Facebook

Duchologia polskiego mieszkalnictwa

Z:A 70

KATEGORIA: Temat wydania

Problemy z mieszkalnictwem w Polsce nie są zjawiskiem nowym i w zasadzie mają stały charakter. Dlatego warto, przynajmniej skrótowo, prześledzić losy rodzimego budownictwa mieszkaniowego od zakończenia II wojny światowej, tym bardziej że stanowi ono przeważającą część kubatury wzniesionej po 1945 roku.

Do dzisiaj niektóre plemiona afrykańskie jako najważniejszą czynność przy budowie nowej chaty uznają wybór lokalizacji. Przebiega on jednak w sposób zupełnie odmienny od europejskich zwyczajów. Z pomocą szamanów lub starszyzny plemienia poszukiwane jest miejsce wolne od złych duchów. Ma to zapewnić w przyszłości zdrowie i szczęście rodzinie, która zamieszka w chacie. Kryteria oceny pozostają tajemnicą niedostępną dla postronnych. Sama budowa nie budzi już emocji, ponieważ jej sposób nie zmienił się praktycznie od wieków. Obserwacja losów powojennego polskiego mieszkalnictwa pozwala stwierdzić, że postępujemy zupełnie odwrotnie. Nieustannie poszukujemy nowych rozwiązań problemu niedoboru mieszkań w Polsce, a cały ten sektor opanowały złe duchy. Jedynie metodologia postępowania, podobnie jak w przypadku plemion afrykańskich, jest dla postronnych wciąż nieznana.

Pałace dla ludu

Bezpośrednio po drugiej wojnie światowej wobec ogromnych zniszczeń miast, sięgających w przypadku Warszawy, Gdańska czy Wrocławia nawet 70–80% tkanki miejskiej, skoncentrowano się na szybkiej odbudowie zasobów mieszkaniowych, bez prowadzenia w tym zakresie skoordynowanej polityki. Jednak już pod koniec lat 40. nad całą Polskę nadciągnęły ponure stalinowskie upiory. Wraz z umocnieniem się władzy komunistycznej, prowadzącym do przyjęcia we wszystkich obszarach życia i gospodarki wzorców radzieckich, budownictwo mieszkaniowe stało się jednym z kluczowych obszarów zainteresowania rządzących. W planowanym centralnie systemie realizowano wielkie założenia nowych miast i dzielnic w nowej socrealistycznej stylistyce. Plany urbanistyczne – zgodnie z klasycznymi wzorcami – były starannie wypełnione zabudową mieszkaniową o pompatycznym wyrazie, jak np. warszawska Marszałkowska Dzielnica Mieszkaniowa (MDM), wzniesiona w latach 1950–1952 według projektu architektów: Stanisława Jankowskiego, Jana Knothego, Józefa Sigalina i Zygmunta Stępińskiego. Powstawały także bardziej spokojne i tradycyjne zespoły, takie jak Nowe Tychy (1951–1956) arch. Tadeusza Teodorowicza-Todorowskiego. Tradycyjne metody realizacji, wspomagane wysokiej jakości rzemiosłem, z dzisiejszej perspektywy mogą wzbudzać zarówno uznanie, jak i – w niektórych przypadkach – uśmiech zażenowania.

Pomimo patronatu władz nie udało się osiągnąć planowanej liczby mieszkań, a koszt socrealistycznych dekoracji przekraczał możliwości finansowe ubogiego i zniszczonego kraju. Wbrew niektórym opiniom, całkowicie dyskredytującym socrealizm, to aspekt ekonomiczny, a nie estetyczno-ideologiczny był zasadniczą przyczyną odrzucenia tej stylistyki. Przybyłe ze Wschodu demony, pomimo upadku stalinizmu, okazały się trudne do przegonienia i – choć już nie w tak przerażającej postaci – opanowały sektor mieszkalnictwa na następne 25 lat.

