Facebook

Architekt i jego praca, cz. XIV

Z:A 80

KATEGORIA: A...symetria umowy

W tym odcinku cyklu A…symetria umowy zostaną zanalizowane strony umowy oraz jej przedmiot.

Dokładne przyjrzenie się temu, kto z kim zawiera umówę architektoniczną oraz o co, pozwala unikąć pomiedzy stronami wielu nieporozumień.

Strony umowy

Elementami niezbędnymi do identyfikacji stron powinny być:

  • nazwa podmiotu i forma prawna prowadzonej działalności;
  • adres;
  • telefon;
  • telefax;
  • adres e-mailowy;
  • indywidualny osobisty nr ewidencyjny (w Polsce PESEL);
  • numer statystyczny firmy w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej (w Polsce REGON);
  • numer identyfikacji podatkowej (w Polsce NIP), dotyczący zarówno podmiotów fizycznych, jak i osób prawnych;
  • numer sądowego rejestru spółek prawa handlowego (w Polsce KRS), w przypadku, jeżeli strona jest spółką prawa handlowego (jawna, komandytowa, komandytowo-akcyjna, z ograniczoną odpowiedzialnością, akcyjna) prowadzącą działalność gospodarczą;
  • numer rejestracji podmiotu (dotyczy osób prowadzących działalność gospodarczą na podstawie rejestracji we właściwym urzędzie administracji samorządowej).

Ten rozdział występuje w każdym kontrakcie. Dokładna identyfikacja prawna podmiotów ma ogromne znaczenie, przy wstępnej weryfikacji wiarygodności przyszłych partnerów. Należy zwrócić szczególną uwagę na fakt, że stroną bardziej ryzykującą w kontraktach o prace architektoniczne jest architekt. Dzieje się tak dlatego, że podejmując się wykonania czynności umownych, poświęca on czas i środki za obietnicę płatności. Praktycznie każdy architekt doświadczył w trakcie samodzielnej kariery zawodowej przykrości polegającej na przekazaniu projektu zamawiającemu, który odmówił zapłaty. Historia zna również przypadki wykonania świadczenia dla klientów – „duchów”, tzn. takich, którzy... nie istnieją. Sytuacje tego rodzaju były i zawsze będą skutkiem ślepego zapatrzenia w przyszłe wirtualne korzyści, bez sprawdzenia wiarygodności kontrahenta.

Uwagi dla architektów, przed sporządzeniem umowy warto:

  • sprawdzić, kim jest strona zamawiająca;
  • jaki rodzaj działalności prowadzi;
  • czy posiada wystarczające rezerwy finansowe, aby realizować przyszłą inwestycję;
  • uzyskać podstawowe informacje, jakim płatnikiem pod względem solidności w biznesie jest przyszły kontrahent;
  • zebrać informacje, czy zamawiający nie podlega postępowaniu upadłościowemu lub czy nie jest nim zagrożony; architekt przed podpisaniem umów powinien szczególnie wystrzegać się tego typu klientów;
  • zdobyć informacje, jakie kontakty zamawiający miał z innymi architektami oraz dlaczego zrezygnował z ich usług (jeżeli taki fakt miał miejsce); warto zorientować się, czy przyjmując zlecenie nie naruszymy interesów innych architektów.

Uwagi dla zamawiającychwarto:

  • sprawdzić dotychczasowy dorobek twórczy architekta, ze szczególnym uwzględnieniem specyfiki zamówienia;
  • uzyskać informacje, jak wywiązywał się on z podjętych zleceń.

Przedmiot umowy

Chyba najważniejszą częścią umowy o prace zlecane architektowi jest określenie jej przedmiotu. To właśnie z powodu wadliwie spisanego tego fragment dokumentu dochodzi do największej liczby sporów sądowych pomiędzy stronami. Bardzo istotna sprawa — mówimy o przedmiocie umowy, a nie przedmiocie zamówienia! Umowa o architektoniczne prace projektowe dotyczy zobowiązań wzajemnych, a zatem zawężenie przedmiotu do zakresu zamówienia byłoby błędne. Przedmiot umowy jest pojęciem znacznie szerszym i odnosi się nie tylko do zakresu prac, które architekt ma do wykonania, lecz do wszystkich zapisów umowy łącznie!

