Facebook

Architekt i jego praca, cz. V

Z:A 71

KATEGORIA: A...symetria umowy

Projekt budowlany to opracowanie, na podstawie którego zamawiający może wystąpić do właściwej samorządowej władzy architektonicznej z wnioskiem o wydanie decyzji pozwolenia na budowę. Zwykle ze zdumieniem stwierdza on, że w oparciu o ten dokument nie może zrealizować inwestycji. Sytuacja ta jest wynikiem nieprecyzyjnych i zbyt ogólnych przepisów określających zawartość projektu budowlanego.

Zawartość projektu budowlanego, a zarazem przedmiotu zamówienia, powinna określać następujące prace:

  1. projekt zagospodarowania działki budowlanej lub terenu przedsięwzięcia budowlanego, w którym zostały ustalone: granice działki, usytuowanie, obrys oraz układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, uzbrojenie terenu, sposób odprowadzenia lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni;
  2. projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcję, formę oraz konstrukcję obiektu, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną, a także proponowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe, ukazujące zasady nawiązania projektowanym obiektem do otoczenia, czyli do charakteru przestrzeni, w której będzie on współistniał;
  3. (stosownie do potrzeb) oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, mocy, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach podłączenia obiektu do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej, gazowej, elektrycznej i innych;
  4. zebranie niezbędnych opinii, uzgodnień oraz wymaganych prawem sprawdzeń projektu budowlanego

Świadomość określa projekt

Powyższy wykaz przedstawia wszelkie niezbędne elementy, na podstawie których każdy organ samorządowej władzy architektonicznej wyda stosowne pozwolenie
na budowę. I chociaż brzmi to dziwnie, projekt budowlany jest bardzo rozbudowanym projektem... koncepcyjnym. Etap ten powinien uwzględniać wszelkie uwagi wniesione przez zamawiających do opracowanej koncepcji. W tym momencie również architekt zgłasza szereg autopoprawek do wcześniejszej pracy. Praktycznie zawsze w czasie dzielącym przygotowywanie kolejnych faz projektu występują nowe, uprzednio nieuwzględniane przez strony umowy, aspekty. Najczęściej mają charakter natury formalnoprawnej. Mogą to być np. nowe warunki techniczne, związane z korektą przydziałów mocy na poszczególne media. Zdarzają się jednak sytuacje, kiedy wcześniej niezgłaszane przez zamawiających zmiany nie są tylko uwagami. To bardzo istotny moment we wzajemnych relacjach architekt – zamawiający. Dlatego taką wagę należy przykładać do bezwzględnego ustalenia przedmiotu umowy. Proponowane zmiany mogą w znacznym stopniu naruszyć wypracowany wcześniej kształt projektu. Architekt musi być przygotowany na argument zamawiającego, że proponowane zmiany są... uwagami do koncepcji. I do pewnego stopnia będzie on uzasadniony. Jeżeli jednak architekt zostanie zmuszony do tworzenia nowej koncepcji, na skutek, dajmy na to, zmiany programu użytkowego, wówczas nie będą to już uwagi, lecz nowe zamówienie.

Pojawia się zatem pytanie: kiedy modyfikacje należy traktować jako nowe zamówienie? Najprościej można to zdefiniować w sposób następujący.

Jeżeli wnoszone przez zamawiającego uwagi powodują, że architekt musi zmienić projekt zagospodarowania terenu oraz gabaryty projektu architektonicznego, to nie można mówić o kosmetycznych poprawkach, tylko o nowym zamówieniu. Trzeba wówczas dokonać np. powtórnych analiz formalnoprzestrzennych. Zmiany o takim charakterze wywołują tzw. efekt domina. Stąd, w przypadku konstruowania umów na opracowanie projektu budowlanego, należy uwzględniać klauzule zabezpieczające architekta przed występowaniem zmian zgłaszanych przez zamawiających.

il. Piotr Fałkowski

Wskazane jest uzmysłowienie klientom, że wszelkie modyfikacje graniczące niejednokrotnie z „kaprysami” wpływają na terminy realizacji, a bardzo często na wzajemne relacje stron umowy. I choć poprzednie zdanie brzmi mocno, to — niestety — codzienna praktyka architekta je potwierdza. Niezdecydowany zamawiający to duży kłopot. W związku z tym trzeba się liczyć z pogorszeniem współpracy. Problem nie występuje, jeżeli zamawiający, wprowadzając zmiany w projekcie, zdaje sobie sprawę z konsekwencji. Współpraca na tym nie ucierpi. Gorzej, gdy zamawiający niefrasobliwie traktuje cudzą pracę. Architekt powinien wtedy rozważyć, czy nie należy pomyśleć o wcześniejszym zakończeniu współpracy. Najmniej kłopotliwi w tym zakresie są klienci, którzy posiadają własne etatowe komórki inwestycyjne.

