Wrocławiu – Architekt Miasta.

Omówiono rolę zaświadczenia o zgodności budowy z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydawanego przez właściwego wójta/burmistrza/prezydenta miasta na etapie procedury dotyczącej samowoli budowlanej (art. 48–49 Prawa budowlanego), oraz zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, lub samowolnej zmiany sposobu użytkowania. Zaświadczenie takie jest dokumentem urzędowym korzystającym z domniemania prawdziwości.

Paneliści pochylili się również nad zagadnieniem obowiązku organu administracji architektoniczno-budowlanej, dotyczącym sprawdzenia na etapie poprzedzającym wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego. Ustalono, że w tej procedurze nie jest wydawane zaświadczenie o zgodności budowy z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lecz organ bada tę kwestię samodzielnie.

Zwrócono uwagę, że realizacja robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę czy też zgłoszenia robót budowlanych nie znajduje się poza zakresem zainteresowania organów nadzoru budowlanego. Jeśli wskazane roboty budowlane, pomimo braku obowiązku dokonania ww. formalności, zostaną wykonane niezgodnie z przepisami (np. z naruszeniem ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), to organy nadzoru budowlanego mają uprawnienie do wszczęcia postępowania w trybie art. 50 ust. 1 pkt 4 Prawa budowlanego, co może doprowadzić do ich wstrzymania oraz nakazania przywrócenia do stanu poprzedniego.

Dodatkowo dopuszczono przez organy nadzoru budowlanego możliwość zawieszenia postępowania legalizacyjnego w sytuacji podjęcia przez radę gminy decyzji o przystąpieniu do uchwalenia na danym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub do czasu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Arch. Anna Kościuk, przewodnicząca Rady DSOIA RP, podsumowująca pierwszy dzień konferencji, fot. Maciej Lulko.

Samodzielne funkcje techniczne w budownictwie

W ostatnim panelu Samodzielne funkcje techniczne w budownictwie – architekt, inspektor nadzoru, kierownik budowy – możliwości i ograniczenia udział wzięli: moderator – dr inż. arch. Wacław Szarejko, członek Rady DSOIA RP, oraz paneliści: radca prawny Joanna Sebzda-Załuska – specjalista procesu inwestycyjnego, a także mgr inż. arch. Gabriel Marek i inż. Rafał Zarzycki.

Podczas spotkania omówiono rolę projektanta w toku procesu inwestycyjnego aż do udziału w obowiązkowej kontroli na etapie pozyskiwania pozwolenia na użytkowanie. Dyskutowano także nad zakresem uprawnień i związanymi z nim możliwościami pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie. Zwrócono uwagę na konieczność zagwarantowania w umowie zapewnienia przez projektanta nadzoru autorskiego, co zmniejszy ryzyko wystąpienia w toku budowy istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego oraz wzmocni rolę projektanta na budowie.

Poza tym przyjęto dwa postulaty: zamieszczania przez DSOIA RP informacji w zakresie interpretacji przepisów, w szczególności dotyczących warunków technicznych, a także publikowania na stronie Izby orzeczeń z odpowiedzialności zawodowej w budownictwie (w celach informacyjnych i dydaktycznych).

 

 

 

 

 

 

TAGI

reklama

Warto przeczytać