Facebook

Magazyn nowych funkcji

Z:A 77

KATEGORIA: Standardy

O city flexach – wielozadaniowych magazynach lokowanych w miastach, o wpływie pandemii na sposób projektowania obiektów tego typu i o przyszłości handlu, w której nieruchomości komercyjne będą miały do odegrania nowe role, rozmawiamy z architektem Michałem Ulasińskim, Head of Architecture w firmie 7R.

Zacznijmy od sprawy tylko z pozoru oczywistej. Czym jest magazyn?

To słowo na ogół kojarzy się z wielkoprzestrzenną halą, służącą do składowania określonych towarów, jednak w świecie nieruchomości komercyjnych jest pojęciem znacznie szerszym. Magazyny mogą mieć liczne funkcje, obejmujące prócz składowania, także sortowanie i pakowanie produktów, ale również elementy produkcji, a do tego obsługę sprzedaży i zwrotów oraz logistykę. Projektowanym przez nas obiektom zawsze towarzyszy powierzchnia biurowa. Dość typowy przykład takiej realizacji z ostatnich miesięcy to magazyn dla firmy z branży okołomedycznej. Obiekt przygotowany jest do produkcji sprzętu rehabilitacyjnego, obsługi klientów oraz stanowi siedzibę centrali firmy. To prawdziwy budynek wielofunkcyjny.

Jednocześnie magazyny nie muszą być halami o wielkich wymiarach. City flexy, o których chcemy dziś rozmawiać, są proporcjonalnie niewielkie.

Określamy je jako magazyny małopowierzchniowe. Liczą zwykle około 8–10 tys. m2. Na ogół są lokalizowane na obrzeżach miast, rzadziej na wolnych działkach w ich centrach – o takie place po prostu coraz trudniej. Co ważne, city flexy służą głównie do obsługi tzw. last mile – „ostatniej mili”, czyli końcowego etapu drogi przesyłki czy produktu do rąk odbiorcy docelowego.

Kto korzysta z tego typu obiektów?

Przede wszystkim klienci z segmentu e-commerce, firmy logistyczne oraz spożywcze, wykorzystujące te obiekty do organizacji zaopatrzenia. W city flexach równie istotna co magazynowanie i logistyka jest funkcja biurowa. Część firm lokalizuje w tych obiektach swoje siedziby lub oddziały regionalne. Warto w tym miejscu dodać, że city flexy, podobnie jak inne rodzaje magazynów, powstają w trzech formułach. Pierwsza to build-to-own (BTO), na zamówienie inwestora, który następnie staje się właścicielem nieruchomości. Druga to build-to-suit (BTS), gdzie wynajmowany magazyn musi spełniać bardzo specyficzne wymogi klienta, często związane ze szczególnymi warunkami użytkowania. W obu przypadkach deweloper, taki jak 7R, projektuje i konstruuje obiekt ściśle dopasowany do indywidualnych potrzeb przyszłego użytkownika. Trzecia formuła to tzw. magazyny spekulacyjne, budowane z myślą o późniejszej komercjalizacji. Z różnych powodów – związanych m.in. ze zmianami strategii wielu firm po doświadczeniach pandemii COVID-19 czy zaostrzeniem polityki kredytowej banków – obecnie projektuje się mniej obiektów spekulacyjnych. W tym momencie 7R  jest w trakcie realizacji kilkunastu city flexów różnego rodzaju, wznoszonych z wykorzystaniem środków własnych oraz zasobów partnerów zewnętrznych.

W wydanym w czerwcu 2019 roku raporcie pt. Jak ugryźć e-commerce w magazynie? Damian Kołata, Associate w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych firmy doradczej Cushman & Wakefield, stwierdził: „Rynek powierzchni logistycznych jest odzwierciedleniem tendencji i trendów w handlu. Omnichannel, który przeobraża się coraz częściej w strategię new retail, będącą połączeniem transakcji offline, online, big data i logistyki, powoduje, że magazyny przestały być już dawno miejscami rozładunku, składowania i załadunku palet, a stały się centrum osiągania przewagi konkurencyjnej i tworzenia produktów oraz usług, które kreują wartość dodaną całej oferty”. Jak pandemia wpłynęła na te trendy w kontekście city flexów?

