Facebook

Architekt i jego praca, cz. VI

Z:A 72

KATEGORIA: A...symetria umowy

W tym odcinku cyklu A…symetria umowy zajmiemy się dwoma rodzajami umów: o pomoc w uzyskaniu pozwolenia na budowę oraz o wykonanie projektu wykonawczego i opracowanie kosztorysu inwestorskiego.

Umowa o pomoc w uzyskaniu pozwolenia na budowę

Ten dokument dotyczy rodzaju dodatkowej i nieobligatoryjnej usługi architekta, która pojawia się między umową na projekt budowlany a umową na wykonanie projektu wykonawczego (dla jasności – w polskich realiach). Rzetelność zawodowa wymaga, aby klient był o tym fakcie poinformowany na samym początku współpracy, na wszelki wypadek, czyli – jak mawiają prawnicy – „z ostrożności procesowej”.

Jest zjawiskiem dość powszechnym, że klienci próbują przerzucić to świadczenie na architekta w formie dyktatu. Zwyczajowo wręcz, a w tym przypadku patologicznie, przyjęło się uważać, że pozwolenie na budowę uzyskuje projektant, a nie inwestor. Niektórzy zamawiający posuwają się w swojej – można śmiało powiedzieć – bezczelności do tego, że próbują zawrzeć w treści umów klauzule uzależniające wynagrodzenie architekta od otrzymania pozwolenia na budowę. Jest to nieporozumienie. Umowy zawierają zawsze standardowe postanowienia, zabezpieczające zamawiającego przed nieuczciwym projektantem, określające konsekwencje nienależytego wykonania dzieła (np. błędy projektowe czy nieterminowość). Kwestie te regulowane są zresztą również przez akty prawne wyższego rzędu, jak np. kodeksy cywilne, a w Polsce – dodatkowo – podobne formy zabezpieczeń niezależnie normuje prawo autorskie.

W związku z powyższym za nadużycie można uznać rodzaj szantażu, jakim jest uzależnianie zapłaty honorarium od otrzymania pozwolenia na budowę. Trzeba wyraźnie powiedzieć: takie postępowanie zamawiającego jest niczym innym jak tylko traktowaniem architekta jak oszusta. Inna patologia to określanie terminu umownego, a w ślad za tym kar za nieotrzymanie w nim pozwolenia na budowę. Jest to wykorzystywanie dominującej pozycji i źle pojętego wolnego rynku. Anegdotycznie sytuację taką można przyrównać do sytuacji więźnia, któremu mówi się, że wyjdzie na wolność pod warunkiem, że dostarczy dowód swojej niewinności. Należy wyraźnie podkreślić – architekt będzie bezradny, jeżeli zamawiający nie spełni lokalnych wymagań budowlanych, narzuconych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy czy decyzji środowiskowej. Projekt budowlany jest tylko jednym z załączników koniecznych do uzyskania pozwolenia na budowę. Jeżeli inwestor nie dołączy innych niezbędnych, a wymaganych przez prawo lokalne dokumentów, to pozwolenie nie będzie wydane. I jeszcze jedna ważna informacja – złożony we właściwym urzędzie komplet dokumentów nadaje tzw. bieg sprawie. Oznacza to, że ani inwestor, ani architekt nie mają żadnego wpływu na terminy jej realizacji. Wszystko zależy od „sprawności” urzędu, w którym wniosek o wydanie decyzji pozwolenie na budowę został złożony.

Konkludując, jeżeli architekt (w trakcie negocjacji) spotka się z próbą wymuszenia niekorzystnych zapisów, to dla własnego bezpieczeństwa powinien odstąpić od podpisywania umowy, chyba że zamawiający odzyska zdrowy rozsądek. W 99% można założyć, że klient będzie próbował złapać projektanta w pułapkę, a tym samym wykorzystać szansę na odzyskanie w postaci kar umownych całkiem sporej części należnego architektowi honorarium.

Rodzi się więc pytanie: czy taka usługa ma sens? Należy rozpatrzyć mechanizmy psychologiczne, którymi kieruje się zamawiający:

  1. architekt wie, jakie dokumenty należy skompletować oraz jak przygotować właściwy wniosek o wydanie decyzji pozwolenie na budowę;
  2. architekt nie ma co prawda bezpośredniego wpływu na termin wydania decyzji, ale... ma znajomości w urzędach.

Pierwszy z powyższych argumentów nie podlega dyskusji. Wiedza, jaką dysponuje architekt, jest nieporównywalnie większa niż wiedza inwestora. Pomoc projektanta może okazać się nieoceniona szczególnie dla klientów, którzy zamierzają budować po raz pierwszy.

