Facebook

Prawniczy plac zabaw

Z:A 74

KATEGORIA: Temat wydania

Wykonując zawód architekta, odnosi się nieodparte wrażenie, że przepisy, regulujące warunki techniczne, jakim mają odpowiadać budynki i ich usytuowanie, są tworzone, a następnie uchwalane, przez osoby bez właściwego przygotowania oraz praktyki projektowej. Tymczasem wyobraźnia architekta i warunki terenowe pozwalają na kreowanie przestrzeni w sposób, którego nie da się do końca ująć w sztywne ramy. Przepisy powinny wskazywać cel, a metodę – tylko w przypadkach szczególnych.

Istotnym problemem, który utrudnia stosowanie regulacji architektonicznych, jest brak graficznego przedstawienia poszczególnych zagadnień. Możemy wykorzystać analogię i wyobrazić sobie, że gdyby przepisy ruchu drogowego nie miały graficznych schematów, to na każdym rondzie mielibyśmy punkt doradztwa prawnego (lub co gorsza konkurencyjne punkty korzystające z różnych interpretacji i wyroków sądowych). Często dosłowne rozumienie – chętnie przyjmowane przez branżę prawniczą, bo nieuwzględniające konsekwencji przestrzennych, użytkowych, budowlanych, ekonomicznych oraz genezy historycznej i technicznej – prowadzi do odstąpienia od dobrych rozwiązań architektonicznych na rzecz kuriozalnych, ale zgodnych z niefortunnie sformułowanymi przepisami. Inną możliwością jest złożenie przez projektanta oświadczenia o wykonaniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami z nadzieją, że nikt – tj. urząd lub strona w postępowaniu – nie zauważy nieścisłości, a ostatecznie sąd będzie wyrozumiały. W artykule luki te zostaną przedstawione w formie graficznej wraz z omówieniami przepisów, które są szczególnie trudne do zastosowania.

Kondygnacja podziemna (§ 3 WT)

Definicja kondygnacji podziemnej z § 3 WT ma duży wpływ na możliwości realizacji pomieszczeń mieszkalnych w budynku. Teoretycznie chroni przed projektowaniem „mieszkalnych suteren”, ale w przypadku terenów pochyłych nie pozwala na wykonanie pełnowartościowych pomieszczeń mieszkalnych w obiekcie nawet w niewielkim stopniu wbudowanym w stok. Zapis ten jest logiczny przy projektowaniu na terenach płaskich, ale nie uwzględnia górzystych. Słynny „dom nad wodospadem” nie mógłby powstać w Polsce, gdyż byłby niezgodny z przepisami. Znane są opowieści o obszarach w naszym kraju, gdzie „Prawo budowlane się nie przyjęło” – staje się to zrozumiałe, jeśli weźmiemy pod uwagę, że często na działce o znacznym spadku nie można wznieść budynku z wygodnym wejściem z poziomu terenu.

Rys. 1. § 3. „Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:
(...)
17) kondygnacji podziemnej – należy przez to rozumieć kondygnację zagłębioną poniżej poziomu przylegającego do niej terenu co najmniej w połowie jej wysokości w świetle, a także każdą usytuowaną pod nią kondygnację;
18) kondygnacji nadziemnej – należy przez to rozumieć każdą kondygnację niebędącą kondygnacją podziemną”.

Wysokość budynku (§ 6 WT)

Dosłowne rozumienie zapisów § 6 WT prowadzi do wniosku, że budynek górujący nad innymi może mieć teoretycznie mniejszą wysokość niż zabudowa sąsiednia. Absolutnie niezrozumiałe jest wpisanie przeznaczenia pomieszczeń pod dachem jako kryterium klasyfikacji wysokości obiektu. Tak sformułowany przepis prowadzi do projektowania budynków rzeczywiście przewyższających zabudowę, o której bywa mowa w przepisach prawa miejscowego, a następnie do sankcjonowania ich poprzez zmianę sposobu użytkowania. W konsekwencji w aktach prawa miejscowego zaczęto stosować nowe pojęcie „wysokości zabudowy”, liczonej łącznie z kominami, antenami i wywiewkami kanalizacyjnymi… co jest klasycznym przykładem „wylania dziecka z kąpielą”.

Rys. 2. § 6. „Wysokość budynku, służącą do przyporządkowania temu budynkowi odpowiednich wymagań rozporządzenia, mierzy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części, znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku, do górnej powierzchni najwyżej położonego stropu, łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej, bez uwzględniania wyniesionych ponad tę płaszczyznę maszynowni dźwigów i innych pomieszczeń technicznych, bądź do najwyżej położonego punktu stropodachu lub konstrukcji przekrycia budynku znajdującego się bezpośrednio nad pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi”.

