Facebook

Architekt i jego praca, cz. XIII

Z:A 79

KATEGORIA: A...symetria umowy

Zasada symetrii umawiających się stron to naczelna reguła, o której powinni pamiętać wszyscy tworzący umowy. Zachwianie tej równowagi powoduje, że tego typu dokumenty nigdy nie będą dobre.

Naruszenie założenia symetrii zniweczy każde porozumienie umowne. Uczestnicy umowy muszą być przygotowani na wzajemne ustępstwa w trakcie rozmów. Trudno o przypadek, w którym przedstawiony pierwotny projekt zostanie przez drugą stronę przyjęty bez zastrzeżeń. Można być pewnym, że szala korzyści umownych przechyla się na stronę przedkładającego projekt dokumentu. Dzieje się tak aż do chwili przedstawienia propozycji rozpoczynającej etap negocjacji, czyli mozolnej pracy nad kształtem przyszłej wzajemnej relacji. Wynik negocjacji nigdy nie zadowoli obu stron. Należy dążyć do takiego kształtu zapisów, aby „niedosyt” ustaleń był minimalny, a strony, po złożeniu podpisów, miały poczucie zapewnienia sobie maksymalnego bezpieczeństwa. I jeszcze jedna istotna kwestia: nie ma mniej lub bardziej ważnych postanowień umownych. Ważne jest wszystko! Źle postawiony przecinek może mieć kapitalne znaczenie dla treści dokumentu i w sądzie będzie przysłowiową kropką nad „i” dla ustanowienia wyroku. Spróbujmy zatem budować model idealny.

Przejrzystość a trudna stylistyka

Istotą wzorca umowy są moduły — „umowy blankietowe”, które można określić mianem rozdziałów. Są to stałe fragmenty umowy, wyodrębniane w tekście przez ich nazwanie lub stanowiące ciągłą treść (od pierwszego do ostatniego paragrafu). Bez względu na stylistyczną formę sens zawsze jednak pozostanie ten sam, a różnice wynikną jedynie z przyjętego modelu samej konstrukcji redakcyjnej dokumentu. Dla zachowania czytelności współczesne umowy wyraźnie kładą nacisk na odrębne nazwanie poszczególnych fragmentów dokumentu. W sytuacjach konfliktowych łatwiej jest się odnieść do konkretnych zapisów.

Należy zawsze pamiętać, że stosowanie tzw. trudnej stylistyki umowy powinno budzić czujność tej strony, która otrzymuje treść propozycji. Zasada 

uczciwości w negocjacjach wskazuje, że im czytelniejszą formę umowy przedkłada się przed ich rozpoczęciem, tym łatwiej dochodzi do jej podpisania. Poszczególne zapisy powinny być zawsze czytelne. Próby komplikowania tekstu prawnego, tak charakterystyczne we współczesnym świecie, powodują, że po podpisaniu dokumentu zostaje wrażenie wpadnięcia w pułapkę prawną. Nie ma chyba na świecie osoby, która ze zdziwieniem nie stwierdziłaby, że czytając jakieś przepisy i rozumiejąc je w taki, a nie inny sposób, w praktyce dowiaduje się, że oznaczają one coś zupełnie odwrotnego. Jak zatem najlepiej tworzyć umowy? Tak, aby w przypadku sporów nie dawać zarabiać bez sensu prawnikom - zapisy umów powinny być czytelne, tj. by litera „x” oznaczała literę „x”, a nie np. „a”, „b”,  „c” czy „d”.

Kiedy możemy mieć do czynienia z przypadkami zapisów o pokrętnym charakterze? Bardzo łatwo to przewidzieć. Architekci przeważnie spotykają się z zawiłymi, skomplikowanymi i nieczytelnymi propozycjami umów ze strony wielkich korporacji, developerów i, oczywiście, „ukochanych” instytucji urzędowych. Wynika to z pychy oraz przekonania inwestora, że jest się stroną silniejszą i nieomylną. Takie propozycje umów nie zawierają istoty problematyki wynikającej ze złożoności przedmiotu zamówienia architektonicznej pracy projektowej. Niemal każdy architekt, który czytał taki dokument, po pierwsze — nic nie rozumiał, po drugie — dziwił się, że restrykcje dotyczą tylko jego osoby. Monopolistyczna pozycja zamawiającego stawia architekta dosłownie „pod ścianą”. Ci, którzy godzą się na warunki bez dyskusji, mogą być pewni problemów, np. z płatnościami czy karami umownymi. Nie należy więc dać się złapać na lukratywnie brzmiące zapewnienia potencjalnego klienta, że „Brama Sezamu” stoi przed architektem otworem. Te wrota, rzeczywiście, mogą być otwarte, ale jedynie po skutecznych negocjacjach, w których symetria umowy osiągnie zadowalający dla obu stron poziom. W sytuacjach, kiedy potencjalny klient nie dopuszcza do dyskusji i ostro stawia warunek: „Albo bierzesz co ci oferuję, albo znajdę innego, należy mu bezwzględnie podziękować i pożegnać się elegancką formułą: Miło było Państwa poznać”.

