Facebook

Architekt i jego praca, cz. III

Z:A 69

KATEGORIA: A...symetria umowy

Kiedy już więcej wiemy o złożoności współpracy architekta z inwestorem, pora na zapoznanie się z różnymi rodzajami umów. W tym odcinku napisano więcej o umowach na opracowanie analiz przedprojektowych oraz studium programowo-przestrzennego.

W codziennej praktyce zawodowej architekta występuje kilkanaście rodzajów umów, z różnych obszarów jego aktywności. Mogą to być umowy:

  • na opracowanie analiz przedprojektowych;
  • na opracowanie studium programowo-przestrzennego;
  • na wykonanie projektu koncepcyjnego;
  • na wykonanie projektu budowlanego;
  • na wykonanie szczegółowego projektu budowlanego (zwanego potocznie projektem wykonawczym) i opracowanie kosztorysu inwestorskiego;
  • w zakresie pomocy w uzyskaniu pozwolenia na budowę;
  • na opracowanie dokumentacji przetargowej i specyfikacji technicznej;
  • w zakresie powierniczego przeprowadzenia przetargu;
  • o nadzór autorski;
  • o uczestnictwo w pracach związanych z przekazaniem obiektu do użytku;
  • kompleksowa, obejmująca swoim zakresem wszystkie wyżej opisane rodzaje umów;
  • inne umowy uzupełniające.

Powyższe zestawienie typów umów ułożone zostało zgodnie z chronologią ich występowania, jednak nie wszystkie z nich mają charakter projektowy. Konfiguracje pod względem zakresu, czyli przedmiotu umowy, mogą być przeróżne, np. można otrzymać zlecenie na projekt koncepcyjny i budowlany (wszelkie wcześniejsze analizy inwestor mógł przecież wykonać we własnym zakresie), ale może to być również (najkorzystniejsza dla architekta z różnych względów) umowa kompleksowa, tj. uwzględniająca wszystkie wyżej opisane rodzaje prac. Przy tej ostatniej, z powodu jej całościowego zakresu, zamawiający musi mieć 100% pewności wobec wybranego architekta, co do tego, że od początku do końca proces analityczno-projektowy przebiegnie bez zarzutu, zgodnie z jego wytycznymi. Obiekt, na podstawie wykonanych świadczeń, w tym konkretnym przypadku, powinien być „wizytówką” obu stron umowy.

Uwaga dla zamawiających:
Wybór architekta jest kluczem do sukcesu. Największym błędem popełnianym przez zamawiających jest wybór ofert najtańszych, bez sprawdzenia dorobku architekta i zebrania o nim stosownych informacji. Przy większych zamówieniach lepiej jest ogłosić zamknięty lub otwarty konkurs architektoniczny, w którym profesjonalni sędziowie będą mogli doradzić w wyborze najlepszego rozwiązania funkcjonalno-przestrzennego. W grę wchodzą zbyt duże pieniądze, aby powierzać je w ręce osób bez właściwych kwalifikacji czy talentu. W tym miejscu zamawiający powinni zachowywać daleko idący rozsądek. Jeżeli nie ma się pewności co do umiejętności zawodowych architekta lub bieżąca wstępna współpraca nie rokuje sukcesu, najlepiej jest ją przerwać na etapie koncepcji i zlecić kontynuowanie prac innemu specjaliście, przy założeniu, że nowa koncepcja nie będzie wykorzystywała cech twórczych projektu wykonywanego przez poprzedniego. Przyczyną wyboru nowego architekta powinny być tylko i wyłącznie względy merytoryczne, a nie charakterologiczne. Bardzo często wybitny profesjonalista ma autokratyczne cechy charakteru. Zamawiający powinien pamiętać, że pomimo trudnego kontaktu z architektem może spodziewać się pełnej satysfakcji z efektu końcowego współpracy.

Sposób tworzenia umów z zachowaniem zasad uniwersalizmu zostanie omówiony w dalszych rozdziałach.

Uwaga dla architektów:
Nie ma złych zleceń i nie ma złych klientów. Są tylko złe umowy i... brak talentu. Reszta to czynnik ludzki.

Umowa na opracowanie analiz przedprojektowych

Bardzo często, i to we wczesnej fazie rozmów z zamawiającymi, architekt wykonuje wiele prac przygotowawczych związanych z planowaną inwestycją. Najczęściej  są to:

  • ustalenie programu funkcjonalnego przyszłej inwestycji;
  • ocena lokalizacji planowanej inwestycji;
  • uzyskiwanie informacji na temat zapisu w planie ogólnym lub szczegółowym dla lokalizacji;
  • ocena w zakresie dostępności infrastruktury;
  • ogólna ocena przewidywanych kosztów inwestycji;
  • występowanie o warunki techniczne podłączeń wszelkiego rodzaju mediów;
  • studia i analizy branżowe;
  • ocena oddziaływania przyszłej inwestycji na środowisko;
  • przygotowanie harmonogramu prac inwestycyjnych.

Jest to moment, w którym architekt wstępnie spotyka się z zamówieniem. Zwykle zamawiający obiecują, że kiedy analizy udowodnią założenia ich biznesplanu odnośnie do przewidywanej inwestycji, architekt oczywiście będzie mógł liczyć na konkretne zlecenie. Praktyka, niestety, jest bardzo brutalna. Architekt wykonuje większość wyszczególnionych wyżej prac: po pierwsze – za darmo, karmiony złudzeniami przyszłej konkretnej pracy, po drugie – bez żadnej umowy. W efekcie zostaje pozbawiony  zlecenia na podstawie różnych, niejednokrotnie wymyślnych uzasadnień. Trzeba podkreślić, że tzw. etap prac przedprojektowych należy do najbardziej niewdzięcznych w całym cyklu procesu projektowania. Praca jest żmudna oraz czasochłonna, skutki prawie niewidoczne. Dlatego też znakomita większość zamawiających pomija wszelkie rozmowy na temat honorarium, uznając, że architekt dostaje szansę na przyszłą pracę. Chciałoby się głośno zapytać: „Który z architektów nie nabrał się na ten lep?”. Podany przykład wyraźnie pokazuje, jak ważne jest dbanie o własne interesy.

