Facebook

Prawo budowlane w świetle ustawy covidowej

Z:A 77

KATEGORIA: Temat wydania

Przyjęta w marcu 2020 roku przez Sejm ustawa antykoronawirusowa zawierała zapisy pozwalające na natychmiastową realizację inwestycji budowlanych z pominięciem istniejących przepisów. Chodzi o art. 12 ust. 1, którego obowiązywanie było ograniczone do 180 dni po wprowadzeniu ustawy.

Według art. 12. 1 ustawy: „Do projektowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych, w tym zmiany sposobu użytkowania, w związku z przeciwdziałaniem COVID-19, nie stosuje się przepisów Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm.), Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 r., poz. 293 i 471) oraz aktów planistycznych, o których mowa w tej ustawie, ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. z 2020 r., poz. 282), a w przypadku konieczności poszerzenia bazy do udzielania świadczeń”1.

Dla wszystkich profesjonalistów z branży projektowej było jasne, że wprowadzone udogodnienia odnosiły się do inwestycji mających zapobiegać pandemii i jej skutkom, czyli związanych z funkcjonowaniem infrastruktury szpitali, punktów opieki, oraz zapewnieniem im dostępu do mediów w zależności od potrzeb i sytuacji. Znaleźli się jednak tacy, którzy potraktowali to jako furtkę do rozpoczęcia inwestycji, z logicznego punktu widzenia stanowiących samowole budowlane. Można tu wymienić np. osiedle domów w Mechelinkach na Wybrzeżu czy osiedle w Starych Babicach pod Warszawą bądź budowę pomnika w Katowicach. Skala tych inwestycji jest tak duża, że informacje o nich przebiły się do ogólnopolskich mediów i stały się, z jednej strony, „twarzą” nieprawidłowości w branży deweloperskiej, a z drugiej – niechlubnym przykładem do naśladowania.

SZANSA NA OMIJANIE PRZEPISÓW

Wielu uważa, że jeżeli coś nie jest zabronione, to jest dozwolone, więc chaos prawny wywołany przepisami specjalnymi może być trudny do opanowania samymi interpretacjami wydanymi przez GUNB czy stwierdzeniami zawartymi w postanowieniach kolejnych powiatowych inspektoratów nadzoru budowlanego. Warto zauważyć, że nie ma na dzisiaj żadnego orzecznictwa sądów powszechnych, które można by przywołać. Nie jesteśmy więc w stanie przewidzieć, czy rozpoczęte „samowole” budowlane nie zostaną na jakimś etapie prawnie usankcjonowane, co, oczywiście, z jednej strony będzie logicznym skutkiem wprowadzonych regulacji, a z drugiej – spowoduje jeszcze większy bałagan w rozumieniu oraz przestrzeganiu obowiązujących przepisów budowlanych i planistycznych.

Artykuł 12.1 co do zasady wyłączył z użytku ustawę Prawo budowlane, ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawę o ochronie zabytków. To trzy kluczowe akty prawne regulujące większość zagadnień budowlanych w kraju. Są jeszcze Prawo wodne, które dotyczy wszelkich inwestycji zlokalizowanych na obszarach wód lub zmieniających stosunki wodne, oraz Prawo ochrony środowiska. Należy jednak zwrócić uwagę, że odnoszą się one tylko w części do inwestycji budowlanych i z pewnością nie mają zastosowania na każdej budowie.

Brak jest także zbiorczych danych dotyczących liczby inwestycji rozpoczętych na podstawie ww. artykułów, choćby dlatego że wiele z nich nie zostało nagłośnionych. Wydaje się, że bez pomocy profesjonalnych projektantów zebranie pełnych informacji o nieprawidłowościach nie będzie możliwe. Warto zwrócić się z apelem do środowiska o bieżące monitorowanie prowadzonych inwestycji i zgłaszanie przypadków łamania przepisów budowlanych powiatowym inspektorom nadzoru budowlanego, urzędom ochrony zabytków, a także lokalnym samorządom zawodowym.