A co z klientami, którzy pragną budować się po raz pierwszy i nie mają doświadczenia inwestycyjnego? Tu sytuacja jest odwrotna. Najczęściej architekt przedkłada propozycję umowy. W tym przypadku to potencjalny klient jest zdumiony jej skomplikowaną, długą treścią, a największe zdziwienie budzi fakt, że jeżeli czegoś nie dopełni, to konsekwencje umowne spadają na niego. Nadrzędną sprawą przy rozpoczęciu tego typu rozmów jest

wyjaśnienie zamawiającemu zależności związanych ze zobowiązaniami wzajemnymi. Bez omówienia tego problemu klient będzie miał poczucie, że intencje architekta nie są do końca uczciwe. A przecież chodzi dokładnie o coś odwrotnego.

Reasumując: obie strony przystępujące do negocjacji nad tworzeniem tekstu umowy powinny być do siebie nastawione życzliwie. To podstawa sukcesu.

 

Modułowa architektura umowy

Najczęściej spotykanymi modułami umów o architektoniczne prace projektowe są fragmenty, które mówią o:

  • stronach umowy;
  • definicjach;
  • przedmiocie umowy;
  • zobowiązaniach architekta;
  • zobowiązaniach zamawiającego;
  • ochronie praw autorskich;
  • odpowiedzialności architekta;
  • podzlecaniu prac projektowych;
  • nadzorze autorskim;
  • procedurach usuwania usterek;
  • ubezpieczeniu architekta;
  • przekazaniu projektu;
  • terminach realizacji umowy;
  • honorariach architekta i zwrocie kosztów;
  • warunkach płatności honorarium;
  • sankcjach za naruszenie warunków umowy;
  • przedstawicielach stron w zakresie realizacji umowy;
  • powiadamianiu stron;
  • właściwościach sądu;
  • rozwiązaniu umowy;
  • postanowieniach końcowych;
  • wykazie załączników do umowy.

W przypadkach, gdy przedmiotem umowy będą prace kompleksowe, od studiów i analiz wstępnych do prac związanych z przygotowaniem i prowadzeniem przetargów, kontrolą i rozliczeniem robót budowlanych, elementy dokumentu zostaną rozszerzone o kolejne moduły traktujące o:

  • nadzorze nad realizacją przetargów robót;
  • prowadzeniu kontroli nad realizacją robót (nadzór inwestorski, a nie autorski);
  • zarządzaniu, planowaniu i koordynacji budowy;
  • relacjach z wykonawcą;
  • odbiorach robót;
  • dokumentacji powykonawczej;
  • innych zadaniach dodatkowych;
  • zawieszeniu kontraktu;
  • niedyspozycji (np. chorobie) architekta.

Z pewnością niejednego architekta zdziwi fakt, że w negocjacjach jest do rozpatrzenia aż tyle warunków. Niestety, praktyka wskazuje, że zakres zobowiązań rośnie z roku na rok, zupełnie nieproporcjonalnie do honorariów. Przypomnieć jednak należy, że nie wszystkie moduły umowy występują za każdym razem. Tzw. pełny zestaw będzie miał miejsce tylko przy zamierzeniach inwestycyjnych o największym stopniu skomplikowania lub w uniwersalnym wzorcu standardowym, z którego treści można wykreślać zbędne moduły (zaznaczając je osobistymi podpisami stron umowy).