Najczęściej architekt spotyka się ze zmianami w przypadku klientów prywatnych. Bardzo często zamawiający nie zdaje sobie sprawy, że proponowane przez niego „kosmetyczne” poprawki w istocie mają kapitalne znaczenie.

Z pewnością współpraca architekta z klientem nie ucierpi, jeżeli zostanie przeprowadzona rzeczowa rozmowa. Przyjmując zlecenie od zamawiającego, który wcześniej stosował podobną taktykę we współpracy z innymi architektami, powinno się zachować szczególną ostrożność. I nie ma znaczenia, czy to klient indywidualny, czy instytucjonalny. W grę wchodzi tylko i wyłącznie czynnik ludzki.

Naciągacze są wśród nas

Zdarzają się również nieuczciwi architekci, którzy wykorzystują każde potknięcie zamawiającego i traktują każdą uwagę jako pretekst do spisania aneksu do umowy, czyli sztucznego „podbicia” honorarium bez uzasadnienia. Tu sytuacja jest odwrotna i klient ma do czynienia z osobą głęboko nieetyczną. W przypadku wątpliwości zamawiający powinien mieć prawo złożyć zapytanie do samorządu zawodowego: czy żądanie architekta jest uzasadnione? Być może wielu architektów uzna to za naruszenie ich godności. Trzeba jednak dać klientowi taką możliwość. Zamawiający projekt wykłada własne pieniądze i ma prawo wiedzieć, czy nie stał się ofiarą hochsztaplera. Samorząd zawodowy architektów powinien bezwzględnie potępiać wszelkie nieetyczne zachowania swoich podopiecznych. Opinie wydawane w tego rodzaju sprawach muszą odznaczać się pełnym profesjonalizmem, z zachowaniem zasad bezstronności. Należy dodać, że ich wydanie nie powinno oznaczać wszczęcia postępowania dyscyplinarnego wobec architekta, ale mogłoby stanowić podstawę do wszczęcia takiego postępowania z urzędu przez środowisko architektoniczne. (uwaga! W Polsce taka możliwość prawna nie przysługuje zamawiającym). Powyższe zdania wyrażają pogląd własny autora w sprawie i stanowią raczej pretekst do dyskusji środowiskowej. To, czego z całą pewnością inwestor może od samorządu oczekiwać, to możliwość otrzymania stosownych oficjalnych dokumentów, jak: Zasady etyki, Regulamin honorariów etc.

  • Uwaga dla architektów:

    Należy bezwzględnie sprawdzać, czy zlecający projekt już w przeszłości nie stosował praktyk wymuszania za darmo coraz to nowych koncepcji.

  • Uwaga dla zamawiających:

    Przed wyborem architekta warto zasięgnąć „języka”, czy nie ma on opinii „naciągacza”, spisującego coraz to nowe aneksy do umowy.

Kopie, odpisy, mapy…

Bardzo istotne na tym etapie projektowania są, wspomniane wcześniej, zobowiązania ze strony zamawiającego, dotyczące dostarczenia architektowi dokumentów niezbędnych do wykonania projektu budowlanego zgodnie z ich wytycznymi. Bez nich projekt budowlany będzie nic nie znaczącym zbiorem teczek. I chociaż taka dokumentacja ma wartość merytoryczną, to uzyskanie pozwolenia na budowę okaże się niemożliwe.

Warto również nadmienić, że jeżeli architekt, począwszy od pierwszych prac projektowych, zostanie włączony do współpracy, wówczas zamawiający może mieć gwarancję, iż wszystkie niezbędne dokumenty będą w komplecie, a tym samym uniknie problemów z pozytywnym rozpatrzeniem przez władzę architektoniczną wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Pod jednym wszak warunkiem: wykonany projekt powinien spełniać wymogi przepisów Prawa budowlanego.

Najczęściej spotykanymi załącznikami formalnoprawnymi, których dostarczenie pozostaje w gestii zamawiających, są:

