Facebook

Architekt i jego praca, cz. IX

Z:A 75

KATEGORIA: A...symetria umowy

W tej części cyklu zostanie scharakteryzowana umowa kompleksowa, której niefrasobliwe zawarcie może narazić inwestora na znaczne straty. Obejmuje ona swoim zakresem wszystkie dotychczas opisane rodzaje umów.

Umowa kompleksowa może się okazać bardzo groźna dla zamawiających, kiedy niewłaściwie określony zostanie w niej przedmiot prac do wykonania. W tym miejscu zostaną poruszone aspekty umowy o złej (z prawnego punktu widzenia) konstrukcji, niezabezpieczającej właściwie interesów stron. Podpisywanie umowy kompleksowej z architektem, którego się nie zna, jest co najmniej ryzykowne. Wydawać by się mogło, że powyższe stwierdzenia są oczywiste, ryzykantów jednak nie brakuje. Dlaczego? Ze zwykłej głupoty i pazerności, czyli złego rozumienia słowa „oszczędność”.

Kompleksowo bez kompleksów

Najczęstszymi „ofiarami” sytuacji są urzędnicy lub zakochani w sobie biznesmeni w „białych skarpetkach”, którzy ogłaszają bezmyślnie skonstruowany przetarg na wykonanie konkretnych zamierzeń inwestycyjnych. Takim ludziom zwykle brakuje wyobraźni. Nie chodzi tu bynajmniej o wyobraźnię przestrzenną. W swojej arogancji wydaje im się, że gdy w specyfikacji do przetargu nakreślą wizję przyszłej inwestycji w globalnej formie, to będzie stanowić to podstawę do wyłonienia najlepszego architekta. Na dodatek w kryteriach wyboru ofert wymyślają nieprawdopodobne parametry, w których liczy się wszystko, tylko nie... strona merytoryczna. Może w krajach o większej kulturze i wyższym poziomie cywilizacyjnym takie postępowanie nie mieści się w ramach ogólnie przyjętych zasad, ale w Polsce to standard. Jedyne kryteria to: cena, termin, liczba zatrudnionych sprzątaczek (czytaj: pracowników na etacie), co najmniej pięć podobnych zleceń z ostatnich trzech lat (jakby np. kina były równie popularne, co kioski z gazetami) itd. A już szczytem bezczelności jest żądanie darmowej koncepcji projektowej jako jednego i – z pewnością – nie najważniejszego kryterium oceny. Dla jasności projekty te nie są oceniane przez profesjonalne sądy architektoniczne, ale przez osoby często przypadkowe. Można odnieść wrażenie, że członkowie komisji przetargowych czy konkursowych dobierani są wedle zasady: „Pracownik nie może być mądrzejszy od szefa”. Swoją drogą, Szanowni Czytelnicy po lekturze poprzednich rozdziałów powinni wyrobić już sobie zdanie na temat wykonywania projektu koncepcyjnego bez przeprowadzenia analiz wstępnych. To sztuka dla sztuki bez żadnej wartości merytorycznej (opisana powyżej sytuacja nie dotyczy profesjonalnie przygotowywanych konkursów architektonicznych).

Można być pewnym, że na skutek powyższych działań wybór najwłaściwszego architekta, zdolnego zrealizować planowane zamierzenie inwestycyjne, będzie chybiony. W konsekwencji zwykle najtańszy i, jak to bywa w zdecydowanej większości, najsłabszy architekt zrealizuje swoje „dzieło” nieudolnie, czyli źle. Inwestor szczęśliwy, że oszczędził środki publiczne i wydał wartość 0,5% (pół procenta!) środków przeznaczonych na inwestycje już na etapie fundamentowania budynku, przepłaci kilkakrotnie. Kiedy dojdzie do ostatecznego rozliczenia obiektu, okaże się, że wartość inwestycji będzie wyższa o 20–30% od analogicznego przedsięwzięcia, tyle że opracowanego przez zawodowca, który w „wyścigu szczurów” nie bierze udziału ze względu na godność osobistą. Tak w praktyce funkcjonuje źle pojęty wolny rynek.

Przykłady przywołane w poprzednich rozdziałach dobitnie świadczą o tym, że wybieranie architekta według kryterium najniższej ceny kończy się potężnymi stratami inwestorów. Pocieszającym jest fakt, że bezmyślny biznesmen z każdym wydanym plikiem banknotów mądrzeje i ma szansę na autokorektę. Poprzednie zdanie nie dotyczy zupełnie urzędników, którzy – po prostu – z natury profesji, jaką wykonują, są i zawsze będą z siebie zadowoleni.