W poprzednich odcinkach cyklu charakteryzowałem typy umów najczęściej podpisywane z architektem. Jak łatwo zauważyć, już sam wykaz potencjalnych czynności jest imponujący. A to tylko wierzchołek góry lodowej. Opisane też zostały, w skrótowej formie, zakresy prac architekta oznaczone jako:

  • świadczenia podstawowe;
  • świadczenia dodatkowe;
  • świadczenia wydzielone.

Podczas pisania umowy należy bezwzględnie połączyć te elementy. I tu rodzi się pytanie: jak to zrobić logicznie pod względem formalnym w –przypadku tej skomplikowanej materii? Okazuje się, że nie jest to takie proste, nawet przy podpisywaniu z architektem oddzielnych umów na poszczególne etapy prac przygotowawczych, projektowych czy w końcu, o charakterze uzupełniającym. Jeżeli jeszcze dodamy, że takie oddzielne umowy są bardzo niewygodne dla obu stron ( również jeśli chodzi o nadplanowy czas, niezbędny do wynegocjowania warunków) to wniosek nasuwa się sam. Istnieje potrzeba stworzenia algorytmu o charakterze uniwersalnym.

Dla zilustrowania problemów związanych z przedmiotem zamówienia niech posłuży poniższy przykład. Klient zwraca się do architekta o zaprojektowanie domu jednorodzinnego. To klasyczny przykład w skali światowej. W 99% przypadków treść przedmiotu umowy brzmi wtedy następująco: „Architekt zobowiązuje się do opracowania projektu architektonicznego domu jednorodzinnego w miejscowości X na działce nr Y przy ul. Z”.

Czy to wystarczy? Być może wystarczało jeszcze w latach 70. XX wieku. Współcześnie, przy ogólnoświatowej presji wszelkich możliwych instytucji prawnych, przez globalną i coraz bardziej szczegółową biurokrację, podpisanie takiej umowy jest bardzo ryzykowne. Zjawiska wykorzystywania przez inwestorów wszelkich niuansów prawnych nie spotyka się dzisiaj często (szczególnie przy inwestycjach typu dom jednorodzinny). Ale do czasu. W przypadku zamówień o większej skali, wtedy gdy klientem architekta jest inwestor instytucjonalny, o takiej więzi nie może być mowy. Z założenia to czysty biznes. Przykład projektu domu jednorodzinnego jest prosty w przedstawieniu mechanizmów, którymi rządzą się też inwestycje w większej skali.

Cóż zatem z tak zapisanego przedmiotu umowy można odczytać? Projekt domu oczywiście. Tylko jakiego domu? O jakim programie funkcjonalno-przestrzennym, w zakresie jakich branż specjalistycznych? Czy z pracami wstępnymi i przygotowaniem podkładów geodezyjnych, badaniem technicznym podłoża gruntowego (badaniami geologicznymi)? Czy z kosztorysem, z wystąpieniem o pozwolenie na budowę, z pełnieniem powiernictwa inwestycyjnego, z prowadzeniem nadzoru autorskiego, jeżeli tak, to w jakim zakresie? Te pytania można mnożyć. Architekci, którzy już doświadczyli konsekwencji z racji zbyt lakonicznego określenia przedmiotu umowy, w zasadzie domyślają się, co nastąpi dalej. Im bardziej skrótowo opisany zostanie przedmiot zamówienia, tym łatwiej architekta „złapać” w pułapkę prawną i wykorzystać lege artis moc instytucji, jaką jest sąd. W tej sytuacji wykonawca nie otrzyma należnego mu honorarium, a w ogóle to powinien czuć się szczęśliwy, jeżeli nie będzie zmuszony zapłacić zamawiającemu odszkodowania za straty. Jakie? Nieważne. Za jakiekolwiek. Adwokaci klienta już o to zadbają.

Zapewne, coraz większa rzesza architektów zaczyna rozumieć występujący tu mechanizm: żaden inwestor nie lubi wydawać pieniędzy i każdy pretekst jest dobry, aby móc je jak najszybciej odzyskać. A że stanie się to akurat kosztem architekta, to nie ma to znaczenia. Dzisiaj on, jutro ktoś inny. Wilcze prawa współczesnego rynku.