  1. Odpis lub wyciąg z dokumentów potwierdzających prawo klienta do dysponowania nieruchomością przeznaczoną pod inwestycję na cele budowlane – dokumenty te można otrzymać z jawnych ksiąg wieczystych. Jednak przeważnie zamawiający dysponuje stosownym oryginałem.
  2. Wyrys i wypis z obowiązującego dla terenu inwestycji planu zagospodarowania przestrzennego – czynność ta może być zlecona architektowi, z tym że ów dokument (jako podstawowa dla zamawiającego informacja) powinien być w posiadaniu zamawiającego już podczas wstępnych prac związanych z przygotowywaniem zamierzenia inwestycyjnego, tj. przed zakupem terenów przeznaczonych pod przyszłą inwestycję.
  3. Aktualna mapa sytuacyjno-wysokościowo-sieciowa dla celów projektowych (spełniająca wymagania prawne dla tego typu opracowań), obejmująca teren działki przeznaczonej pod inwestycję, wraz z otoczeniem i wykazem właścicieli działek sąsiadujących z terenem inwestycji – podstawowy dokument formalny, bez którego architekt jest całkowicie bezradny. Mapa ta daje informacje na temat wszelkich uwarunkowań przestrzennych, takich jak
  • granice własności terenu należącego do inwestora a przeznaczonego pod inwestycję;
  • klasy gruntów (bardzo często grunty, na których planowana jest inwestycja, mają inne oznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a zatem występuje konieczność ich przekwalifikowania);
  • ukształtowanie terenu;
  • sąsiednia zabudowa i jej wysokości;
  • infrastruktura podziemna i nadziemna;
  • istniejąca zieleń;
  • przebieg istniejących dróg komunikacyjnych etc.

Mapa sytuacyjno-wysokościowa-sieciowa powinna być gotowa najpóźniej w fazie studium programowo-przestrzennego.

Architekt może, za dodatkowym honorarium, przyjąć w poczet swoich świadczeń przygotowanie mapy. W takim przypadku podzleca jej wykonanie uprawnionemu geodecie. Trzeba pamiętać, że na architekta przenosi się wtedy odpowiedzialność z tytułu terminowego i, oczywiście, jakościowego wywiązania się z dodatkowego zakresu umowy.

  • Uwaga dla architektów:

Przyjmując na siebie wykonanie mapy, należy pamiętać o jeszcze jednym dokumencie – wykazie właścicieli działek sąsiadujących z terenem przeznaczonym na inwestycję (te dane zawarte są w ramach mapy ewidencji gruntu). Bardzo istotna dla obu stron jest informacja, że ustawa o ochronie danych osobowych praktycznie uniemożliwia uzyskanie danych przez architekta. Powstaje swoista „kwadratura koła”. Z jednej strony zamawiający zleca architektowi przygotowanie mapy z wykazem właścicieli sąsiadujących gruntów, a z drugiej, jeżeli nie „uzbroi” go w odpowiednie upoważnienie, zgodnie z przepisami o ochronie danych osobowych, uniemożliwi mu wywiązanie się z tego świadczenia. Architekci powinni wykazać się w tej kwestii dużą czujnością, zwłaszcza że ewentualna „wpadka” nie poprawi ich wizerunku w oczach zamawiającego.

  1.  Zgodne z przepisami prawa wyniki badań gruntowo-wodnych, obejmujące teren działki przeznaczonej pod inwestycję dla potrzeb posadowienia obiektów oraz   zachowania stosunków wodnych – wyniki badań gruntowych są informacją dla całego zespołu projektowego o możliwości posadowienia planowanej inwestycji w pełnym tego słowa znaczeniu. Informacja geologiczna jest materiałem nie tylko dla konstruktora, jak obiegowo zostało to przyjęte, ale również dla inżynierów z branż sanitarnej i elektrycznej. Istniejące grunty bardzo często uniemożliwiają czy utrudniają posadowienie obiektu w danym miejscu. Rzutują również na rodzaj przyjętych technologii, związanych z infrastrukturą podłączenia poszczególnych, niezbędnych do projektowanej inwestycji mediów.

Badania gruntowe mogą również być przyjęte, jako część kompleksowego świadczenia, do koordynacyjnego wykonania przez architekta. Powinny zostać sfinalizowane najpóźniej na etapie projektu koncepcyjnego (wskazane jednak jest wykonanie takich analiz na etapie studium programowo-przestrzennego).

  1. Kopie wszelkich, dokonanych wcześniej przez klienta lub jego przedstawicieli, opracowań studialnych, analitycznych, wystąpień formalnych oraz uzyskanych opinii i decyzji urzędowych dotyczących inwestycji, w tym warunków technicznych przyłączenia inwestycji do infrastruktury zewnętrznej – dokumenty te stanowią rezultat prac opisanych jako analizy wstępne i studium programowo-przestrzenne. Zatem należy przyjąć, że zamawiający jest w ich posiadaniu i dostarczenie kopii architektowi nie powinno przysporzyć większych problemów.
  2. Inwentaryzacje zieleni istniejącej na terenie działki przeznaczonej pod inwestycję w formie operatu dendrologicznego – może to zabrzmi dziwnie, ale wielu zamawiających ma lekceważący stosunek do przyrody. Traktowanie przez zamawiających i, niestety, wielu architektów zieleni otaczającej teren inwestycji na równi z sąsiadującą zabudową jest absolutnie rzadkim zjawiskiem.