Natomiast drugi argument nabiera innego znaczenia. Może rodzić podejrzenie zaistnienia korupcji. Obawy te, niestety, są w pełni uzasadnione. Zdarza się (i to pod każdą szerokością geograficzną), że w zamian za uzyskanie tzw. korzyści materialnych nieuczciwy urzędnik wydaje decyzje niezgodne z trybami określonymi w kodeksie postępowania administracyjnego. Zamiary klienta to:

  1. szybsze uzyskanie decyzji;
  2. pominięcie informowania w postępowaniu administracyjnym „kłopotliwych” stron, które mogłyby zastopować przewidywaną inwestycję.

Chciałoby się powiedzieć – samo życie! Ale to już problem właściwych organów ścigania.

W niniejszym opracowaniu przyjmuje się jednak założenie „czystości” intencji zamawiającego i w związku z tym uznaje się, że architekt postrzegany jest przez swojego klienta jako profesjonalista, który zapobiegnie marnowaniu czasu w urzędach.

Pod względem konstrukcji umowa na wykonanie projektu budowlanego jest stosunkowo prosta i przypomina w treści umowę-zlecenie. Zastrzec należy, że świadczenie, takie jak pomoc w uzyskaniu pozwolenia na budowę, powinno być uregulowane odrębną umową pomiędzy inwestorem a architektem. Jeżeli jednak zamawiający będzie chciał, aby ta usługa znalazła się w głównej (kompleksowej) umowie, wówczas należy wyłączyć spod odpowiedzialności architekta uzależnienie zapłaty należnego mu honorarium od terminu wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Umowa taka powinna również uzależniać w planach (harmonogramie) pracy terminy wykonania kolejnych etapów projektowych (projekt wykonawczy) od daty otrzymania tej decyzji.

Umowa o wykonanie projektu wykonawczego i opracowanie kosztorysu inwestorskiego

Stare przysłowie mówi: „diabeł tkwi w szczegółach”. To wielka mądrość! W przypadku uszczegółowionego projektu budowlanego (w potocznym języku zwanego projektem wykonawczym) nabiera ono głębokiego sensu. I pomimo że, jak wykażemy poniżej, etap ten dla wprawnego zawodowo zespołu architektonicznego nie jest żadną „sztuką tajemną”, lecz zwykłym rzemiosłem inżynierskim, to umowa na wykonanie szczegółowego projektu jest równie drobiazgowa, co dostarczane zamawiającemu rysunki wykonane na jego podstawie.

Są ludzie, którzy twierdzą, że projekt wykonawczy jest dla architekta „projektem prawdy”. Ma przedstawiać jego profesjonalne przygotowanie do zawodu. To właśnie na podstawie dokumentacji przeznaczonej dla firm wykonawczych na placu budowy ocenia się merytorycznie autora. Można zadać pytanie: dlaczego tak się dzieje? Otóż tzw. koncepcyjne obrazki łatwo jest ocenić. Projekt techniczny (tak kiedyś określano tę fazę projektowania) zawiera pewną „wiedzę tajemną”. Skomplikowanie wizualne, będące pochodną obowiązujących norm technicznych, niejednokrotnie budzi szacunek dla ich wykonawców. Jednak to właśnie koncepcja architektoniczna i projekt budowlany pokazują talent wybranego architekta.

Nie należy również podchodzić z lekceważeniem do projektu wykonawczego i przyjmować a priori, że chodzi tylko o rutynę inżynierską. Dzisiaj, gdy na świecie codziennie powstają setki nowych technologii i systemów budowlanych, panowanie nad nimi jest doprawdy trudne. Tworzy się powoli nowa specjalność tzw. inżyniera projektu lub, jak niektórzy mówią, project managera. Reprezentuje ją najczęściej niezależne biuro (firma), które na podstawie projektu budowlanego przyjmuje zlecenie opracowania projektów: wykonawczych, technicznych czy warsztatowych,  a także w pełni koordynuje wszelkie prace z tym związane. Oczywiście, wszystko musi się odbywać przy zachowaniu pełni praw autorskich i pod kontrolą całego zespołu opracowującego projekt budowlany.

Ponadto coraz częściej producenci materiałów budowlanych w celu zdobycia zamówienia na oferowane przez siebie produkty proponują wykonanie części dokumentacji wykonawczej w zamian za możliwość sprzedaży, a często realizację swojej oferty.