Tendencja, o której tu mowa, to typowy efekt zabezpieczania bliskich stanów magazynowych, co stanowi jedną z funkcji city flexów. Jesteśmy w trakcie drugiej fali pandemii i wobec prognoz nadejścia trzeciej tendencja ta mogła się tylko nasilić. I tak się stało. Gdy zamknięto sklepy, co spowodowało ograniczony dostęp do wielu produktów, błyskawicznie wzrósł handel internetowy. W tym momencie magazyny stały się nie tylko głównym źródłem towarów, lecz także miejscem kontaktu oraz głównym punktem styku klienta z marką. Klasyczny retail, czyli dotychczasowa formuła sprzedaży sklepowej, nieprędko odzyska dawną skalę, jeśli w ogóle do tego dojdzie. Wskazują na to paniczne ruchy wielu marek tuż przed kolejnymi zamknięciami galerii handlowych i kolejnymi ograniczeniami w handlu. Klienci słyszą komunikaty typu „drugi produkt gratis”, „drugi produkt za 10% ceny”. Sklepy były ewidentnie zaskoczone sytuacją i gotowe sprzedać towar z minimalną marżą, aby pozbyć się nadwyżek. Jednocześnie w błyskawicznym tempie zmieniły się sposoby funkcjonowania klientów. U tych, którzy już wcześniej korzystali z e-commerce, inne stały się proporcje między zakupami internetowymi a tradycyjnymi. Wiele osób przeszło przyspieszony kurs nabywania w sieci czy przez telefon. Odpowiedzią na taką tendencję jest nowoczesny magazyn zlokalizowany w mieście lub blisko niego, scyfryzowany, mający nowe funkcje, o których mówiliśmy na początku.

Wyraźnie widzą to giganci e-commerce. Już w lipcu 2020 roku, gdy wiele osób wyobrażało sobie, że koronawirus jest w odwrocie, prezes AliExpress na Europę Środkowo-Wschodnią, Gary Topp, zapowiedział dalsze zwiększanie udziału tej platformy w globalnym handlu internetowym, oparte m.in. na skróceniu czasu dostaw. Znaczną rolę ma tu odgrywać wciąż rozbudowywana sieć magazynów lokalnych, m.in. w Polsce.

Pandemia stanowi wyzwanie dla międzynarodowych firm. Przenoszenie produkcji na drugi koniec świata nie jest w praktyce łatwe i szybkie. Tylko jej dywersyfikacja oraz sieć magazynów gwarantują ciągłość funkcjonowania w przypadku kolejnego lockdownu czy zamknięcia granic. Zawieszenie dostaw surowców i półproduktów osłabiło lub doprowadziło do zamknięcia wielkich, potężnych do niedawna marek. Ta sytuacja udowodniła potrzebę robienia większych zapasów i rozpraszania magazynów, a w wielu przypadkach także dostosowania formy działalności. Na rynku nieruchomości komercyjnych, w następstwie pandemii, nastąpiła wyraźna zmiana: magazyny stały się obiektami pierwszego wyboru dla firm, które dotąd inwestowały w tradycyjne budynki handlowe, oraz nabrały atrakcyjności jako bezpieczna i pewna lokata kapitału. Zachwianie się rynku i załamanie dotychczasowego modelu funkcjonowania handlu oraz usług stało się motorem do przyspieszonego rozwoju magazynów. Wyraźnie pokazują to dane. Z raportu Retailx wynika, że w Europie Centralnej aż za 69% wolumenu handlu odpowiada e-commerce, a prognozowany dla Polski wzrost w tej kategorii dochodzi do 30%. W pierwszej połowie 2020 roku ogromnie wzrósł też popyt na powierzchnie logistyczne w Europie. Największy wzrost notuje się w Portugalii, gdzie sięgnął on rekordowych 85%. Krok dalej jest Rumunia, ze wzrostem na poziomie 78%. Na trzecim miejscu plasuje się Wielka Brytania z wynikiem 41%, a za nią Polska – skok o 30%.