O jakim typie manipulacji mówimy? Otóż, oskarża się architekta, że nie wykonał właściwie swojej usługi. W projekcie nie zawarł np. technologii kotłowni i projektu instalacji centralnego ogrzewania. Klient sam musiał załatwiać mapę geodezyjną, a myślał, że zrobi to architekt. Czuje się przezeń oszukany i narażony na dodatkowe koszty. Ponadto pozwolenie na budowę inwestor załatwiał we własnym zakresie, chociaż od znajomego wie, że zwykle to sprawa projektanta. I na koniec – architekt nie chciał być codziennie na budowie, przez co zostały poniesione kolejne koszty związane z zatrudnieniem do prowadzenia budowy niezależnego inżyniera. Pomimo że brzmi to wesoło, zaznaczyć należy, że architektowi w tej sytuacji wesoło bynajmniej nie jest. Chyba nie ma takiego, który chociaż raz nie usłyszałby zadania: „A ja myślałem, że to będzie zrobione, hm...”.

Dysponując zatem wiedzą o pakiecie niebezpieczeństw związanych z określeniem przedmiotu umowy, trzeba znaleźć formułę rozwiązania problemu.

Przede wszystkim należy dokładnie określić, co będzie przedmiotem umowy. Można go szczegółowo opisać w głównym tekście pod konkretnym numerem paragrafu lub w specjalnie dodanym załączniku. I chociaż teoretycy prawa twierdzą, że „załącznik” jest złem koniecznym, to w przypadku zleceń na projekty architektoniczne ma byt w pełni uzasadniony. Jeżeli, dla przykładu, przedmiotem umowy jest prosty, mały dom jednorodzinny o przeciętnych parametrach użytkowych, to tworzenie takiego załącznika mija się z celem. Jeśli jednak powyżej opisane zlecenie ma być rozszerzone ponadstandardowo, np. o elementy wnętrz lub projekt zieleni bądź lokalną oczyszczalnię ścieków połączoną z energią odnawialną, wówczas warto precyzyjnie opisać program użytkowy zamówienia oraz szczególne wymagania zamawiającego. Należy pamiętać, że im bardziej skomplikowana będzie inwestycja i im bardziej w strukturze całości zamówienia przenikać się będą różne rodzaje funkcji, tym bardziej warto cały zakres szczegółowo scharakteryzować dla czytelności wzajemnych relacji. Ponadto, świadczenia mogą być znacznie szersze, niż sam projekt. Załącznik opisujący przedmiot zamówienia będzie tym bardziej rozbudowany, im większe życzenia zamawiającego.

Należy zatem zalecić (dla pełnej czytelności) rozdzielenie przedmiotu umowy na części. Metoda ta pomoże stronom „panować” nad istotą treści. Są kraje, w których w wytycznych do wzorca zaleca się szczegółowe rozpisanie przedmiotu zamówienia. Przykładowo: określa się jakie rysunki, w jakiej skali należy na danym etapie wykonać, i jaki ma być sposób ich uszczegółowienia. Takie wytyczne można nazwać „przedobrzeniem”. Pomijając fakt, że zbytnia drobiazgowość powoduje zamazanie czytelności umowy, to łatwo przekroczyć granicę śmieszności. Podczas formułowania przedmiotu umowy, należy wyszczególnienić to, co trzeba wykonać, a nie to, w jaki sposób. Rozpisywanie sposobu podejścia architekta do problemu jest wyrazem braku zaufania wobec niego i mija się z celem. W każdym państwie techniczne kwestie zakresu i formy opracowania są szczegółowo regulowane przez przepisy prawa. Poza tym, tego typu regulacje mają organizacje architektoniczne, dysponujące dokumentami dotyczącymi standardów wykonywania zawodu architekta. Nie występuje zatem żadna uzasadniona przyczyna wprowadzenia do treści umów (w części dotyczącej określenia przedmiotu umowy) postanowień regulujących te kwestie. Sprawa ta zostanie szerzej scharakteryzowana w części Zobowiązania architekta.

Określanie przedmiotu umowy jest pierwszą „próbą sił” pomiędzy stronami. Warto zatem zapoznać się z tym, do czego umawiający się będą dążyć:

Zamawiający będzie zmierzał do maksymalnie lakonicznego określenia przedmiotu zamówienia. Brak szczegółowego opisu pozwala mu bowiem wygrać każdy spór, poprzez wykazanie, że architekt, przyjmując zlecenie, powinien wiedzieć, że wykonanie pewnych elementów zamówienia (nie mylić z projektem) musi być przez niego zagwarantowane (oczywiście z należytą starannością). Albo odwrotnie – zamawiający będzie dążył do absurdalnego rozpisania, w jakiej skali powinny być wykonane poszczególne rysunki, lub do określenia np. koloru okładek oprawy dokumentacji. Powyższy (groteskowy) przykład ukazuje, do jakich granic absurdu można się posunąć, aby wykazać swoją „wyższość”.