Nie należy zapominać, że architekci są tylko ludźmi, ze wszystkimi przypisanymi temu gatunkowi przywarami. Bywają narażeni na pokusy natury ekonomicznej, jakie niesie współczesna cywilizacja. Zatem i oni nie są wolni od różnego typu ofert (czytaj sugestii). U podstaw magii tego etapu projektowego leżą pieniądze. Dodajmy, że niemałe. To w tym czasie zapadają decyzje, jaki producent, jaka firma wykonawcza otrzyma część „tortu” zwanego realizacją inwestycji. Spece od marketingu na całym świecie prześcigają się w pomysłach handlowych, chociaż niegdyś ludzie używali prostszych sformułowań dla określenia tego rodzaju zabiegów. Nazywali to łapówką. My mówimy korupcja. I pomimo wytycznych uia (Międzynarodowej Unii Architektów), które mówią, że architekt nie powinien pobierać niejasnych korzyści – jak stanowią chyba wszystkie światowe kodeksy etyczne – to problem ten nigdy nie zostanie rozwiązany.

Są kraje, w których przepisy budowlane szczegółowo opisują zawartość projektów przeznaczonych do realizacji. W Polsce kwestia ta podlega regulacjom zwyczajowym, bowiem obowiązujące w tej dziedzinie prawo jest bardziej dziurawe niż zardzewiałe sito (prawdziwy wyjątek stanowi Prawo zamówień publicznych, starające się wprowadzić – poza Prawem budowlanym! – odpowiednie w tym względzie postanowienia). Są jednak kraje, w których tradycje związane z procesem projektowym mają ściśle określone relacje. Każdy zna swoje miejsce w szeregu i nikt sztucznie nie tworzy „nowych” faz. Jednoznaczne zlecenie architektowi zadania w postaci umożliwiającej realizację obiektu, zdaje się najpełniej odpowiadać na występujący problem.

Postęp techniczny, nieomijający budownictwa, każe zadać pytanie, czy przeciętny architekt lub projektant branżowy jest w stanie dokładnie przestudiować stale rozszerzającą się ofertę rynkową? Odpowiedź, siłą rzeczy, musi być jedna. Oczywiście, że nie. W sukurs przychodzą wspomniani „inżynierowie projektu”, proponujący profesjonalne przygotowanie dokumentacji na plac budowy przy poszanowaniu pełni praw autorskich architekta, którego nazwisko widnieje na zatwierdzonym projekcie budowlanym, a tym samym z zachowaniem założeń funkcjonalno-przestrzennych, które zostały zatwierdzone.

A oto przykładowe projekty, których część była konieczna do uzyskania pozwolenia na budowę – rozszerzone i uszczegółowione o informacje niezbędne dla ich prawidłowej realizacji:

  1. projekty związane z zagospodarowaniem działki lub terenu;
  2. projekty związane z ewentualną przebudową uzbrojenia podziemnego na terenie planowanej inwestycji;
  3. ewentualne projekty makroniwelacji i gospodarki masami ziemnymi lub dotyczące wykonania robót ziemnych;
  4. projekty dróg, parkingów i innej komunikacji;
  5. projekty architektoniczno-budowlane obiektów przewidzianych do zrealizowania w ramach projektu zagospodarowania terenu;
  6. projekty architektury poszczególnych obiektów: rzuty, przekroje, elewacje, wykazy (stolarki, ślusarki, wykończenia, wyposażenia pomieszczeń);
  7. projekty detali architektonicznych;
  8. projekty konstrukcji poszczególnych obiektów:
  • projekty zabezpieczeń wykopów, pompowania wody itp.;
  • projekty konstrukcyjne fundamentów;
  • projekty elementów konstrukcji podstawowej oraz innych elementów nośnych i przekryć;
  • projekty samodzielnych elementów konstrukcji, takie jak: fundamenty pod maszyny i urządzenia technologiczne, rampy, schody, zadaszenia,
    zbiorniki, kominy;
  1. projekty instalacji występujących w obiektach;
  2. instrukcja obsługi obiektu;
  3. etc., etc., etc.

Na wstępie rozdziału zostało zasugerowane, że dopiero w fazie projektu wykonawczego zamawiający nabierają szacunku dla wiedzy i wkładu pracy architekta oraz jego zespołu. Rysunki, stanowiące element składowy tego etapu, zdecydowanie różnią się stylistyką od poprzednich. To poważna inżynierska praca, której właściwe wykonanie umożliwi prawidłową realizację inwestycji. Oczywiście najatrakcyjniejszą dokumentacją (pod względem informacyjnym) jest projekt architektoniczno-budowlany. Niesie on bowiem za sobą instrukcję dla wykonawcy, dotyczącą pełnego harmonogramu prac branżowych. Rysunki architektoniczno-budowlane zawierają pełną informację zbiorczą w zakresie: konstrukcji, instalacji i urządzeń technologicznych oraz wyposażenia.