Jak te tendencje wpływają na obraz handlu?

Przede wszystkim rozwija się omnichannel, czyli strategia sprzedaży integrująca wszystkie możliwe kanały dotarcia do klienta i  jego obsługi. Jako prekursora tej formuły można wskazać ikea, która już od lat działa w formie wielkich magazynów, połączonych z showroomem oraz kompleksową obsługą klienta: sprzedażą, wymianą, reklamacjami. Ta sama sieć zaczęła niedawno otwierać liczne punkty odbioru zamówień online. Ten sposób działania znajdziemy również w sklepach marek ZARA czy H&M, a także polskiej firmy CCC. Mówimy tu tylko o handlu detalicznym. Przybywa też rozwiązań bezobsługowych. Wspomniane CCC w takiej formule wprowadziło pilotażowy salon eObuwie.pl, gdzie komputer mierzy stopę, z magazynu dostarczane jest pudełko z wybranym modelem w odpowiednim rozmiarze, klient przymierza i dokonuje zakupu lub z niego rezygnuje. Formuła całościowej obsługi dotyczyć może dowolnego rodzaju produktów, z uwzględnieniem sprzedaży, wymiany czy serwisu. I wszystko to może się odbywać w oparciu o magazyn miejski.

A czy pandemia wpłynęła także na samą koncepcję city flexów?

Nieustannie udoskonalamy nasze projekty i dostosowujemy je do rosnących oczekiwań klientów. Obecnie, poza samym dopasowaniem magazynów do potrzeb użytkowników, kładziemy duży nacisk na to, aby nasze obiekty były przyjazne dla lokalnych społeczności, mieszkańców czy osób, które np. oddają się rekreacji na obrzeżach miast. Niezależnie od pandemii podnieśliśmy znacząco nasz standard budowania.  Po pierwsze, w jeszcze większej mierze staramy się wznosić magazyny jak najmniej wpływające na funkcjonowanie otoczenia. Stąd m.in. obfita zieleń izolacyjna, niekiedy też wały odgradzające, a tam, gdzie jest to wymagane – także ekrany akustyczne oraz inne rozwiązania, indywidualnie dostosowane do wymogów konkretnej lokalizacji. Odpowiednio kształtujemy też sam obiekt, m.in. przez lokalizację strefy intensywnego ruchu od strony wewnętrznego dziedzińca czy po prostu izolację samej bryły budynku. Wszystko po to, by działalność prowadzona w obiekcie nie wpływała negatywnie na okoliczną zabudowę, w szczególności mieszkaniową. Ponieważ ideą city flexów jest wprowadzanie ich jak najbliżej centrów miast czy obszarów większych skupisk ludności, a także z powodu ograniczonej dostępności wolnych działek, wznosimy je coraz częściej wśród zwartej zabudowy, co zawsze stanowi duże wyzwanie. Ale to nie wszystko. Po drugie – zgodnie z nowo wprowadzonym standardem 7R – staramy się, aby wszystkie nasze obiekty były funkcjonalne i atrakcyjne wizualnie. Z założenia mają stać się częścią tkanki miasta, nie punktem ogniskującym uwagę.

Biuro sprzedaży i magazyny TAK w Tajlandii, proj. AOMO; fot. Chaovarith Poonphol, dzięki uprzejmości AOMO.

W jaki sposób?

