Facebook

Polityczne m2

Z:A 70

KATEGORIA: Temat wydania

Programy mieszkaniowe, takie jak „Mieszkanie dla Młodych” lub „Mieszkanie Plus”, odgrywają istotną rolę w kształtowaniu systemu mieszkaniowego, ale same nie są w stanie zrównoważyć sytuacji na rynku nieruchomości. Aby wpisały się w długofalową strategię, muszą mieć jasno zdefiniowane, czemu – a raczej komu – mają służyć.

Problem mieszkaniowy jest zarówno polityczny, jak i zupełnie prywatny. Jest on istotny także dla mnie osobiście – w ostatnim czasie codziennie przeglądam ogłoszenia najmu. Wzrost czynszów jest widoczny niemal z dnia na dzień. Ceny, takie jak 2000 zł za dwupokojowe mieszkanie w Warszawie, które jeszcze w zeszłym roku były normą, dziś są rzadką okazją. Ta błyskawiczna eskalacja dotyczy także sprzedaży. Dobry kolega z pracy żałuje, że nie podjął decyzji o kupnie lokalu parę lat temu, kiedy w jego budżecie mieściły się mieszkania w przyjemnych i dobrze skomunikowanych dzielnicach. Teraz, żeby pozostać w centrum, zmuszony jest kontynuować wynajmowanie.

Wieczny wzrost

Szybki, niekontrolowany, ale też niewystarczająco monitorowany wzrost czynszów i cen nieruchomości, które w Warszawie osiągnęły już granice możliwości kredytowych przeciętnych mieszkańców, nie pojawił się znikąd i nie jest „naturalną koleją rzeczy”. Wynika z decyzji politycznych, nie tych dotyczących wprowadzania takich czy innych programów mieszkaniowych, ale z regulacji prawnych i postanowień instytucji finansowych (jak choćby Rady Polityki Pieniężnej – w kwestii stóp procentowych). Stały wzrost cen na rynku nieruchomości niektórym przynosi ogromne zyski, niestety dla wielu innych generowane przez niego ceny stanowią ogromny, czasem niemożliwy do udźwignięcia, wydatek.

Obecny system mieszkaniowy powoduje narastające problemy społeczne: wykluczenie, segregację, bezdomność. Kryzys jest realny i odczuwalny przez coraz większą liczbę mieszkańców. Nie dotyka on w ten sam sposób wszystkich grup społecznych, a wielu właścicieli mieszkań na użytek prywatny lub inwestycyjny zupełnie nie zauważa, że ich „kariera mieszkaniowa” jest już niemożliwa do powtórzenia przez kolejne pokolenia.

Choć dziś możemy się zastanawiać, jakie były założenia i skutki poszczególnych programów, to musimy pamiętać, że dopiero spójna i rozważna polityka fiskalna, podażowa (czyli program budownictwa) oraz regulacje prawne pozwolą stworzyć system, który rzeczywiście umożliwi realizowanie długofalowej wizji prowadzącej do zrównoważenia sytuacji mieszkaniowej.

Prywatny problem z rynkiem

W całej Europie w ostatnich dziesięcioleciach obserwowaliśmy wycofywanie się państw z zaangażowania w politykę mieszkaniową. Zapewnianie dachu nad głową przejął rynek prywatny. W rezultacie osłabła jakakolwiek kontrola nad negatywnymi zmianami sytuacji w tej dziedzinie, które w ostatnich czasach nabrały jeszcze rozpędu. Europejskie statystyki pokazują, że w ostatnim dziesięcioleciu nastąpił znaczny wzrost liczby osób wynajmujących na rynku prywatnym, zarówno jeśli chodzi o bogatszą (wzrost o 6,4%), jak i biedniejszą część społeczeństwa (wzrost aż o 13,4%). To wszystko dzieje się kosztem zmniejszenia zasobu mieszkań o regulowanym czynszu (socjalnych, komunalnych itp.). Polskich statystyk dotyczących sytuacji mieszkaniowej (tak samo jak polityki mieszkaniowej) w zasadzie brak, ale wynajmujący zgodnie przyznają, że podwyżki są zauważalne z roku na rok.

W europejskiej rzeczywistości coraz trudniej jest trzem grupom mieszkańców. Są to najbiedniejsi, którzy płacą nieproporcjonalnie więcej za lokum, osoby z klasy średniej, które jeszcze nie weszły w posiadanie mieszkania i z jednej strony mają dochody zbyt wysokie, by kwalifikować się do uzyskania mieszkań socjalnych, a z drugiej nie posiadają zdolności kredytowej (to rosnąca grupa, która do tej pory była „obsługiwana” przez rynek prywatny) oraz wynajmujący ogólnie. Niezależnie od dochodów ci ostatni pięć razy częściej niż właściciele przepłacają za mieszkania (przepłacanie definiuje się jako przeznaczenie na czynsz ponad 40% swoich dochodów).

