Facebook

Teren inwestycji w decyzji PnB i WZiZT

Z:A 76

KATEGORIA: Prawo

W wielu sytuacjach teren inwestycji z wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie pokrywa się z terenem z wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Co na to prawo?

Czasem inwestor występujący z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (dalej: WZiZT) ma szersze zamiary inwestycyjne, które później musi (po X latach – wiemy, jak długo czeka się w tym zakresie na decyzję) ograniczyć, choćby z powodu braku kapitału lub dekoniunktury na rynku. Dopóki teren inwestycji z WZiZT nie jest większy od terenu inwestycji określonego we wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę (dalej: PnB), dopóty nie powinno powodować to problemu. Nie pisałbym jednak o tym, co wydaje się oczywiste, gdyby nie zdarzały się sytuacje, w których rozbieżność obszarowa in minus była wskazywana przez urzędnika jako kwestia utrudniająca czy uniemożliwiająca wydanie decyzji o PnB. O niewydumanym charakterze sprawy świadczy fakt, że tematyka ta powtarza się w wyrokach sądów administracyjnych.

Wyroki sądów administracyjnych

Art. 33 ust. 2 pkt 3 ustawy Prawo budowlane (dalej: PB) z dnia 7 lipca 1994 r. (z późn. zm.) wymaga, by do wniosku o PnB załączyć decyzję WZiZT, jeżeli jest ona konieczna, zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W zapisie tym niejako mamy do czynienia z kontynuacją ustaleń art. 32 ust. 4 pkt 1 PB, warunkującego wydanie pozwolenia na budowę ważnością decyzji o warunkach zabudowy. Jednak żaden przepis prawny nie wymaga, by wniosek o PnB był w pełni tożsamy z zakresem decyzji WZiZT. Potwierdzają to:

  • wyrok WSA w Białymstoku z 30 maja 2012 r. (sygn. akt II SA/Bk 134/12), od którego NSA wyrokiem z 19 listopada 2013 r. (sygn. akt II OSK 2180/12) oddalił skargę kasacyjną, w jakiej sąd I instancji ocenił, że obszar inwestycji objęty wnioskiem o pozwolenie na budowę powinien mieścić się w obszarze ustalonym w decyzji o warunkach zabudowy, nie musi być natomiast tożsamy;
  • wyrok WSA w Krakowie z 3 października 2017 r. (sygn. akt II SA/Kr 144/17), którego rozstrzygnięcie zostało potwierdzone przez NSA wyrokiem z 20 listopada 2018 r. (sygn. akt II OSK 730/18), oddalającym skargę kasacyjną na orzeczenie, w jakim sąd I instancji ocenił, że teren objęty wnioskiem o pozwolenie na budowę może być mniejszy od terenu objętego decyzją o warunkach zabudowy. Projekt powinien zostać tak opracowany, by możliwe było dokonanie oceny, czy wnioskowane zamierzenie jest zgodne z parametrami wynikającymi z decyzji o warunkach zabudowy;
  • wyrok WSA w Warszawie z 11 grudnia 2009 r. (VII SA/Wa 1596/09), w którym czytamy, że pozwolenie na budowę nie może określać granic inwestycji szerzej, aniżeli czyniła to decyzja planistyczna, ale nie wystąpi sprzeczność między decyzjami, jeżeli pozwolenie na budowę będzie obejmowało mniejszy obszar.Zjazdy/przyłącza we wniosku o WZiZT.

Zjazdy/przyłącza we wniosku o WZiZT

We wniosku o WZiZT należy udowodnić (art. 61.1 pkt. 2–3 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) m.in., że teren ma dostęp do drogi publicznej oraz „istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego”. Często więc ujmujemy w tym dokumencie np. zjazd z drogi publicznej czy teren przyłączenia do infrastruktury przewidywanej zgodnie z informacjami otrzymanymi od gestorów mediów. Dostajemy decyzję o WZiZT i przygotowujemy projekt budowlany, który za kilka miesięcy składamy z wnioskiem o wydanie PnB.

il.  Teren inwestycji w decyzji PnB i WZiZT, rys. Piotr Żabicki.

Zjazdy/przyłącza poza wnioskiem o PnB

We wniosku o PnB możemy ująć wspomnianą wyżej budowę zjazdu z drogi publicznej czy budowę przyłączy (o przyłączach w projekcie budowlanym pisaliśmy w Z:A 701), ale nie musimy tego robić.

Zakres tego dokumentu reguluje ustawa Prawo budowlane. Zgodnie z art. 33 ust. 1 „Pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego”, ale jednocześnie (art. 28.1) „Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29–31”. W art. 29 wymienione są obiekty oraz roboty budowlane, w których przypadku pozwolenie na budowę nie jest konieczne, w art. 30 opisano, co wymaga „zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej” (i jak należy to zrobić). Do wykonania elementów zagospodarowania koniecznych do obsługi inwestycji, jak zjazdy czy przyłącza, decyzja o pozwoleniu na budowę nie jest konieczna. Potwierdza to np. wyrok NSA z dnia 18 lutego 2013 r. (II OSK 896/12): „Nie ma żadnych przekonujących argumentów, by w obecnie obowiązującym stanie prawnym nie można było zatwierdzić projektu budowlanego budynku i udzielić pozwolenia na jego budowę w sytuacji, gdy projekt ten nie zawiera przyłączy”. Również w wyroku WSA we Wrocławiu z dnia 11 maja 2016 r. (II SA/Wr 778/15) sędziowie podtrzymali powyższą tezę.

Wykonanie i odbiór przyłączy zgodnie z prawem wymaga potwierdzenia (w formie protokołu) przed organem nadzoru budowlanego na etapie uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie obiektu, a po nowelizacji PB w przypadku procedury zawiadomienia o zakończeniu realizacji budynków mieszkalnych jednorodzinnych ww. protokoły nie są konieczne.

Podsumowując, nie ma żadnych przepisów, które wymagałyby, aby teren inwestycji określony we wniosku o PnB pokrywał się z decyzją o WZiZT. Można więc skutecznie złożyć wniosek o PnB w sytuacji, kiedy WZiZT dotyczy większego terenu. Tego się trzymajmy i nie dajmy z siebie robić wariatów…

PRZYPISY:

  1. G. Jachym, K. Stępniak,Przyłącza w projektach budowlanych, [w:] „Zawód Architekt”  2019, nr 70.

 

 

 

 

 

 

 

 

Piotr Żabicki
dr Piotr Żabicki
Architekt IARP

redaktor naczelny Z:A, rzeczoznawca budowlany, associate w pracowni Kuryłowicz & Associates

TAGI

reklama

Warto przeczytać