Modernizm raz jeszcze

Po odwilży, pod koniec lat 50. i w latach 60. ubiegłego wieku, sięgnięto ponownie po zarzuconą konwencję modernistyczną, zarówno w zakresie architektury, jak i urbanistyki. Była ona bowiem zdecydowanie mniej kosztowna i pracochłonna. Rozpoczęto wprowadzanie częściowej prefabrykacji w postaci takich rozwiązań jak cegła żerańska czy wielki blok śląski, a także technologii ślizgowych. Ustalono jednocześnie bardzo restrykcyjne normatywy określające dopuszczalną powierzchnię mieszkań. Całkowicie odrzucono klasycystyczne wzorce urbanistyczne z okresu socrealizmu na rzecz modernistycznych, opartych na Karcie Ateńskiej i koncepcji jednostki sąsiedzkiej. Ta przynosząca początkowo pozytywne efekty polityka, takie jak np. pochodzące z początku lat 60. warszawskie Sady Żoliborskie (arch. Halina Skibniewska), uległa w latach
70. stopniowej, podporządkowanej sztandarowemu hasłu ekipy gierkowskiej – budowy „drugiej Polski” – patologizacji. Wielkość planowanych zespołów mieszkaniowych wzrosła tak, że mogly one pomieścić do 20–30 tys. mieszkańców, czego przykładem są realizowane od 1971 roku warszawskie Stegny (arch. Jadwiga Grębecka), wybudowane z wielkowymiarowych prefabrykatów (wielkiej płyty). Zarówno rozwiązania urbanistyczne, jak i architektoniczne podporządkowane zostały wymogom technologii, czyli torowiskom żurawi i dróg montażowych. Monotonię zabudowy wielkopłytowej próbowano przełamać poprzez bardziej swobodne projektowanie w skali urbanistycznej, widoczne np. na warszawskim Ursynowie Północnym z lat 1972–1977 (arch. Marek Budzyński z zespołem) czy gdańskim Przymorzu z tego samego okresu (arch. arch. Tadeusz Różański, Danuta Olędzka).

Plan Ursynowa Północnego, proj. Marek Budzyński (generalny projektant), Jerzy Szczepanik-Dzikowski, Andrzej Szkop z zespołem, dzieki uprzejmości Marka Budzyńskiego.

Unifikacja architektury przyczyniała się do drastycznego spadku jakości wykonawstwa, mimo sprzeciwu zarówno społeczeństwa, jak i środowiska architektów. Budownictwo wielkopłytowe stało się jednym z symboli arogancji i alienacji ówczesnej władzy. Uzbrajanie niemal dziewiczych terenów wraz z koniecznością makroniwelacji wynikającą z wymogów technologii wielkiej płyty powodowały lawinowy wzrost kosztów niemożliwy do utrzymania przez dłuższy okres. Prawdopodobnie była to jedna z istotnych przyczyn załamania gospodarczego pod koniec lat 80.

Wielka, niespotykana dotąd skala realizowanych zespołów mieszkaniowych skłaniała do zapomnianych dzisiaj teoretycznych rozważań i poszukiwań. Koncepcje te obejmowały cały kraj i były próbami ekstrapolacji przyszłego rozwoju struktury osiedleńczej. Warto wymienić koncepcję linearnego systemu ciągłego na kierunku północ-południe arch. Oskara Hansena, model węzłowo-pasmowy arch. Bolesława Malisza czy koncepcję koncentracji liniowej arch. arch. Marka Budzyńskiego, Andrzeja Kicińskiego, Krzysztofa Chwaliboga, Adama Kowalewskiego. Problemy z zespołami wielkopłytowych osiedli znalazły odzwierciedlenie w regulacyjnych koncepcjach łódzkich architektów – Andrzeja Owczarka, Jakuba Wujka i Zdzisława Lipskiego. Czas, realia ekonomiczne i tendencje demograficzne zweryfikowały te idee, które były w Polsce, niestety, ostatnimi poważnymi próbami wspomagania programów mieszkaniowych podbudową teoretyczną.

Budowa falowca na Przymorzu w Gdańsku, proj. osiedla Tadeusz Różański, Józef Chmiel, Danuta Olędzka, Janusz Morek, fot. Zbigniew Kosycarz.

Postmodernizm po polsku

Lata 80., wraz z ogromnym kryzysem gospodarczym i niepokojami społecznymi, przyniosły kres inwestycjom mieszkaniowym w wielkiej skali. Na to załamanie przypadł krótki alians naszej architektury z postmodernizmem. Mieszkalnictwo opanowały pocieszne duszki postmodernizmu, udające zbawcze duchy opiekuńcze. Zapaść gospodarcza sprzyjała niewielkim inwestycjom plombowym w obszarach śródmiejskich. Nieduża skala tych realizacji nie zmieniła jednak struktury naszych miast na lepsze. Większą, wartą wspomnienia inwestycją była retrowersja elbląskiej starówki, przy której posłużono się historycznym układem urbanistycznym, wypełnionym swobodną transpozycją zabudowy hanzeatyckiej (początek realizacji 1983 rok, arch. arch. Szczepan Baum i Ryszard Semka z zespołem).