Dopracowujemy w szczegółach ich architekturę, a także rozwijamy wokół nich nowe formy zieleni: nasadzenia, łąki kwietne, ściany zieleni. Staramy się, by przyroda przenikała się z naszymi magazynami i obiektami towarzyszącymi. Stosujemy m.in. zielone elewacje, czyli ściany, po których wspinają się rośliny, oraz zielone dachy. Dzięki nim nasze inwestycje nie tylko nie kolidują z otoczeniem, lecz nawet je wzbogacają, i to nie tylko wizualnie. Co warto podkreślić, w założeniu nie mają służyć wyłącznie najemcom. Otwieramy je również dla okolicznych mieszkańców, z sąsiadami na czele. Charakterystyczny przykład to projektowany właśnie 7R City Flex Kraków Airport I, gdzie elementów przyjaznych będzie wyjątkowo dużo. Obok zanurzonego w zieleni magazynu powstanie przestrzeń do rekreacji, wypoczynku, spędzania czasu wolnego w weekend, np. na siłowni plenerowej, po południu w gronie bliskich czy przyjaciół przy grillu. Zbiorniki wodne gromadzące wodę opadową z dachu aranżujemy tak, by tworzyły przyjemne miejsce relaksu, nie obudowujemy i nie wygradzamy ich w nieestetyczny sposób. Jak widać, tak rozumiane zagospodarowanie terenu wykracza daleko poza trawnik i parę krzewów, co widuje się wokół typowych magazynów. Przy naszych 7R  City Flex Last Mile Logistics i innych obiektach lokalizowanych w miastach stawiamy wiaty rowerowe z punktami serwisowymi, dostępne dla pracowników, ale i dla innych osób odbywających np. weekendowe wycieczki na obrzeża metropolii czy tereny podmiejskie. Tego rodzaju elementy towarzyszące są istotne przy rozmowach z przyszłymi najemcami.

Co dziś się dla nich liczy?

Coraz więcej firm zwraca uwagę na to, czy zatrudnieni w nich mogą dojechać do pracy: po pierwsze wygodnie, a po drugie – korzystając z transportu niskoemisyjnego. Miejskie magazyny, zlokalizowane w otoczeniu zwartej zabudowy, zasadniczo są dostępne nie tylko dla dojeżdżających autem, lecz także komunikacją publiczną czy właśnie rowerem. Jeden z klientów wprost szukał lokalizacji, do której da się tak dotrzeć. Rozwiązania, o których tu mówimy, przekładają się też na niskoemisyjność magazynów, a przedsiębiorcy są coraz bardziej świadomi kwestii ekologicznych. Nie brakuje w Polsce biurowców najwyższej klasy. Jeszcze przed pandemią powstawało ich u nas najwięcej w Europie. Naszym klientom zależy na tym, by również części biurowe ich magazynów były nowoczesne, przyjazne środowisku oraz pracownikom. Dlatego też dbamy, by nasze nowe obiekty miały walory proekologiczne i prorozwojowe, potwierdzone np. certyfikatem BREEM. Wszystkie obiekty sytuowane w centrach miast nastawione są na zrównoważony rozwój. Implementujemy w nich rozwiązania mające ograniczyć emisję CO2. Być może jeszcze nie dla wszystkich jest sprawą oczywistą, że globalnie budynki odpowiadają za 40% emisji gazów cieplarnianych do atmosfery, z czego 13% przypada na magazyny. Z tego powodu stosujemy różnego rodzaju rozwiązania, mające na celu jej zmniejszenie, z odnawialnymi źródłami energii na czele. Świetnym przykładem samowystarczalności energetycznej jest budynek centrum badawczo-rozwojowego zbudowany przez 7R dla BWI Group. Tu wykorzystana została tzw. trigeneracja – turbina gazowa generująca prąd, który służy do zasilania oświetlenia, ogrzewania oraz wentylacji całego budynku. Innym przykładem może być magazyn 7R BTS w Radzyminie, gdzie uwzględniono wyjątkowo duży ruch ciężarówek i zaprojektowano wieżę antysmogową oczyszczającą powietrze, a układ drogowy stworzono ze specjalnej niepylącej, nieścierającej się kostki brukowej.

Na ile te standardy wynikają z przepisów, a na ile z inicjatywy samych klientów lub deweloperów?

Warunki techniczne określają oczywiście pewne minimalne wymagania, ale 7R już stosuje rozwiązania wykraczające daleko poza normy wchodzące w życie od 2021 roku.

Z kolejnego, jeszcze głośniejszego raportu Cushman & Wakefield, zatytułowanego Industrial Goes Green, wypływa jednoznaczny wniosek, że inwestycje w ekologię najzwyczajniej w świecie opłacają się użytkownikom magazynów – zwłaszcza w kontekście wyraźnie rosnącego udziału najmu długoterminowego.