ODPOWIEDZIALNOŚĆ?

Wspomniane sytuacje i braki danych o rzeczywistej skali nieprawidłowości rodzą co najmniej trzy podstawowe pytania: kto jest inwestorem, kto jest projektantem oraz kto będzie użytkownikiem takich inwestycji? O ile charakterystykę tego pierwszego możemy zakończyć na stwierdzeniu, że najważniejsze są dla niego pieniądze, o tyle kluczowe jest pytanie, ilu profesjonalistów, tj. projektantów, uczestniczy w opisywanym procederze. Zakładam, że nad projektami nie pracowały działy PR lub HR firm deweloperskich, ale osoby posiadające uprawnienia – architekci. Pojawia się również wątpliwość, czy zawieszenie obowiązywania Prawa budowlanego nie doprowadziło do czasowego zawieszenia samodzielnych funkcji w budownictwie i czy przy obiektach opisanych w ustawie antykoronawirusowej projektant jest w ogóle wymagany.

Do podstawowych obowiązków prowadzącego proces inwestycyjny należy sprawdzenie możliwości realizacji danej inwestycji zgodnie z obowiązującymi przepisami. Brak w planach miejscowych zapisów na to pozwalających lub brak decyzji o warunkach zabudowy powinny już na starcie doprowadzić do odmowy wykonania dokumentacji. Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego za całość odpowiada konkretna osoba. Czy zatem środowisko architektów rzeczywiście może tolerować przyczynianie się do realizacji samowoli?

Jednocześnie warto zwrócić uwagę, że objęta art. 12 budowa obiektów związanych z przeciwdziałaniem pandemii, z logicznego punktu widzenia, dotyczy budynków, które należy zakwalifikować do ZL II. Powinny one zatem spełniać wymagania znacznie ostrzejsze niż dotyczące budynków mieszkalnych ZL IV. Można z góry zakładać, że rozwiązania zawarte w dokumentacji będą odpowiadać rzeczywistemu celowi projektu. Trudno przypuszczać, że inwestorzy będą chcieli realizować kosztowne windy od drugiej kondygnacji, godzić się na większą wysokość pomieszczeń czy stosować obowiązkową w użyteczności publicznej (powyżej 500 m3 faktycznej wymiany powietrza) wentylację mechaniczną. Kto i na jakich zasadach zostanie w przyszłości odbiorcą, a może właścicielem takich obiektów? Czy w akcie notarialnym można ująć sprzedaż mieszkania, kiedy w ewidencji figuruje budynek użyteczności publicznej?

Proces budowlany wymaga specjalistów z wielu branż. Poza Prawem budowlanym mamy jeszcze prawo własności oraz wiele innych aktów, jak choćby te z zakresu odpowiedzialności cywilnej i karnej. Nie sposób wyobrazić sobie procesu projektowego bez wykonania map, badań geotechnicznych czy szczegółowych warunków dostawy mediów wydanych przez gestorów sieci (wydaje się je m.in. na podstawie dokumentów dopuszczających realizację inwestycji na danej działce – MPZP lub WZ). Należy wspomnieć jeszcze o konieczności uzgodnienia inwestycji z rzeczoznawcami, dla których podstawę, np. w zakresie ochrony ppoż., stanowią informacje zawarte w warunkach zakładów, choćby zabezpieczenie hydrantów. W tym kontekście rozpoczęcie inwestycji bez ww. danych wyjściowych daje dokumentację projektową tworzoną od samego początku nie tylko z naruszeniem podstawowych zasad bezpieczeństwa, lecz także wbrew zdrowemu rozsądkowi, logice i – co ważniejsze – etyce architekta jako przedstawiciela zawodu zaufania publicznego.