Programy mieszkaniowe powinny odpowiadać na te wyzwania i być tworzone ze świadomością, czemu (a raczej komu) służą i jakie będą ich długofalowe konsekwencje. Problemem politycznym takich projektów jest właśnie długofalowość – rynek nieruchomości ma swoją bezwładność, a tysięcy mieszkań nie da się wybudować w czasie jednej kadencji.

Różne rodzaje wspomagania

Dysponujemy wieloma narzędziami wpływania na sytuację mieszkaniową. Nawet w samej Unii Europejskiej każdy kraj ma odnośnie do tej dziedziny specyficzny rynek i politykę prowadzoną na poziomie centralnym, regionalnym oraz samorządowym. Zwłaszcza w państwach federacyjnych, np. w Austrii, lokalne regulacje mogą się od siebie diametralnie różnić. Stąd specyficzny model mieszkaniowy Wiednia, który jest odrębnym krajem związkowym i może w zintegrowany sposób tworzyć system oparty na regulacjach prawnych oraz miejskich inwestycjach. Narzędzia prowadzenia polityki mieszkaniowej różnią się w zależności od planowanych wyników i obejmują cały wachlarz rozwiązań: począwszy od instrumentów finansowych, pozwalających na niskie raty kredytów, wspieranie osób zainteresowanych zakupem, zasiłki mieszkaniowe dla gospodarstw o niskich dochodach, aż po subsydiowanie samej budowy (po angielsku nazywane też brick and mortar subsidies, czyli dofinansowanie na cegły i zaprawę). Neoliberalni politycy jeszcze przed kryzysem ukuli wyrażenie „odejście od cegieł i zaprawy w stronę ludzi”, które miało uzasadniać zwrot od państwowego budownictwa w kierunku zasiłków mieszkaniowych i dofinansowywania kredytów. Generalnie instrumenty subsydiowania można podzielić na dwa główne typy: wspomaganie podaży i wspomaganie popytu, albo tłumacząc z angielskiego – przedmiotu i podmiotu (object and subject subsidies).

Niedobór mieszkań, na który cierpiała Europa po I i II wojnie światowej, był rozwiązywany za pomocą szeroko zakrojonych programów rządowych, jak np. słynny brytyjski program domów odpowiednich dla bohaterów (homes fit for hereos), skierowany po 1917 roku przez premiera Davida Lloyda George’a do weteranów. Subsydiowane budowy były postrzegane jako najbardziej efektywny sposób na zwiększenie liczby oraz podniesienie jakości stawianych budynków. W wielu przypadkach udało się to dzięki realizacji mieszkań komunalnych i socjalnych.

Mieszkanie dla Młodych

Dwa największe programy mieszkaniowe w Polsce prowadzone do zeszłego roku –„Mieszkanie dla Młodych” (MdM) i rozpoczęte w 2016 „Mieszkanie Plus” – należą do dwóch wyżej wymienionych kategorii. Pierwszy to program popytowy, który w teorii powinien stawiać sobie za cel zapewnienie dostępu do danej opcji mieszkaniowej osobom z niej wykluczonym. Drugi – „Mieszkanie Plus” – to program podażowy, skupiający się na budowie lokali mieszkalnych. Oba niestety charakteryzują się dużą niespójnością założeń z długofalową wizją, do jakiej chcielibyśmy dążyć.

Program „Mieszkanie dla Młodych”, który zastąpił w 2014 roku podobny – „Rodzina na swoim”, składał się z dopłat do wkładu własnego od 10 do 15% na zakup pierwszego mieszkania, początkowo jedynie z rynku pierwotnego, a od 2015 roku także z wtórnego. Jego cel, oprócz zwiększenia możliwości nabywczych Polaków, stanowiło bowiem pobudzenie sektora budowlanego, co w zasadzie nie było potrzebne, a jak podaje – cytowany przez Agatę Twardoch w jej najnowszej książce1 – opublikowany 14 grudnia 2010 roku dokument Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku: „wspieranie komercyjnego budownictwa mieszkaniowego w okresie ożywienia mija się z celem i może spowodować jedynie zwiększenie cen rynkowych mieszkań”2. W niektórych miastach Polski rzeczywiście miało to miejsce. Niezwykle trudno, zwłaszcza obserwując dzisiejszą kryzysową sytuację na rynku nieruchomości, znaleźć pozytywne strony tego programu, no może oprócz tego, że już się skończył. Główne zarzuty dotyczą kilku kluczowych zagadnień: adresatów, wpływu na jakość realizacji i nierównomiernej dystrybucji środków.