Pochyłość działki (§ 6 WT)

Zapisy § 6 WT to przykład, który ma klarowne zastosowanie tylko na obszarach płaskich. Ustalenie jednej wysokości dla całego budynku względem poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu jest utrudnione i zmusza projektantów oraz inwestorów do stosowania kosztowych zabiegów, aby spełnić złośliwe w tym aspekcie przepisy. Poniższe grafiki pokazują, że obiekty logicznie wpisujące się w charakter sąsiedniej zabudowy są według § 6 WT wyższe, natomiast te w sposób oczywisty do niej niepasujące mogą mieć wysokość jej równą. Jeśli akt prawa miejscowego nakazuje tę samą wysokość wszystkich budynków, to właśnie te niepasujące do kontekstu będą spełniały jego zapisy.

Rys. 3, 4. § 6. „Wysokość budynku, służącą do przyporządkowania temu budynkowi odpowiednich wymagań rozporządzenia, mierzy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części, znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku, do górnej powierzchni najwyżej położonego stropu, łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej, bez uwzględniania wyniesionych ponad tę płaszczyznę maszynowni dźwigów i innych pomieszczeń technicznych, bądź do najwyżej położonego punktu stropodachu lub konstrukcji przekrycia budynku znajdującego się bezpośrednio nad pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi”.

Odległości (§ 9 WT)

§ 9 WT to kolejny przykład przepisu, którego stosowanie skutkuje obniżeniem powagi regulacji budowlanych w Polsce. Zrozumiałą intencją ustawodawcy, wyrażoną w innych paragrafach, było zagwarantowanie minimalnego dopuszczalnego dystansu pomiędzy oknami pomieszczeń mieszkalnych a śmietnikiem, miejscem postojowym lub placem zabaw. Jednak sposób mierzenia tej odległości podany w § 9 prowadzi do absurdalnych konsekwencji. Uniemożliwia on projektowanie okien, które w sposób oczywisty nie są w polu oddziaływania wymienionych elementów. Nie da się wytłumaczyć sensu ograniczeń np. w stosunku do otworów okiennych tych lokowanych na 20. piętrze, 60 m nad miejscem postojowym lub placem zabaw. Znane są przypadki zarówno ignorowania tego przepisu przez urzędy oraz wybrane sądy, jak i wymagania jego stosowania, pomimo całkowitego braku bezpośredniej relacji (np. inna strona budynku) wymienionych elementów. Powyższe grafiki obrazują różnice między odległością rozumianą według definicji słownika języka polskiego a mierzoną w myśl przepisów budowlanych.

Rys. 5, 6. § 9. „(...) 3. Określone w rozporządzeniu odległości budynków od innych budynków, urządzeń budowlanych lub granicy działki budowlanej mierzy się w poziomie w miejscu ich najmniejszego oddalenia”.

Ten nieszczęsny zapis ma jeszcze jedną konsekwencję – umożliwia projektowanie śmietników oddalonych od budynków o nawet kilkaset metrów. Wystarczy, by odległość mierzona po zrzutowaniu na mapę nie była większa niż 80 m. Jest to kolejny przykład nieuwzględnienia w redagowaniu przepisów terenów o znacznym spadku i skomplikowanej zabudowie.

Odległości od granic (§ 12 WT)

§ 12 WT podaje minimalne odległości od granicy działki, w których można zlokalizować budynek. Zostały one jednak określone względem „ściany bez okien” oraz „ściany z oknami”, a nie wobec samego okna. Taki zapis sprawdza się w przypadku ścian równoległych do granicy działki, natomiast w innych sytuacjach prowadzi do wykonywania uskoków, tak aby uzyskać „osobne” ściany z oknami i bez nich. Ponadto, jeśli ściana jest zaprojektowana w kształcie łuku, to jest ona zwrócona w stronę granicy działki, choć samo okno może być ukierunkowane zupełnie inaczej. Zgodnie z § 12 WT musi być ona jednak traktowana jako ściana z oknem, a więc odsunięta na większą odległość.

Rys. 7, 8. § 12. „1. Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:
1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy”.

Przesłanianie (§ 13 WT)

Oczywiste jest, że intencją ustawodawcy było zagwarantowanie mieszkańcom istniejących oraz nowo projektowanych budynków odpowiedniej przestrzeni przed oknami. Niestety § 13 WT został tak sformułowany, że w niektórych przypadkach jedynym sposobem na jego spełnienie jest zmniejszenie okna, czyli efekt całkowicie odwrotny do zamierzonego. Żaden inwestor nie może zrozumieć, że rozwiązanie takie jak na przykładzie poniżej stanowi warunek „otwarcia wnętrza pomieszczenia na przestrzeń zewnętrzną”.