Mieszkanie jako towar

Wydawało się, że przemiany ustrojowe po 1989 roku przegoniły złe demony komunizmu. Uśpiły jednak czujność pozornie wolnego społeczeństwa przekonanego, że pokonało siły nieczyste minionego systemu. Jako że natura nie znosi próżni, niepostrzeżenie w ich miejsce  wpełzły powoli wampiry neoliberalizmu. Sprzyjało im całkowite wycofanie się państwa z polityki mieszkaniowej, zarówno w obszarze społecznym, jaki i, co gorsza, planistyczno-przestrzennym. Praktycznie cały sektor poddano regułom gry rynkowej. W kategoriach przestrzennych pojawiły się takie zjawiska jak fragmentaryzacja obszarów mieszkaniowych, przypadkowość lokalizacji oraz postępujący chaos zabudowy, które spowodowane były dążeniami deweloperów do uzyskania wysokich wskaźników intensywności zabudowy, obniżających standard mieszkań ukrytych pod etykietą apartamentów. Powstały nieznane dotąd, grodzone, odcięte od przestrzeni miejskiej zespoły mieszkaniowe, jak np. starannie zaprojektowana jako zespół urbanistyczny i architektoniczny Marina Mokotów w Warszawie (realizacja od 2006 roku, arch. Stefan Kuryłowicz z zespołem).

Na te zjawiska nałożył się całkowity brak polityki w zakresie zarządzania istniejącym zasobem mieszkaniowym. Rozpoczęto chaotyczną prywatyzację komunalnych, spółdzielczych i zakładowych mieszkań, co doprowadziło do przemieszania struktury własnościowej w ramach jednego budynku i znacznie utrudniło racjonalną gospodarkę oraz kompleksowe remonty. Równie negatywny efekt przyniosła dzika, „wampiryczna” wręcz, reprywatyzacja, odbywająca się dotychczas przy milczącej zgodzie władz miejskich w większych ośrodkach Polski, szczególnie w Warszawie. Jej skutkiem było rugowanie dotychczasowych mieszkańców, w wielu przypadkach prowadzące do osobistych tragedii.

W ostatnim okresie podjęto próby awaryjnych działań w sektorze mieszkalnictwa, jak program „Mieszkanie Plus”, wspomagane tzw. ustawą lex deweloper. Są to jednak działania o charakterze doraźnym, których ocena możliwa będzie dopiero w dłuższej perspektywie czasowej. Niestety, jako środowisko architektów również nie wypracowaliśmy ani koncepcji, ani spójnych idei w zakresie mieszkalnictwa i poddaliśmy się stopniowo dyktatowi wolnego rynku.

Urbanizacja kraju a głód mieszkaniowy

Ten krótki, bardzo uproszczony, o quasi-literackim charakterze, zarys historii rodzimego mieszkalnictwa wymaga uzupełnienia danymi statystycznymi prezentującymi skalę omówionych zjawisk. Problem zawsze był nierozłącznie związany z demografią i migracją ludności wiejskiej do miast. W 1946 roku w Polsce żyło 23,6 mln osób, z czego w miastach mieszkało zaledwie 33%. W następnych latach wielkości te odpowiednio wyniosły: w 1955 – 27,6 mln – 43%, w 1965 – 31,6 mln – 49%, w 1975 – 34,2 mln – 55%, w 1985 – 37,3 mln – 60%, a w 1995 – 38,6 mln – 62%. W ciągu 50 lat Polska, z kraju o wiejskiej strukturze osadniczej, zmieniła się w kraj o dominacji ludności miejskiej. Spowodowało to problemy w dziedzinie budownictwa mieszkaniowego. Wartości te w ostatnich latach nie uległy w Polsce znacznym zmianom – w 2018 roku ludność kraju wynosiła 38,43 mln przy udziale mieszkańców miast na poziomie 61%, co nadal sytuuje nas wśród najmniej zurbanizowanych krajów w Europie. Dla porównania w Wielkiej Brytanii ludność miejska stanowi 91,5%, w Holandii 89%, a w Niemczech 85%.