Programy teoretycznie miały umożliwić otrzymanie kredytu hipotecznego na mieszkanie tym, którzy nie posiadali wcześniej wystarczającej zdolności kredytowej. Założenie jest mocno wątpliwe samo w sobie, ponieważ zdolność kredytowa to nic innego jak oszacowanie ryzyka, że dana osoba rzeczywiście będzie w stanie kredyt hipoteczny spłacić. „Rodzina na swoim” oferowała dopłaty do odsetek przez pierwszych osiem lat po udzieleniu kredytu, ale co potem? Ostatecznie większość beneficjentów stanowili single, którzy i bez programu planowali kupić mieszkanie.

Drugim problematycznym aspektem były ustalone limity cenowe m2 mieszkań objętych programem. Obliczano je według wskaźnika kosztów odtworzeniowych m2, który jest wartością dość uznaniową, a wpływ na jego ustalenie mają wojewodowie. Oznaczało to, że w miastach o podobnej wielkości i ekonomii limity były zupełnie różne. Jak podaje raport REAS z 20153 roku w tych, w których duża część mieszkań spełniała wymagania cenowe, widoczny był wzrost stawek. W innych, zwłaszcza w Krakowie i Warszawie, aby spełnić kryterium „taniości”, deweloperzy szukali jak najmniej kosztownych gruntów, co skutkowało inwestycjami na peryferiach i pogłębiało zjawisko rozlewania się przedmieść. W niewielu przypadkach, kiedy limity były nieco poniżej cen, deweloperzy dopasowywali je do kryteriów programu. W 2014 roku ponad połowa środków z MdM-u trafiła do zaledwie trzech województw: mazowieckiego, pomorskiego i wielkopolskiego, ze względu na to, że korzystnie ustawione były tam pułapy cenowe. Pojawiły się także całe osiedla wybudowane pod kryteria programu, a co za tym idzie – pod pewien rodzaj nabywców. Wynikający z tego brak miksu mieszkańców, jeśli chodzi o zamożność, to rodzaj gettoizacji, który już teraz psuje nasze miasta.

Skoro MdM miał na celu rozpoczęcie (powiększenie) boomu deweloperskiego, to można uznać tę inicjatywę za udaną. Wtedy jednak nie można jej nazwać programem mieszkaniowym. MdM nie był adresowany do wykluczonych grup i w żaden sposób nie przyczyniał się do zrównoważenia istniejącej sytuacji. Opierał się na bezzwrotnej jednorazowej pomocy, oferowanej w zasadzie bankom. Kredyt hipoteczny musiał być wzięty na okres minimum 15 lat, na co najmniej 50% wartości mieszkania – to zrozumiałe, że są osoby, które nie mogą sobie pozwolić na szybszą spłatę, ale dlaczego pozostali także muszą podjąć takie zobowiązania? Co najgorsze, program ten nie tworzył żadnego zasobu na przyszłość, a przestrzennie skutkował pogłębieniem najcięższych grzechów deweloperskich – budową monofunkcyjnych osiedli, przeznaczonych dla jednego typu klienta, na peryferyjnie położonych, nieuzbrojonych działkach.

Mieszkanie Plus

Niestety, pomimo zupełnie innego sposobu działania, program „Mieszkanie Plus” może spowodować te same problemy. Z pewnością różni się podstawowym celem, dla którego został stworzony – zrównoważeniem, a nie wsparciem deweloperskiego rynku mieszkaniowego.

Głównym sposobem na obniżenie kosztów realizacji, a co za tym idzie – cen mieszkań, jest budowa na gruntach publicznych, należących do gmin i Skarbu Państwa. Do banku ziemi, czyli Krajowego Zasobu Nieruchomości, mają trafić także tereny niektórych spółek należących do Skarbu Państwa czy Agencji Mienia Wojskowego. Dodatkowym wsparciem ma być preferencyjne kredytowanie w ramach Narodowego Funduszu Mieszkaniowego. Takie narzędzie dla podmiotów budujących mieszkania non-profit stosuje się w wielu krajach.

Problematyczna jest natomiast opcja najmu z dochodzeniem do własności – oznacza to zaprzeczenie jakiejkolwiek idei tworzenia długotrwałego zasobu mieszkań dostępnych i sprywatyzowanie lokali publicznych dla indywidualnych zysków. Programy mieszkaniowe powinny być tworzone jako obieg zamknięty, w którym czynsze, po spłaceniu danej inwestycji, mogłyby finansować kolejne.