Architekt z kolei powinien dążyć do maksymalnie precyzyjnego określenia przedmiotu umowy, szczególnie w przypadku jej znacznego stopnia skomplikowania. Zamawiający mogą być jednak pewni, że proponowana szczegółowość będzie w pełni uzasadniona technicznie. Będzie stanowić wykaz czynności do wykonania, pozwoli precyzyjnie określić wartość honorarium umownego oraz zapewni czystość formalną przyjętej do wykonania pracy.

 

Wniosek

Formułując zapis określający przedmiot umowy, strony powinny kierować się zdrowym rozsądkiem. Jest oczywiste, że w przypadku prostych obiektów, o czytelnym i jasnym programie funkcjonalno-przestrzennym, szczegółowe opisywanie kolejnych czynności architekta mija się z celem. Tego typu zamówienia nie są połączone z wykonywaniem specjalistycznych ekspertyz, operatów, czy analiz. Nawet w przypadku „prostych” zamówień należy jednak zachować ostrożność. Uwaga ta dotyczy obu stron.

Podstawowym dokumentem, określającym, z jakimi problemami natury formalnoprawnej obie strony będą miały do czynienia, jest lokalna decyzja administracyjna (w polskich realiach prawnych - decyzja o warunkach zabudowy). Akt ten, wydany na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego, nakłada na zamawiającego kilka warunków, od spełnienia których zależeć może właściwe wywiązanie się architekta z umowy. Pozwala on również nałożyć dodatkowe warunki na przyszłego projektanta, takie jak dokonywanie uzgodnień projektu z instytucjami, z jakimi zwykle takich nie czyni. Może wystąpić warunek uzgodnienia koncepcji projektowej z właściwym organem administracji samorządowej, zatem, przed ustaleniem przedmiotu umowy, należy zapoznać się z treścią decyzji.

Zdarza się również nieuczciwy architekt, który wykorzystując nieznajomość prawa przez zamawiających, sztucznie będzie mnożył problemy w celu podwyższenia swojego honorarium. W tym celu zamawiający może skorzystać z porady we właściwej izbie samorządu zawodowego architektów.

Architekci natomiast powinni uważać na nieuczciwych zamawiających, starających się ukryć niektóre utrudnienia, jakie wystąpią w trakcie realizacji umowy. W przypadku czytelnych sygnałów o próbach takich działań podejmowanych przez którąkolwiek ze stron oraz w sytuacji braku porozumienia na etapie ustalania przedmiotu umowy w interesie stron leży zaniechanie dalszej współpracy.

W praktyce zdarzają się sytuacje, gdy zamawiający zawiera z architektem osobną umowę o nadzór autorski. Najczęściej jednak kwestie związane z tą usługą rozstrzygane są w treści zasadniczej, szczególnie w przypadkach bardzo czytelnych parametrów programowo-przestrzennych zamówienia. Gdy w przedmiocie umowy uwzględnia się pełnienie nadzoru autorskiego, wskazane jest stworzenie oddzielnego rozdziału (modułu) umowy regulującego te kwestie.

W dziale tym we właściwych miejscach należy dokonać przekierowania do innych części umowy, które mogą być załącznikami. Np. do:

  • harmonogramu prac projektowych i płatności;
  • harmonogramu pełnienia nadzoru autorskiego i płatności;
  • kalkulacji honorarium.

Na uwagę zasługuje fakt, że gdyby zapisy tych załączników znalazły się w tekście zasadniczym, ze względu na ich obszerny w treści charakter, mogłyby spowodować zaciemnienie czytelności tekstu umowy. Bez względu na zakres trudności zamówienia szczegółowe opisanie powyższych zagadnień będzie występować we wszystkich typach umów architektonicznych.

Osobnego wyjaśnienia wymaga kwestia związana z wynagrodzeniem architekta. To jeden z najważniejszych elementów negocjacyjnych i celowym wydaje się opisanie specyfiki warunków finansowych, występujących przy projektowaniu architektonicznym. Tym samym należy wyjaśnić, dlaczego sprawa związana z honorarium, będąca osobnym istotnym elementem umowy, poruszana jest w tym miejscu. Otóż, z jednej strony w części Przedmiot umowy opisuje się, co architekt ma wykonać. Jednocześnie, (szczególnie przy wieloetapowym podziale prac), powinno się wycenić każdy etap. Zwykle umowa zawiera oddzielne części, dotyczące przedmiotu zamówienia oraz honorarium. Ten model jest uzasadniony w małych zleceniach architektonicznych o jednoetapowym charakterze. W przypadku większych należy dopilnować, aby poszczególne etapy opracowania elementów projektowych, miały wpisaną wartość honorarium. Taka konstrukcja umowy pozwala na osiągnięcie pełnej przejrzystości, ułatwia spisanie harmonogramu prac i płatności. Oddzielną częścią umowy, dotyczącą honorarium architekta, będzie zestawienie zbiorcze wynagrodzeń składowych części przedmiotu zamówienia. Szczegóły związane z formami płatności są już oddzielną części umowy, i znajdują swoje miejsce w innych modułach warunków ogólnych dokumentu.