Dobrą ilustracją jest upowszechnienie się oświetlenia LED. Żadne przepisy nie narzucają stosowania takiego rozwiązania. Standard, z którym w praktyce mamy dziś do czynienia, to odpowiedź rynku na oczekiwania klientów – i to nie tylko magazynowych – co do energooszczędności, bezawaryjności, lepszych parametrów światła. Oczywiście nie bez znaczenia była rosnąca dostępność tego rodzaju oświetlenia, także cenowa. Aby być w czołówce rynkowej, deweloperzy przyjęli  to jako normę. W naszych obiektach lampy led stosujemy także na zewnątrz. Wewnątrz projektujemy systemy automatyki budynkowej, wykorzystujące m.in. strefowanie oświetlenia poprzez czujniki ruchu, odpowiadające za rozświetlanie tych części, w których w danym momencie rzeczywiście pracują ludzie. W pozostałej części budynku światła są przygaszone. 

Bardzo ważną kwestią jest fotowoltaika. Obecne prawo energetyczne pozwala montować takie instalacje o mocy powyżej 50 kw tylko tam, gdzie dopuszcza je plan miejscowy, a więc w świetle dominującej interpretacji – jedynie w miejscach, w których zostało to przewidziane zapisami w planie. W wyniku braku takiego zapisu, projektanci i deweloperzy chcący zastosować rozwiązanie tego typu często natrafiają na szereg problemów formalnych. Kolejną sprawą jest współdziałanie z firmami energetycznymi. Gromadzenie energii z fotowoltaiki jest bardzo kosztowne, a stosowane aktualnie rozwiązania nie pozwalają na płynne dopasowywanie produkcji energii do chwilowych potrzeb obiektu. Mimo że nowoczesne systemy umożliwiają obecnie sprzedaż tylko nadmiaru energii, czyli części niewykorzystanej przez sam budynek, to warunkiem uruchomienia sieci fotowoltaicznej w każdym przypadku jest jednak sposobność przyłączenia do ogólnej sieci energetycznej. To z kolei zależy od faktu, czy dany dostawca prądu jest w stanie tę nadwyżkę odebrać. Co istotne, zapis o takiej możliwości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego to jeden z warunków rozpatrzenia wniosku inwestora. Ponieważ odpowiednie wpisy w planie trzeba często dopiero wprowadzić, nie należą do rzadkości sytuacje, gdy najpierw oddajemy budynek, potem uzyskujemy potrzebną zmianę w planie, później zakład energetyczny wydaje warunki przyłączenia i dopiero wtedy możemy przystąpić do realizacji instalacji fotowoltaicznej. W ten sposób tzw. energetyczny dzień zero danego budynku odsuwa się w czasie, a część zasobów umyka.

Europejskie Centrum Logistyczne NIKE w Belgii, proj. Jaspers-Eyers Architects; fot. dzięki uprzejmości Jaspers-Eyers Architects.

Aspekt ekologiczny mają też forma i sposób realizacji samego obiektu.

Owszem, dlatego przede wszystkim powinno się budować z materiałów proekologicznych, np. stosować certyfikowaną pod względem niskoemisyjności wełnę zamiast styropianu. Temat wymaga jednak szerszego spojrzenia. Szczególnie warte uwagi w tym aspekcie są wymogi m.in. certyfikacji WELL, uwzględniające m.in. wykorzystanie istniejących elementów budynku w projekcie jego modernizacji czy rozbudowy. Inne certyfikaty, takie jak np. BREEM, pozwalają uzyskać dodatkowe punkty już przy organizowaniu budowy, poprzez stosowanie odpowiedniej utylizacji likwidowanych elementów, segregację, rozdzielanie frakcji. Do tego reżimu też się stosujemy. A kiedy spojrzy się na nasze obiekty, można sobie zadać pytanie, dlaczego wykorzystujemy tak mało elewacji szklanych. Odpowiedź jest prosta: by pogodzić potrzebę atrakcyjności wizualnej z energooszczędnością budynku. Klienci są na to coraz bardziej wyczuleni, bo mają coraz większą świadomość, jak istotne jest budowanie w zrównoważony sposób. Nasi najemcy częściej pytają nas o opinię czy rekomendację i oczekują konkretnej propozycji, nie stawiają twardych wymogów.