Wzorce a indywidualne potrzeby

Pora jednoznacznie wyjaśnić różnicę pomiędzy budowaniem umowy własnej a wzorcem. Służyć ma temu zaprezentowanie jak najszerszego spektrum aktywności zawodowej architekta. Szczegółowe opisy poszczególnych elementów (modułów) umowy mają dać (przede wszystkim) 

architektowi możliwość dokonania wyboru w kwestii: czy negocjowane warunki zamówienia zostaną zapisane w indywidualnie konstruowanej umowie, czy dadzą się logicznie zmieścić we wzorcu? Trudno bowiem wyobrazić sobie indywidualnie spisaną umowę na wykonanie projektu domu jednorodzinnego, która będzie liczyła kilkadziesiąt stron, gdzie czytając ostatnie paragrafy, zapomni się, o co w umowie tak naprawdę chodzi. Dzięki czytelnej konstrukcji wzorzec pozwala stronom umowy ogarnąć złożoność problemu. Czy jednak jest to idealny model dla małych przedsięwzięć? Wiele osób będzie miało wątpliwości. Aby zrealizować realną potrzebę szczegółowego wyjaśnienia wszelkich aspektów i móc logicznie i ze zrozumieniem spisać własną umowę, warto wykorzystać modułowe rozwiązania z załączonego wzorca, a szczegółowość poszczególnych zapisów każdorazowo dopasowywać do indywidualnej, konkretnie zaistniałej sytuacji.

Terminologie (definicje)

Charakterystyka kolejnych elementów umów, z którymi i inwestorzy, i architekci spotkają się w trakcie negocjacji z pewnością posłuży znalezieniu informacji, kiedy należy minimalizować zapisy umowne, a kiedy niezbędne będzie szczegółowe rozpisanie poszczególnych fragmentów umowy.

Jednym z kluczowych elementów współczesnej umowy są „terminologie” lub jak inni określają „definicje umowne”. Mogą być one zarówno rozdziałem umowy, jak i jej załącznikiem. Decyzja, czy te zapisy mają być na początku dokumentu, czy jednym z jego załączników, zależy od umawiających się stron. Generalną zasadą w świecie zdominowanym przez procedury prawne jest uznanie, że definicje pewnych istotnych pojęć powinny się pojawić. W przypadku sporów może się okazać, że konkretne sprecyzowanie czegoś w taki, a nie inny sposób, będzie miało dla sądu rozstrzygające znaczenie. Rozdział ten określa i definiuje różne terminy stale występujące w umowie, takie jak:

  • umowa;
  • architekt;
  • zamawiający;
  • strony umowy;
  • projekt;
  • projekt zamienny;
  • nadzór autorski;
  • honorarium;
  • inwestycja;
  • wykonawca;
  • opóźnienie;
  • zwłoka;
  • znaczące zmiany;
  • terminy;
  • płatności;
  • inne.

Warto podkreślić, że definicje te można określać swobodnie i niezależnie od tych zawartych w stosownych przepisach, np. prawa budowlanego czy czy autorskiego. Prawidłowe określenie poszczególnych pojęć ma podstawowe znaczenie w przypadku rozstrzygania sporów pomiędzy stronami. Dobrze jest zatem posługiwać się definicjami przyjętymi właściwymi przepisami prawa lub jednolitą nomenklaturą przyjętą przez organizacje i samorządy architektoniczne.

Nie ma też reguł określających, czy definicje mają być zapisane w formie jednozdaniowej, czy opisowo. Istotna dla przejrzystości formalnej jest absolutna czytelność zapisów. Praktyka pokazuje przede wszystkim dwa warianty: strony zawierające umowę lekceważą sobie tę część, czasami w ogóle ją pomijając lub też, wręcz przeciwnie —długo pracują nad każdą literą poszczególnych definicji.

W przypadku pominięcia tej części umowy strony muszą liczyć się z takim scenariuszem: jeśli wskutek wzajemnych pretensji sprawa znajdzie swój epilog w sądzie, to rozstrzygające znaczenie będą miały ogólnie przyjęte definicje występujące w literaturze prawniczej. Należy zatem pamiętać, że ich znaczenie wcale nie musi być zbieżne z tym, co obie strony podpisując umowę, miały na myśli. Jeżeli w rozstrzyganiu sporu sądowego nastąpi taka właśnie sytuacja, to może dojść do paradoksu, wskutek którego strona w oczywisty sposób poszkodowana będzie winną wyrządzenia szkody. Dura lex, sed lex.

Jednak wariant drugi, czyli zbyt długie „męczenie” treści definicji, również może okazać się zgubny. Przesadna drobiazgowość w budowaniu idealnej formuły może doprowadzić do karykatury jej znaczenia. Oznacza to, że definiując coś nazbyt szczegółowo, możemy wypaczyć pierwotne znaczenie .