„Mieszkanie Plus” adresowane jest do osób o średnich i niskich dochodach, jednak ze zdolnością czynszową, określającą możliwości finansowe najemców pod kątem terminowego opłacania komornego. Jest ona zależna od lokalizacji i wysokości opłat. W przypadku zbyt wielu chętnych operator wraz z gminą będą ustalać preferowane kryteria, co sprawia, że program przestaje być powszechny, a dla najemców staje się loterią.

Ulica Siedlemińska w Jarocinie, drugie osiedle zrealizowane w ramach programu „Mieszkanie Plus”, fot. Piotr Skórnicki / Agencja Gazeta.

To kluczowe zagadnienia, które sprawiają, że potencjał programu został roztrwoniony. Główna krytyka mediów skupia się jednak na niedotrzymaniu obietnic liczbowych – do 2019 roku w trakcie budowy miało być już 100 tys. lokali. Takie wskaźniki są zwyczajnie nieosiągalne w tak krótkim czasie, a pierwsze oddane do użytku mieszkania wydają się być położone przypadkowo (we wsi Siedlemin pod Jarocinem, w Białej Podlaskiej oraz na bardzo dalekich, źle skomunikowanych przedmieściach Gdyni) i nie przekonują do chlubnych idei programu.

Mimo wszystko „Mieszkanie Plus” przestrzennie i architektoniczne stara się narzucić wyższe standardy niż jego poprzednicy. Na projekty, które mają być zrealizowane w większych miastach, inwestor –  spółka PFR Nieruchomości – organizuje konkursy sędziowane m.in. przez członków SARP-u. Największy projekt warszawski, Nowe Jeziorki, pomimo kilku kontrowersyjnych założeń, ma szansę stać się podmiejskim osiedlem z infrastrukturą edukacyjną, ulokowanym wokół stacji kolei – brzmi to dość zachodnioeuropejsko…

Makiety prezentowane podczas ogłoszenia wyników konkursu na opracowanie projektu systemu prefabrykowanej zabudowy mieszkaniowej w ramach rządowego programu „Mieszkanie Plus” fot. Bartłomiej Zborowski / Agencja Gazeta.

Szybka długofalowość

Czym więc powinny charakteryzować się programy mieszkaniowe? Przede wszystkim proponować długofalowe rozwiązania. Na najbardziej podstawowym poziomie oznacza to budowanie zasobu, który jest trwały i pozostaje dobrem wspólnym. Myślę, że zarówno liberałowie, jak i socjaliści zgodzą się, że pomoc społeczna nie powinna być łatwo przekształcana w prywatny zysk. Dlatego darmowe przekazywanie publicznych gruntów pod prywatne mieszkania wydaje się być defraudacją naszej wspólnej własności, której w przyszłości nie będziemy mogli odzyskać.

Mieszkanie społeczne – pozwalające na stabilizację, integrację społeczną, utrzymanie zdrowia i zdobycie wykształcenia – to lokata, którą spłaca się w ciągu znacznej części życia – nawet 30 lat. Długoterminowe inwestycje społeczne są bardzo ważne, ale nie ułatwiają zdobycia wyborców. Choć nawet samo zapewnienie ludziom mieszkań jest tańsze i znacznie lepsze niż ponoszenie kosztów bezdomności (rosnącej we wszystkich krajach Unii Europejskiej poza Finlandią!) oraz opieki zdrowotnej.

 

PRZYPISY:

  1. A. Twardoch, System do mieszkania. Perspektywy rozwoju dostępnego budownictwa mieszkaniowego w Polsce, Fundacja Bęc Zmiana, 2019, s. 125.
  2. Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku, online: http://orka.sejm.gov.pl/Druki6ka.nsf/wgdruku/3725/$file/3725.pdf (data dostępu: 24.10.2019).
  3. K. Kirejczyk, Wpływ programu Mieszkanie dla Młodych na rynek mieszkaniowy w Polsce, online: http://www.reas.pl/komentarze/wplyw-programu-mieszkanie-dla-mlodych-na-rynek-mieszkaniowy-w-polsce (data dostępu: 24.10. 2019).
 
Zofia Piotrowska
Zofia Piotrowska

architektka, urbanistka, badaczka, wraz z Zuzanną Mielczarek prowadzi polsko-holenderski projekt badawczy Social Housings, dotyczący niespekulacyjnych modeli mieszkaniowych i różnorodności w projektowanych osiedlach mieszkaniowych

TAGI

reklama

Warto przeczytać

Brak powiązanych artykułów.