Można zadać sobie kolejne pytanie: czy inwestorzy, których inwestycje zostaną objęte nakazami rozbiórek, nie zwrócą się właśnie do projektantów – osób, posiadających wiedzę i uprawnienia, a jednocześnie faktycznie odpowiedzialnych za to, że budowy zostały rozpoczęte? Kto w końcu ponosi odpowiedzialność za brak możliwości prowadzenia inwestycji? Inwestor zlecający wykonanie dokumentacji czy uprawniony architekt, który podjął się jej wykonania?

Ponadto, czy stworzenie dokumentacji świadomie naruszającej zasady bezpieczeństwa nie powinno być uznane za złamanie zasad wykonywania zawodu? W końcu jeżeli architekt (bez względu na to, czy jest głównym projektantem, czy tylko projektantem branży architektonicznej), mający obowiązek sprawdzić zgodność danej inwestycji z przepisami i czy może być realizowana w sposób prawidłowy, podjęciem zadania jawnie temu zaprzecza, to czy faktycznie powinien wykonywać dalej swój zawód? I naturalnie warto zadać sobie kolejne pytanie, będące kontynuacją takiego rozumowania. Skoro brak etyki i łamanie zasad nie są objęte żadną karą, to czy nie stanowi to przykładu dla wszystkich pozostałych? Lub czy w przyszłości w podobnych okolicznościach na identyczne działania nie będą decydowali się kolejni, skoro już dzisiaj etyka nie ma znaczenia?

Zjazdy/przyłącza poza wnioskiem o PnB

Jako przykład samowoli budowlanej prowadzonej na podstawie ustawy antykoronawirusowej chciałbym przedstawić sprawę wyburzenia zabytkowej willi przy ul. Domańskiego 14 w Zgorzelcu. Sprawa dotyczy inwestycji rozpoczętej przez lokalnego biznesmena. I chociaż informacja o tym nie przebiła się do ogólnopolskich mediów, stanowi przykład na to, że chaos przestrzenny spowodowany wykorzystaniem przepisów w złych intencjach może mieć dużo większe rozmiary, niż może się wydawać.

Budynek dawnego klubu garnizonowego, w latach powojennych klubu oficerskiego, jest położony w centrum Zgorzelca w kwartale zajętym przez kilka zabytkowych willi, w otoczeniu zabytkowego parku. Budynek powstał na początku XX wieku na obrzeżach dawnego Gorlitz, stanowiącego przed wojną jedno miasto z dzisiejszym Zgorzelcem. Budynek, nazywany wcześniej Domem Żołnierza, po wojnie stał się hotelem z restauracją, należącym do Wojska Polskiego. Od kilku lat był nieużytkowany, jednak z zachowanej dokumentacji fotograficznej widać wyraźnie, że wyremontowany dach i w miarę kompletna stolarka zewnętrzna pozwoliły uniknąć jego degradacji.

W 2018 roku działka wraz z budynkiem została przejęta przez prywatnego przedsiębiorcę, który w okresie złagodzonych przepisów dotyczących wycinki drzew dokonał całkowitego usunięcia kilkudziesięcioletnich wartościowych nasadzeń, korespondujących z zabytkowym parkiem. We wrześniu 2020 roku przystąpiono do rozbiórki obiektu. Zgodnie z informacjami uzyskanymi w Wojewódzkim Urzędzie Ochrony Zabytków we Wrocławiu inwestor rozpoczął prace na podstawie zgłoszenia opisanego właśnie w art. 12 ustawy antykoronawirusowej. Mimo że Starostwo Powiatowe w Zgorzelcu poinformowało o zgłoszeniu Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego oraz Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków, prace budowlane nie zostały przez nikogo wstrzymane i po około 30 dniach obiekt przestał istnieć. Z informacji przekazanych przez organy prowadzące sprawę wynika, że PINB wydał postanowienie o wstrzymaniu robót, nie mniej inwestor w żaden sposób go nie respektował. Stwierdził on, że posiada opinię uprawnionego inżyniera o konieczności rozbiórki z uwagi na stan techniczny. Naturalnie z punktu widzenia Prawa budowlanego nie ma ono żadnego znaczenia, podobnie jak sporządzona opinia, ponieważ nie chodzi o rozbiórkę z powodów bezpieczeństwa, ale o inwestycję mieszkaniową, której rozbiórka jest tylko jednym z etapów. Niemniej, zgodnie z oświadczeniem inwestora, ostatecznie w miejscu zburzonego zabytku powstanie obiekt z jedno- i dwupokojowymi mieszkaniami, teoretycznie przeznaczonymi na izolatoria.