Czytając poprzednie akapity, można odnieść wrażenie, że nigdy nie należy zawierać kompleksowych umów. Otóż jest to nieprawda. Mądry inwestor, współpracujący już wcześniej z architektami, może wyrobić sobie opinię co do kryteriów wyboru architekta i konfiguracji umowy do podpisania. Najczęściej spotykane warianty to:

  • umowa o prace studialno-analityczne;
  • umowa o prace projektowe (wszystkie etapy) z nadzorem autorskim;
  • umowa na prace uzupełniające (pozwolenie na budowę, przetarg itd.).

Harmonogram ryzykownych zdarzeń

Bywa, że zamawiający posiada taką wiedzę o kwalifikacjach architekta, że śmiało może zaryzykować podpisanie z nim umowy kompleksowej. Żaden mądry inwestor nie będzie wyłaniał projektanta drogą przetargu (przynajmniej w jego klasycznej postaci), nie będzie przywiązywał aż takiej wagi do ceny usługi (pod warunkiem, że nie odbiega ona od stawek zwyczajowo zalecanych przez poszczególne organizacje architektoniczne). Dobry architekt przeprowadzi swojego klienta przez meandry procesu inwestycyjnego tak, jak przeprowadza się dziecko przez ulicę.

Najważniejszymi przesłankami wyboru architekta celem podpisania umowy kompleksowej są:

  • doświadczenie zawodowe (specjalizacja w danej dziedzinie projektowania);
  • opinia innych klientów;
  • realizacje;
  • inne opinie.

Oczywiście, zawsze istnieje ryzyko, że nawet najlepszy architekt nie da sobie rady z realizacją poszczególnych etapów umowy. Stąd szczególną uwagę należy zwrócić na podział kolejnych świadczeń i rozpisać je w załączonych harmonogramach terminowo-płacowych.

Kompleksowy charakter umowy wymaga zupełnie innego podejścia do budowy samej struktury dokumentu. Zakres świadczeń wzajemnych obu stron wymusza precyzyjne podejście do zobowiązań terminowych. Niewykonanie na czas jednego zobowiązania z umowy pociąga za sobą całą lawinę konsekwencji. To, co można zalecić, to objęcie konkretnym czasem realizacji pierwszego świadczenia (ściśle oznaczoną datą) oraz potraktowanie terminów realizacji kolejnych fragmentów zamówienia w sposób opisowy – odnoszący się do wykonania świadczenia pierwszego. Przykładowo, praca X zostanie wykonana do dnia 26 marca 2005 roku, a praca Y w terminie dwóch miesięcy od zrealizowania pracy X. Taki model harmonogramu jest o tyle prosty do skonstruowania, że w samych świadczeniach występuje pewna logika kontynuacji. Nie można najpierw projektować, a następnie dopasowywać dokumentów studialno-analitycznych. To tak, jakby rozpocząć budowę domu od komina.

Inny problem stanowi sposób opisu przedmiotu zamówienia. Jego zakres jest olbrzymi i w tym przypadku nie obejdzie się bez stworzenia oddzielnego załącznika do umowy, który punkt po punkcie będzie określał wszelkie czynności do wykonania przez umawiające się strony. Trzeba określić zwłaszcza to, co jest do wykonania, oraz co, i w jakim terminie zamawiający będzie sukcesywnie otrzymywał w danej fazie realizacji umowy.

Przypomnieć należy, że umowa z architektem dotyczy wykonania konkretnej usługi wraz ze zobowiązaniami wzajemnymi. W umowie kompleksowej jest to o tyle istotne, że niedopilnowujący pewnych zapisów z tym związanych architekt może wpaść w pułapkę realizacji usług za... darmo. W skrajnych przypadkach dochodzi nawet do dopłacenia klientowi za niedotrzymanie terminów umownych. Mając powyższe na uwadze, niezbędne jest stworzenie oddzielnego harmonogramu terminowego dostarczenia dokumentów przez zamawiającego. W samej umowie musi znaleźć się klauzula mówiąca o przesunięciach czasowych zobowiązań architekta, liczona od czasu dostarczenia dokumentów przez zamawiającego. Brak takiego punktu jest równoznaczny z popadnięciem przez architekta w poważne kłopoty (na własną, zresztą, prośbę). Należy po trzykroć zastanowić się, czy warto podpisać umowę z klientem, który broni się przed wspomnianym postanowieniem.