Zamawiający przypominają sobie o szacie zieleni dopiero wówczas, gdy zostaje im to narzucone w decyzji administracyjnej (DA). Zapisy te występują nader rzadko i są wynikiem wcześniejszych tego typu klauzul w planach ogólnych lub szczegółowych. Zamawiający spotkają się z nimi, gdy inwestycja planowana jest np. w bezpośredniej bliskości zabytkowych zespołów parkowych, chronionych parków narodowych czy krajobrazowych.

Bywają jednak przypadki, gdy teren inwestycji obejmuje szatę zieleni o wysokich walorach przyrodniczych, której poszanowanie przyniesie korzyści tylko zamawiającym, a przeprowadzenie analiz dendrologicznych nie będzie urzędowo narzucone. Architekt powinien wtedy zasugerować przeprowadzenie takiej inwentaryzacji. Może okazać się, że w miejscu, w którym zamawiający pragnie wybudować obiekt, rośnie drzewo lub grupa drzew z kategorii tzw. szlachetnych i wycięcie ich będzie wiązało się z opłaceniem olbrzymiego odszkodowania na rzecz Skarbu Państwa (pomijając straty krajobrazowe, których oszacowanie w sensie ekonomicznym jest niemożliwe). Dobry architekt z pewnością zaprojektuje obiekt z poszanowaniem istniejącego zadrzewienia i wręcz, wzorem kolegów ze Skandynawii, wydobędzie wzajemne piękno natury i architektury.

  1. Ekspertyzy techniczne oraz fachowo sporządzona kompletna inwentaryzacja obiektów istniejących na terenie działki pod inwestycję, a przeznaczonych do adaptacji w ramach projektu – obowiązkiem architekta jest gruntowne sprawdzenie tych dokumentów po dostarczeniu ich przez zamawiającego. W umowie strony powinny określić termin sprawdzenia (w praktyce jest on najczęściej 14-dniowy). W razie stwierdzenia wad lub niekompletności dokumentów architekt powinien mieć zagwarantowane prawo oprotestowania i odmowy przyjęcia dostarczonych materiałów. Np. w przypadku nieprzyjęcia inwentaryzacji budowlanej przez architekta zamawiający może dostarczyć w terminie uzgodnionym przez strony inwentaryzację niewadliwą lub zlecić jej wykonanie architektowi za dodatkowym wynagrodzeniem; wszelkie opóźnienia wynikłe z dostarczenia przez zamawiającego wadliwej inwentaryzacji obciążają zamawiającego. Może on jednak nie posiadać inwentaryzacji lub ekspertyz (elementy te winny być wykonywane na etapach analitycznych) i wówczas architekt może przyjąć na siebie wykonanie dodatkowego świadczenia.
  2. Decyzja administracyjna (DA) określająca warunki lokalne inwestycji – dokument szeroko i dokładnie wcześniej opisywany. W przypadku projektu budowlanego – dokument o znaczeniu podstawowym.

Zamawiający powinni zdawać sobie sprawę (o architektach wstyd byłoby w tym miejscu pisać), że brak powyższych dokumentów uniemożliwia prawidłową realizację procesu projektowania. Inwestorzy muszą ponadto wiedzieć, że do ich obowiązków należy dostarczenie pakietu dokumentów i od tego, jak szybko znajdą się one w posiadaniu architekta, zależy prawidłowość przebiegu prac projektowych.

I jeszcze jedna bardzo istotna kwestia, o której klienci nie mogą zapominać, tj. o prawach autorskich architekta, które w przypadku projektu budowlanego nabierają innego statusu z prawnego punktu widzenia. W tej fazie projektowania praca architekta wchodzi w tzw. sferę upublicznienia. Jest to jedno z pól eksploatacji, określone przez prawo autorskie. Od chwili złożenia we właściwym urzędzie projektu dotyczącego wydania decyzji pozwolenia na budowę wszelka odpowiedzialność zawodowa za prawidłowość rozwiązań technicznych spoczywa
na autorach projektu wyszczególnionych w dokumentacji. Występuje tu jednak ciekawa zależność prawna. Projekt, z chwilą jego utrwalenia, podlega pełnej ochronie autorskiej jako utwór sygnowany z imienia i nazwiska, ale, jednocześnie, architekt (autor projektu) ponosi odpowiedzialność zawodową za prawidłowe zapisy dokonane w projekcie zarówno w formie literalnej, jak i rysunkowej. Klasyczne: prawa i obowiązki. Niedopuszczalna staje się zatem sytuacja, w której zamawiający pominie nas
na etapie opracowywania projektu wykonawczego. Architekt musi mieć w tej kwestii decydujące zdanie.

Ciąg dalszy nastąpi…

 

 

Waldemar Jasiewicz
Waldemar Jasiewicz
Architekt IARP

przewodniczący Rady Podlaskiej Okręgowej Izby Architektów, rzeczoznawca budowlany, do 2004 roku współwłaściciel pracowni projektowej

TAGI

reklama

Warto przeczytać