Budynek dawnego klubu oficerskiego znajdował się w Gminnej Ewidencji Zabytków i zgodnie z przepisami dotyczącymi procedury wydania pozwolenia na budowę jego rozbiórka wymagała uzgodnienia z Wojewódzkim Urzędem Konserwatora Zabytków. Można tylko przypuszczać, że ten nigdy nie wyraziłby zgody na wyburzenie zabytkowej willi, której stan faktyczny dalece odbiegał od sformułowań zawartych w opinii wykonanej na zlecenie inwestora.

Niestety, na podstawie art. 12 ustawy antykoronawirusowej inwestor pod pozorem budowy tzw. izolatoriów dokonał wyburzenia obiektu wpisanego do Gminnej Ewidencji Zabytków, położonego w centrum, około 100 m od Urzędu Miasta, a 400 m od siedziby Starostwa i PINB. W całej sprawie najbardziej bulwersuje jednak fakt, że ktoś podjął decyzję co do losu swojej własności, nie przestrzegając przepisów, nie tylko budowlanych, lecz także tych dotyczących ochrony zabytków.

Miejsce po rozebranym budynku dawnego klubu garnizonowego, fot. Radosław Żubrycki.

WNIOSKI NA PRZYSZŁOŚĆ

Podsumowując, ustawę antykoronawirusową należy potraktować jako niesprawdzony przykład działania instytucji państwowych. Pojawienie się sytuacji krytycznej, choć z każdego punktu widzenia nieostatecznej i możliwej do opanowania, stworzyło warunki do poważnego nadużycia zaufania społecznego. Doprowadziło to do ujawnienia się osób, których jedyną intencją jest chęć zysku z pominięciem wszystkich możliwych argumentów i konsekwencji. Dotyczy to niestety środowiska profesjonalistów, które – przynajmniej w ogólnym sensie – powinno stawiać sobie za cel nadrzędny zaufanie społeczne. Pokusa szybkiego zarobku oraz teoretycznego braku kary za działania z pominięciem przepisów nie wiążą się w tej sprawie z żadną wartościową rewolucją przestrzenną, która mogłaby stanowić argument dla działań ponad prawem.

Mogę sobie wyobrazić twórców jakiegoś nowego stylu w architekturze, którzy są tak przekonani o wyższości nowej estetyki, że wznoszą swoje budynki niezgodnie z zapisami planów miejscowych. W tym jednak przypadku jedyne, co widzę, to pazerność posunięta do granic możliwości w sytuacji rynkowej, która jej nie konstytuuje, a wręcz zaprzecza konieczności jej wystąpienia. Choć nie możemy generalizować, warto zwrócić uwagę na skalę przedsięwzięcia.

Wszystkie podobne przypadki powinny zostać wnikliwe przestudiowane przez lokalny samorząd architektów i ocenione pod kątem ich szkodliwości. To ważne dla wizerunku samych architektów.

 
PRZYPISY:
  1. Art. 12 ust. 1 Ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, Dz.U. 2020, poz. 374.

 

Zdjęcie otwierające: Budynek dawnego klubu garnizonowego w trakcie rozbiórki, fot. Radosław Żubrycki.

 

 

Radosław Żubrycki
Radosław Żubrycki
Architekt IARP

właściciel i główny architekt pracowni Atelier Architektury Radosław Żubrycki,członek Lubuskiej Okręgowej IARP oraz SARP Zielona Góra

reklama

Warto przeczytać