Honorarium wysokiego ryzyka

Honorarium, siłą rzeczy, też musi być podzielone na poszczególne etapy. Najodpowiedniejszym wydaje się wprowadzenie harmonogramu płatności do załącznika harmonogramu zakresu prac i terminów ich dostarczenia. Kwestie związane z wynagrodzeniem, a raczej z terminarzem płatności, wynikają z globalnego terminu realizacji pełnego zakresu umowy. Próba przeforsowania przez zamawiającego uregulowania należności po zakończeniu całego dzieła jest bardzo niebezpieczna dla architekta. Po pierwsze może on mieć kłopoty z uzyskaniem wynegocjowanej sumy, po drugie wymaga to niewiarygodnie wysokiego własnego kapitału architekta, znacznie przekraczającego wartość umowną, aby możliwe było poniesienie kosztów związanych z prowadzeniem pracowni. Przy umowie kompleksowej, ze względu na etapy, z których każdy kolejny zamyka poprzedni, podział honorarium ma pełne uzasadnienie.

Decydujący się na kompleksowe zlecenie architektowi prac projektowo-powierniczych zamawiający – poza pełnym zaufaniem do wybranego architekta od strony merytorycznej – powinien zabezpieczyć się właściwymi zapisami przed nienależytym dopełnieniem warunków umowy.

Trzeba również pamiętać, że kompleksowe zlecenie to wyzwanie dla obu stron i wymaga doskonałego wręcz zaplanowania pracy. Zamówienie takie z jednej strony jest bardzo intratne dla architekta, z drugiej zaś stanowi poważne wyzwanie organizacyjne. Wiedza i doświadczenie mają w tym przypadku kapitalne znaczenie. Z uwagi na fakt, że czas realizacji umów może trwać nieraz nawet kilka lat (przy dużych zamierzeniach inwestycyjnych), wzajemne rozumienie się stron jest nieodzowne. W toku realizacji umowy i architekt, i zamawiający muszą być przygotowani na wiele kompromisów. Nie wszystko da się z góry przewidzieć w dniu podpisania umowy. Aneksy przedmiotowe to w tym przypadku rzecz normalna. Sztywne upieranie się inwestorów przy stanowisku, że architekt powinien wszystko z góry przewidzieć, jest zwykłą złośliwością. Wystarczy, dajmy na to, że badania geologiczne gruntów wykażą niemożliwość przyszłego posadowienia obiektów w danej lokalizacji bez bardzo kosztownych zabiegów, i dalszy sens realizacji umowy stoi pod znakiem zapytania.

Przy umowie kompleksowej zamawiający powinien mieć bezwzględne prawo do odstąpienia od niej na skutek okoliczności, których wcześniej nie można było przewidzieć. Oczywiście, muszą mieć one merytoryczne uzasadnienie i być konsekwencją wniosków składanych zamawiającemu przez architekta. Z pewnością takim argumentem nie jest to, że zamawiający nagle stracił środki na przeprowadzenie inwestycji. Architekt może wówczas dochodzić swoich praw z tytułu utracenia korzyści przyrzeczonych w umowie. To o tyle istotne, że jest on zmuszony do pewnych prac organizacyjnych, a te wymagają nakładów finansowych.

Podsumowując część poświęconą umowom kompleksowym, należy stwierdzić, że dla obu stron są to umowy tzw. wysokiego ryzyka. Procesy projektowe, szczególnie na etapach analityczno-studialnych, bywają nieprzewidywalne. Dlatego zamawiający powinni zastanowić się przed podjęciem wiążących decyzji. Z pewnością korzystniejszym rozwiązaniem jest podzielenie poszczególnych etapów na części analityczno-studialne, projektowe i powiernicze. Pozwoli to stronom realizującym warunki umowy lepiej współpracować przy jednoczesnym zminimalizowaniu ryzyka i potencjalnych konfliktów pomiędzy architektem a jego klientem.

Ciąg dalszy nastąpi…

 

 

 

Waldemar Jasiewicz
Waldemar Jasiewicz
Architekt IARP

przewodniczący Rady Podlaskiej Okręgowej Izby Architektów, rzeczoznawca budowlany, do 2004 roku współwłaściciel pracowni projektowej

TAGI

umowa

reklama

Warto przeczytać