Rys. 9. § 13. „1. Odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń – co uznaje się za spełnione, jeżeli:
1) między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż:
a) wysokość przesłaniania – dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m,
b) 35 m – dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m”.

Innym fatalnym zapisem § 13 jest odniesienie konieczności spełnienia warunku minimalnego przesłaniania nie tylko do okien pomieszczeń mieszkalnych, których „ochrona” może być uzasadniona i zrozumiała, lecz także do każdego okna o dowolnej funkcji (np. doświetlenie kotłowni) z dowolnej strony, niezależnej od kierunku i relacji oddziaływania badanego sąsiedztwa. Rysunek 10 wskazuje, że ustawodawca przewidział tylko sytuację taką jak na pierwszej grafice. W pozostałych trudno zrozumieć jego intencję.

Końcowym efektem dosłownych zapisów § 13 WT jest zasada, że istnienie najmniejszego okna nieistotnego dla funkcjonowania w budynku sąsiednim może skutkować wielomilionowymi różnicami wartości działek sąsiednich ze względu na olbrzymi (i niezrozumiały co do celu) wpływ na potencjał zabudowy.

Ze względu na całkowitą absurdalność pomijany jest zapis o przesłanianiu spowodowanym przez ten sam budynek, o czym również jest mowa w § 13. Ustawodawca miał na myśli najpewniej boczny element budynku, niestety traktując ten przepis dosłownie, niemożliwe powinno być także stosowanie nad badanym oknem żadnych elementów, czyli przewieszeń, daszków i balkonów, ponieważ one też powodują przesłanianie... i nie mogą być stosowane powyżej okien pomieszczeń „przeznaczonych na stały pobyt ludzi”.

Rys. 10, 11, 12, 13 i 14 (str. 46). § 13. „1. Odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń
(...)
2. Wysokość przesłaniania, o której mowa w ust. 1 pkt 1, mierzy się od poziomu dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego do poziomu najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego lub jego przesłaniającej części”.

Plac zabaw (§ 40 WT)

§ 40 należy do długiej listy przepisów, które zostały stworzone z całkowitym pominięciem osób zainteresowanych.

Rys. 15. § 40. „1. W zespole budynków wielorodzinnych objętych jednym pozwoleniem na budowę należy, stosownie do potrzeb użytkowych, przewidzieć place zabaw dla dzieci  (...)
3. Odległość placów zabaw dla dzieci, boisk dla dzieci i młodzieży oraz miejsc rekreacyjnych od linii rozgraniczających ulicę, od okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz od miejsc gromadzenia odpadów powinna wynosić co najmniej 10 m, przy zachowaniu wymogów § 19 ust. 1”. 

Powyższa analiza dotyczy tylko pierwszych 40 z 340 paragrafów, które należałoby omówić, a potem zmienić lub usunąć. Kolejne, nie mniej niezrozumiałe, czekają w kolejce.

Na poziom funkcjonowania przepisów budowlanych, oprócz takich jak te przedstawione, wpływ mają również wątpliwej jakości szkolenia urzędników, które mają zastąpić studia na kierunku architektura i urbanistyka, a także często całkowicie niejasne wyroki sądów wydawane bez udziału biegłych architektów.

Tworzenie, a potem analizowanie warunków technicznych, jakim mają odpowiadać budynki wymaga rozumienia ich konsekwencji przestrzennych, użytkowych, budowlanych i ekonomicznych oraz genezy historycznej i technicznej, do czego konieczne są predyspozycje oraz przygotowanie zawodowe. Nie jest bowiem możliwe ujęcie w rygor przepisów każdej sytuacji. Dlatego trzeba podkreślić, że wyłącznie architekci mają kompetencje niezbędne do prawidłowego definiowania i interpretowania zagadnień architektoniczno-budowlanych.

 

Wojciech Dobrzański
Wojciech Dobrzański
Architekt IARP

skarbnik MPIOA RP, koordynator Zespołu Rzeczoznawców przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP

Krzysztof Dymek
Krzysztof Dymek
Architekt IARP

członek Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów oraz Małopolskiej Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa, prowadzi biuro projektów KD-PROJEKT

Krzysztof Stępniak
Krzysztof Stępniak
Architekt IARP

członek Zespołu Rzeczoznawców przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP

reklama

Warto przeczytać