Wbrew pozorom te skomplikowane rysunki są niczym innym jak tylko rzemiosłem (sztuką budowlaną), czyli zwykłą wiedzą, jaką każdy uprawniony architekt powinien posiąść w toku praktyki projektowo-budowlanej, przed przystąpieniem do egzaminu licencyjnego, uprawniającego do samodzielnego sprawowania funkcji technicznych w budownictwie, z rozszerzeniem rozwijania jej podczas ciągłego dokształcania się indywidualnie (w związku z pojawianiem się coraz nowszych technologii). Jednak istota zawodu, polegająca na sprawnym połączeniu trzech podstawowych elementów budowlanych: stropu, ściany i dachu, pozostaje niezmieniona od czasów starożytnych. To z nich powstaje to, co nazywane jest powszechnie architekturą. Aby móc tworzyć, architekt musi posiąść wiedzę, która daje mu podstawy do autorskiego „zapisu” stropu, ściany i dachu w formie unikalnego utworu, podobnie jak kompozytor układa siedem nut w symfonię. Wiedza architekta wynika z interdyscyplinarnego przygotowania zawodowego. W tym miejscu wypada przypomnieć, że w jej skład wchodzą m.in.:

  1. historia architektury i sztuki;
  2. projektowanie wszelkiego rodzaju typów obiektów architektonicznych z uwzględnieniem wiedzy z zakresu psychologii i socjologii społecznej;
  3. planowanie przestrzenne;
  4. konstrukcje budowlane;
  5. wiedza ogólnobudowlana (we wszystkich branżach);
  6. sztuki piękne;
  7. inne dyscypliny, zależne od programu dydaktycznego poszczególnych uczelni.

Można otwarcie stwierdzić, że najważniejszymi etapami projektowania są koncepcja architektoniczna i projekt budowlany, gdzie całość wiedzy oraz doświadczenia zawodowego architekta przelewana jest w formie rysunku na papier. Zamawiający powinni o tym zawsze pamiętać.

Różnica między etapami polega na podziale odpowiedzialności. O odpowiedzialności „moralnej” względem klienta można mówić w przypadku koncepcji. Architekt prezentuje wówczas całą swoją wiedzę zawodową bez powodowania wymiernych strat zamawiającego. W przypadku projektów budowlanego i wykonawczego odpowiedzialność zostaje rozszerzona o elementy ekonomiczne przyjętych generalnych założeń. Klient ma możliwość weryfikacji tych wskaźników. Następuje całkowity zwrot odpowiedzialności architekta i całego zespołu. Jest to odpowiedzialność zawodowa w czystej postaci. Szczegółowe rozwiązania techniczne zastosowane w projekcie rzutują bezpośrednio na przyszłe funkcjonowanie obiektu po jego oddaniu do użytkowania. A są to m.in.:

  1. właściwe posadowienie i dobór elementów konstrukcyjnych;
  2. rozwiązania energooszczędne;
  3. metody hydroizolacyjne;
  4. rozwiązania akustyczne;
  5. właściwy dobór urządzeń technologicznych;
  6. prawidłowa wentylacja i klimatyzacja;
  7. właściwy dobór materiałów budowlanych;
  8. bezpieczeństwo pożarowe;
  9. inne, indywidualnie wynikające ze złożoności przedmiotu umowy.

Ten, być może nieco przydługi, wywód był niezbędny do unaocznienia zjawiska podziału odpowiedzialności zawodowej architekta i inżynierów branżowych, czyli specjalistów z różnych dziedzin budownictwa. Umowy zawierane z architektem przewidują (a jeżeli nie, to powinny) klauzule nadające mu prawo podzlecania innym podmiotom części przedmiotu zamówienia. Należy jasno określić, że w zakresie umownym tego etapu projektowego to architekt, a nie zamawiający, ma decydujące zdanie. Wynika to z odpowiedzialności zawodowej, którą ponosi on za przyjęte rozwiązania. Architekt decyduje, czy jest w stanie – zależnie od stopnia skomplikowania przedmiotu zamówienia – podołać trudom opracowania dokumentacji wykonawczej, czy musi skorzystać z usług wyspecjalizowanych biur „inżynierów projektu”. Nie oznacza to jednak, że zamawiający nie ma nic w tej sprawie do powiedzenia. Zlecający powinien dążyć do zapewnienia sobie w umowie gwarancji, dotyczących wywiązywania się architekta z korekty ewentualnych błędów w projekcie. Mało tego, należy je rozszerzyć o rękojmie i gwarancje wyrażone właściwą polisą ubezpieczeniową od odpowiedzialności cywilnej. Wszystkie te kwestie zostaną szczegółowo omówione w następnych rozdziałach.