To, co warto zarówno architektowi, jak i zamawiającemu polecić, to skorzystanie z przygotowanych definicji występujących w praktyce prawnej. Mogą to być definicje wzięte z prawa budowlanego, kodeksów czy też wewnętrznych regulacji i standardów danej organizacji architektonicznej. Architekt i jego klient powinni sobie głośno te definicje przeczytać i po stwierdzeniu że ich znaczenie pasuje do negocjowanego porozumienia, przyjąć je lub dokonać rozważnej modyfikacji (jeżeli ze względu na charakter świadczenia istnieje taka konieczność). Strony, przy tych zmianach, muszą zachować daleko idącą ostrożność, aby nie przeinaczyć znaczenia pierwotnej definicji, a jedynie dokonać jej wzbogacenia. Uwaga ta jest o tyle istotna, że tzw. gotowe definicje mają charakter uniwersalny. Język stosowany do opisu poszczególnych terminów jest hermetyczny i zwięzły.

Można przewidzieć, że najwięcej kontrowersji w negocjacjach zajmą definicje pojęć: „znaczące zmiany”, „opóźnienie”, „zwłoka”. Problem związany z tymi terminami jest szczególnie ważny, bowiem gotowymi określeniami w tej materii operuje Kodeks cywilny. Lepiej więc w treści tych definicji nie „majstrować” i pamiętać o nadrzędności tego prawa. Oczywiście strony mogą budować własne sformułowania, ale w tych wyżej oznaczonych przypadkach trzeba bardzo uważać.

Z pozostałymi terminami nie jest już tak prosto. Wynika to stąd, że precyzja prawa dokonała żywota wraz z upadkiem Cesarstwa Rzymskiego. W tym względzie istnieje prawna wieża Babel, czyli „co kraj, to obyczaj”. Przykładem mogą być ustawy, w których definicja np. pojęcia „obiekt”, jest całkowicie odmienna. Wszystko zależy od celu, jaki chce osiągnąć ustawodawca, uchwalając przepisy. Później sądy powszechne zastanawiają się, czy definicja „obiektu” wzięta z prawa budowlanego jest właściwa i czy nie lepsza byłaby np. ta z ustaw podatkowych. Warto o tym pamiętać. Na początku, zarówno dla architekta, jak i dla jego klienta ,terminy te będą miały całkowicie przeciwstawne znaczenia. A jako że właśnie elementy definicji są najczęściej przedmiotem sporów sądowych, to ich właściwe zapisanie ma bardzo głęboki sens.

Precyzyjne określenie poszczególnych definicji umownych zaoszczędzi stronom potencjalnych konfliktów w bezpośredniej wzajemnej współpracy. Można zasugerować wprowadzenie terminologii jako osobnego rozdziału umowy, a nie jako załącznika, ze względu na czytelność dokumentu— najpierw poznajemy pojęcia, aby zrozumieć ich istotę, a następnie czytamy treść umowy. Potraktowanie terminologii jako osobnego załącznika powoduje, że najpierw przyswajamy treść umowy, a dopiero później z załącznika dowiadujemy się, co autorzy dokumentu w niektórych jego fragmentach mieli na myśli.

Wskazane jest, aby terminologie (definicje) występowały w każdym rodzaju umowy. Z uwagi na nierównomierne rozłożenie akcentów związanych z zakresem zadań można przyjąć, że taki rozdział powinien znaleźć się zwłaszcza w umowach związanych z pracami projektowymi oraz o pełnienie nadzoru autorskiego.

W każdym państwie, w którym istnieją silne — o ugruntowanej społecznie tradycji — organizacje architektoniczne, strony nie będą miały problemów z tą częścią umowy. Przeważnie jest tak, że każda z organizacji ma własne, uniwersalne dokumenty standardowe, szczegółowo charakteryzujące wszystkie występujące w umowach definicje. Wskazane zatem jest skorzystanie z nich. Należy brać po uwagę fakt, iż po pewnym czasie stosowania charakterystycznych dla danego środowiska zawodowego zdefiniowanych pojęć, staje się to normą.

Waldemar Jasiewicz
Waldemar Jasiewicz
Architekt IARP

przewodniczący Rady Podlaskiej Okręgowej Izby Architektów, rzeczoznawca budowlany, do 2004 roku współwłaściciel pracowni projektowej

reklama

Warto przeczytać