Na początku tego odcinka A…symetrii umowy została postawiona teza, że obowiązek opracowania projektów architektoniczno-budowlanych, narzucony przez prawo budowlane, powoduje u zamawiającego po raz pierwszy usługę projektową agesywne nastawienie wobec architekta. W momencie rozpoczęcia dyskusji na temat honorarium, agresja ulega spotęgowaniu. Architekt powinien wykazać się w tym momencie dużym talentem dyplomatycznym oraz, co tu ukrywać, trzymanymi na wodzy nerwami. Trzeba przygotować rzeczowe argumenty, które w pełni uzasadnią klientowi wystąpienie takiej, a nie innej podstawy ustalenia wysokości honorarium.

 


Składowe części honorarium architekta:

  • myśl intelektualna —podchodzi się do tej kwestii (szczególnie w polskich realiach) z lekceważeniem. Przeciętny klient nie traktuje pracy architekta jako wyniku interdyscyplinarnej wiedzy z zakresu teorii architektury, budownictwa, historii sztuki, socjologii i psychologii społecznej oraz znajomości wielu aktów prawnych obowiązujących w budownictwie (ponad 300 w Polsce – ustawy + rozporządzenia). Efekt pracy w postaci rysunku jest kompilacją wiedzy i doświadczenia. Przeciętny klient nawet w minimalnym stopniu nie jest w stanie zrozumieć ogromu pracy, jaką architekt każdorazowo, przystępując do realizacji zamówienia, musi wykonać. Wielu zamawiających projekt – co ze smutkiem należy stwierdzić – podchodzi do jej wyników z pogardą ;
  •  czas niezbędny do realizacji zobowiązań umownych – element na równi lekceważony przez klientów, a będący pochodną braku zrozumienia myśli intelektualnej. Z tym problemem architekci spotykają się najczęściej przy zamówieniach małych, gdzie liczba rysunków, siłą rzeczy, jest ograniczona. Zdziwienie u zamawiających niejednokrotnie budzi zbyt długi termin opracowania projektu. Należy zwrócić uwagę na fakt pełnego uzależnienia wykonywania części projektu od decyzji administracyjnych. Zamawiający rzadko rozumieją, że niewydanie dokumentu we właściwym terminie przez urząd administracji samorządowej, brak warunków technicznych, związanych z możliwością podłączenia przyszłego obiektu do mediów (energia elektryczna, gaz, ścieki, wody opadowe, wodociąg, energia cieplna itp.), deficyt wytycznych konserwatorskich, operatu zanieczyszczeń, decyzji wodno-prawnych itp., są powodem wstrzymywania prac nad realizacją projektu. Architekt nie działa w próżni i poza wytycznymi zamawiających, powinien spełnić wymagania wynikające z przepisów prawa. Na co dzień spotyka się np. z obarczaniem go karami umownymi z tytułu nienależytego wywiązania się z terminu, będącego wynikiem braku jednego z wymaganych dokumentów niezbędnych do uzyskania decyzji pozwolenia na budowę.

Część Przedmiot umowy jest podstawą do budowania pozostałej treści dokumentu. Od wielkości zadania zależeć będą dalsze postanowienia. Sprawy związane z harmonogramem prac projektowych, podziałem zadań, czy nałożonych na architekta świadczeń będą generować dalsze negocjacje i ewentualną szczegółowość zapisów.

Skoro zakres prac zostanie już ustalony, warto, aby architekt zadbał o swoje prawa autorskie.

Ciąg dalszy nastąpi…

Waldemar Jasiewicz
Waldemar Jasiewicz
Architekt IARP

przewodniczący Rady Podlaskiej Okręgowej Izby Architektów, rzeczoznawca budowlany, do 2004 roku współwłaściciel pracowni projektowej

TAGI

reklama

Warto przeczytać