Sprawą pierwszorzędną dla architekta jest zawarcie właściwych umów z podwykonawcami. Można, jak wspomniano, zlecić opracowanie projektu wykonawczego wyspecjalizowanej firmie. Może to również za zgodą architekta zrobić zamawiający. Ale uwaga! Nie znaczy to wcale, że architekt nagle zostaje zwolniony z odpowiedzialności zawodowej. To architekt wiodący – oznaczony jako autor w zatwierdzonym administracyjnie projekcie budowlanym – ponosi odpowiedzialność zawodową. Zatem w jego interesie leży właściwe zabezpieczenie się przed popełnieniem błędów przez kogokolwiek. Jego warunkiem jest wszak spisanie właściwej umowy z podwykonawcami, w której strony powinny jasno określić odpowiedzialność wzajemną (na uwagę zasługuje słowo – wzajemną) za błędy w dokumentacji. Ma to ścisły związek z ubezpieczeniami od nieumyślnych nieprawidłowości w sztuce inżynierskiej.

I tak architekt może:

  1. wraz z zespołem projektantów branżowych opracowywać powierzone mu dzieło samodzielnie;
  2. zlecać projektantom branżowym opracowywanie poszczególnych części dokumentacji poza swoją pracownią, a część architektoniczno-budowlaną wykonywać w ramach własnej działalności;
  3. podzlecać wykonanie części lub całości projektu architektoniczno-budowlanego wyspecjalizowanym firmom.

W zależności od rodzaju umów na opracowania ściśle techniczne architekci powinni zdawać sobie sprawę, że ich odpowiedzialność przed zamawiającym pozostaje niezmieniona. Istotne natomiast są zapisy umów wewnętrznych architekta, regulujących wzajemne relacje pomiędzy wykonawcami wszystkich części projektu. Pomimo że relacja architekta z podwykonawcami nie jest przedmiotem niniejszego opracowania, warto zwrócić uwagę na kilka kwestii, o których nie można zapomnieć:

  1. nie wolno akceptować terminów dłuższych aniżeli główna umowa architekta z klientem, termin wykonania powinien być co najmniej o dwa tygodnie krótszy niż termin umowy głównej;
  2. należy sprawdzić ważność i zakres polis ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej poszczególnych projektantów branżowych;
  3. trzeba określić kary umowne za niedotrzymanie terminu dostarczenia przedmiotu umowy;
  4. należy określić zakres odpowiedzialności zawodowej za popełnienie błędów w sztuce inżynierskiej oraz imiennie określić osobę, która będzie odpowiedzialna za naprawę wyrządzonych szkód.

W przypadku projektów wykonawczych architekt pełni w zasadzie rolę managera / koordynatora prac. Jego pozycja jest porównywalna z funkcją kapitana statku. Ma pełne prawo być absolutnym dyktatorem w swoim zespole. Jednocześnie musi umiejętnie trzymać na dystans zamawiającego, aby w zaawansowanej fazie opracowywania projektu wykonawczego nie przyszły mu do głowy pomysły zmieniające nagle np. układ konstrukcyjny obiektu. Chodzi o uniknięcie tzw. efektu domina, tak kłopotliwego dla całego zespołu. W razie zaistnienia problemowej sytuacji architekt niemal natychmiast powinien domagać się spisania aneksu wartościowego do umowy. Zamawiający często bowiem wyrażają zgodę na przesunięcie terminów, natomiast nie mają ochoty dopłacać do uzgodnionej pierwotnej ceny. W tym przypadku zmiany wiążą się z dużymi nakładami pracy całego zespołu, stąd wartość umowna musi zostać zmieniona. Nieoceniona jest jasna zasada: raz uzgodniony i zatwierdzony decyzją o pozwolenie na budowę projekt nie ma prawa podlegać istotnym zmianom, czego należy życzyć obu stronom umowy.

Ciąg dalszy nastąpi…

Waldemar Jasiewicz
Waldemar Jasiewicz
Architekt IARP

przewodniczący Rady Podlaskiej Okręgowej Izby Architektów, rzeczoznawca budowlany, do 2004 roku współwłaściciel pracowni projektowej

reklama

Warto przeczytać