Jaka przyszłość rysuje się przed city flexami i opartymi na nich łańcuchami dystrybucji?

Coraz więcej dostawców czerpie z naszego doświadczenia, zwłaszcza w zakresie obsługi ostatniej mili. Rozwija się same day delivery, czyli oferta otrzymania towaru w dniu zakupu, a do tego niezbędne są magazyny last mile. Stąd wynika prognoza stopniowej reorganizacji łańcuchów dostaw, w miarę przybywania miejskich magazynów. Co będzie dalej? Skoro działki drożeją, budynki tego typu będą zapewne coraz wyższe. Wkroczy do nich automatyka składowania. Coraz więcej będzie obiektów last mile w formule BTS, czyli skrojonych na miarę potrzeb konkretnego odbiorcy, także pośredników i spedytorów, chcących oferować same day delivery. Niektóre firmy e-commerce już teraz mają na swoich portalach hasła typu „złóż i opłać zamówienie do 11:00, a dostarczymy przesyłkę jeszcze dziś”, a tempo stale rośnie. Warto zwrócić uwagę, że rozmawiamy w okolicach świąt Bożego Narodzenia, przy nasilającej się pandemii. Rok temu wielkie serwisy sprzedażowe i najwięksi dostawcy mieli problemy z terminową dostawą, nie byli w stanie na czas obsłużyć ogromu zamówień. A w tym roku, mimo że zakupy mocno wzrosły, nie ma takich trudności. Trwa więc intensywny rozwój, adaptacja jest bardzo szybka. Zarówno wielkie koncerny, jak i małe firmy dostawcze, zatrudniające dwóch czy trzech kurierów, odpowiadają na te zmiany. Kolejny ważny wątek to ochrona środowiska naturalnego. Cały świat ku temu zmierza, a zachód Europy wprost gna – do centrów miast zakazuje się wjazdu starych aut, a nawet wpuszcza się tam tylko hybrydy i pojazdy elektryczne. To samo w końcu zacznie dotyczyć także magazynów. Preferowane będą obiekty nowoczesne i właśnie ekologiczne. Standardem staną się alternatywne dziś źródła dostaw rowerem, autem elektrycznym lub dronem, jak jest już w Korei Południowej. Anglicy za dekadę przestaną rejestrować auta inne niż elektryczne, to też będzie wpływać na dostawy, i to bez wątpienia nie tylko na Wyspach Brytyjskich. Już teraz w niektórych naszych obiektach, w tym i w city flexach, instalujemy stacje ładowania pojazdów elektrycznych. To jeszcze nie jest ogólny standard, ale niedaleka już przyszłość.

Paweł Kaliński
Paweł Kaliński

Redaktor prowadzący serwisu wnętrzarskiego Urzadzamy.pl oraz stały współpracownik miesięczników „M jak Mieszkanie” i „Dobre Wnętrze”. Ceni design rozumiany jako praktyczna funkcja w pięknej formie. Lubi stare meble i nowe dodatki, malarstwo dawne i modne kolory, tradycyjne rzemiosło, szlachetne materiały, ceramikę z różnych epok oraz tkaniny o wyrazistych splotach.

Michał Ulasiński
Michał Ulasiński

kieruje zespołem architektów firmy 7R, dynamicznie rozwijającego się dewelopera, działającego na rynku nieruchomości komercyjnych. Po uzyskaniu dyplomu na Wydziale Architektury i Urbanistyki Politechniki Gdańskiej przez ponad 20 lat zdobywał doświadczenie w projektowaniu obiektów biurowych, handlowych oraz mieszkaniowych, a także placówek medycznych. Przed dołączeniem do 7R pracował m.in. jako Head of Design & Build dla polskiego oddziału Cushman & Wakefield, świadczącej usługi doradcze na rynku nieruchomości komercyjnych

reklama

Warto przeczytać