Natomiast liczba oddawanych w Polsce mieszkań wynosiła rocznie: w 1955 roku (socrealizm) – 89 tys., w 1965 (częściowa prefabrykacja) – 170 tys., w 1975 (wielka płyta) – 248 tys. (największa liczba oddanych mieszkań w okresie powojennym), w 1995 (budownictwo komercyjne) – 67 tys., w 2010 (budownictwo komercyjne) – 135 tys. W 2018 roku oddano do użytku 185 170 mieszkań, co jest największą liczbą od 1988 roku.

Widok na Miasteczko Wilanów w czerwcu 2015 roku, fot. Tomasz Szediwy.

Dostępność mieszkań

Zasoby mieszkaniowe w Polsce, według stanu z 31 grudnia 2017 roku, liczyły 14,4 mln lokali o łącznej powierzchni użytkowej 1068,6 km2. Stanowi to dwukrotną powierzchnię Warszawy w jej granicach administracyjnych i 0,3% powierzchni kraju, co wydaje się być wielkością zaskakująco małą wobec widocznego rozproszenia zabudowy. Średni metraż mieszkania w Polsce wynosi obecnie 75,2 m2, przy średniej dla krajów UE –96 m2. Na jednego mieszkańca przypada zatem 26,7 m2. Ta stosunkowo duża średnia powierzchnia mieszkania w Polsce wynika ze wspomnianej wielkości – 39% ludności mieszkającej poza miastem, głównie w zabudowie jednorodzinnej, jednak o zróżnicowanym standardzie. Wynika z tego również „zamrożenie” dużej powierzchni mieszkaniowej na wsiach, ograniczające mobilność społeczeństwa. Prosty rachunek wskazuje, że aby osiągnąć europejski standard, trzeba by wybudować ponad 3 mln mieszkań, co przy obecnym tempie ich realizacji wyznacza okres 17 lat, bez uwzględnienia naturalnej utraty istniejących zasobów. Aby osiągnąć poziom Norwegii, ze średnią powierzchnią mieszkania wynoszącą 123 m2, lub Danii – 118 m2, należałoby wybudować całkowicie nierealną liczbę 5,5 mln mieszkań. Istotne jest również skorelowanie ich wielkości i cen z dochodami mieszkańców naszego kraju.

W 2017 roku przeciętne wynagrodzenie w Polsce wynosiło 4350 zł, jednak bardziej reprezentatywna jest mediana – 2074 zł brutto (1511 zł netto). Natomiast ceny metra kwadratowego mieszkania plasowały się średnio na poziomie: w Warszawie – 8611 zł, w Krakowie – 7114 zł, w Gdańsku – 6385 zł, w Poznaniu – 5688 zł, a w Łodzi – 4243 zł. Oznacza to, że za przeciętną pensję miesięczną można kupić około 0,25 m2 mieszkania. Natomiast lokal o powierzchni 45 m2  stanowi równowartość 15-letniej przeciętnej pensji.

Widać więc jasno, że przy obecnych i prognozowanych dochodach ludności komercyjny system rozwiązania problemu mieszkalnictwa w Polsce jest poszukiwaniem przysłowiowego kamienia filozoficznego. Konieczny jest wieloletni plan promujący inne niż deweloperskie formy realizacji budownictwa mieszkaniowego. Muszą zostać wypracowane spójne kierunki działań, obejmujące zagadnienia ekonomiczne, socjalne i, przede wszystkim, przestrzenne. Na podstawie obserwacji bezskutecznych działań w tym obszarze od prawie 75 lat proponuję sięgnąć po metody sprawdzone w Afryce. Niewykluczone, że wraz z rozwojem cywilizacyjnym zatraciliśmy zdolność rozpoznawania, a tym samym przepędzania złych mocy. Może zamiast tworzyć kolejne programy mieszkaniowe warto sprowadzić z Czarnego Lądu doświadczonych szamanów i odczarować wreszcie ten zaklęty obszar naszej rzeczywistości.

 

Piotr Średniawa
Piotr Średniawa
Architekt IARP

przewodniczący Rady Śląskiej Okręgowej Izby Architektów RP, członek Miejskiej Komisji Architektoniczno-Urbanistycznej w Katowicach, wraz z Barbarą Średniawą prowadzi Biuro Studiów i Projektów Architekt

reklama

Warto przeczytać

Brak powiązanych artykułów.