W sytuacji otrzymania propozycji wykonania prac przedprojektowych, w pierwszej kolejności trzeba zamawiającemu twardo powiedzieć o konieczności podpisania umowy.
I tu mamy do czynienia z jej dwoma wariantami:

  • pierwszy dotyczyć będzie prac i analiz wyżej opisanych jako samodzielne opracowanie (np. materiał zlecony sekretarzowi konkursu architektonicznego celem przygotowania warunków konkursowych). W takiej umowie należy „rutynowo” określić przedmiot prac do wykonania, termin i honorarium. Będzie to konkretne zlecenie bez żadnych złudzeń co do strony ewentualnej przyszłości – to najuczciwsze postawienie sprawy;
  • drugi, to sytuacja, w której zamawiający poprzestanie na próbie przyrzeczenia przyszłego zlecenia. Taka umowa będzie miała charakter konkretnego świadczenia wraz z przyrzeczeniem zawarcia umowy ostatecznej na opracowanie projektu architektonicznego. Ustalenia o charakterze przedwstępnym powinny zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (ostatecznej) wraz z terminem, w ciągu którego ta umowa ma być zawarta.

Jeżeli zamawiający zobowiązany do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, architekt może żądać naprawienia szkody, jaką poniósł przez niedotrzymanie przyrzeczenia. W ramach odszkodowania może żądać jedynie naprawienia szkody, którą poniósł przez niedotrzymanie warunków zawartych w umowie przedwstępnej. Warto zatem określić w niej zasady pokrycia potencjalnych strat na rzecz architekta w przypadku uchylenia się zamawiającego od zawarcia finalnego kontraktu.

Poruszając ten problem, warto rozważyć możliwość odstępstwa od umowy przedwstępnej. W praktyce może się zdarzyć – niestety, często ma to miejsce – że architekt wybrany do określonych prac przez klienta jest w tzw. zwłoce, czyli opóźnieniu z jego winy. Zamawiający może domniemywać, że taka praktyka stanowi normę w codziennej pracy tego specjalisty. Na etapie analitycznym nie ma to wielkiego znaczenia, jednak w przypadku dalszych prac projektowych zwłoka w opracowaniu dokumentacji może narazić zamawiającego na wymierne straty. Zatem zastrzeżenie w umowie przez zamawiającego możliwości odstąpienia od przyrzeczenia będzie miało pełne uzasadnienie.

Umowa o opracowanie studium programowo-przestrzennego

Pod względem prawnym sytuacja jest bardzo zbliżona do opracowania analiz przedprojektowych. Zawierana umowa również będzie miała charakter przyrzeczenia.

Świadczenia tego etapu stanowią podstawę do prawidłowego, pod względem formalnoprawnym, przygotowania wniosku o wydanie Decyzji o warunkach zabudowy (aktu administracyjnego określającego parametry przyszłej inwestycji, wydanego na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego) [Uwaga autorska: Taki stan prawny występował przed 2003 rokiem i… prawdopodobnie będzie obowiązywał przy kolejnych zmianach w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym]. Obecnie, jeśli dany teren inwestora nie jest objęty planem miejscowym, czyli jest w tzw. luce planistycznej, inwestor składa wniosek o wydanie takiej decyzji, wskazując przede wszystkim rodzaj planowanej inwestycji i oczekiwane parametry. Dla czystości logicznej niniejszej publikacji kwestie procedur planistycznych zostaną pominięte.

Teoretycznie prac związanych z tym etapem nie musi wykonywać architekt (prawo tego nie wymaga), jednak zatrudnienie go leży w dobrze pojętym interesie zamawiającego.

W studium programowo-przestrzennym świadczeniami objęte są następujące prace:

  • ustalenie podstawowych danych programowych lub technologicznych;
  • wstępna analiza możliwości zagospodarowania terenu;
  • wstępna analiza możliwości funkcjonalno-przestrzennych obiektów;
  • wstępne bilanse zapotrzebowania na media i czynniki energetyczne dla potwierdzenia możliwości ich uzyskania;
  • wstępne dane o oddziaływaniu inwestycji na środowisko;
  • orientacyjna skala kosztów;
  • wstępna analiza możliwości konstrukcyjno-materiałowych i instalacyjnych;
  • wybór standardu wykończenia i wyposażenia (standard: niski, średni, wysoki);
  • ewentualnie inne wymagania.

W studium programowo-przestrzennym nadal nie występują prace o charakterze twórczym, wiążące zamawiającego prawem autorskim. Są to bardzo dokładne analizy lokalizacyjne przyszłej inwestycji. Ktoś może powiedzieć, że w tych pracach jednak występuje element twórczy, ale nie do końca jest to prawda. Samo określenie wielkości potencjalnego przyszłego założenia inwestycyjnego wraz z jego parametrami funkcjonalno-przestrzennymi, nie ma cech dzieła – utworu (w rozumieniu prawa autorskiego). Osoba wykonująca analizy (powyżej wyszczególnione) w głównej mierze opiera się na porównaniu obowiązującego w danym kraju prawa budowlanego i przestrzennego z możliwością lokalizacyjną przyszłej inwestycji w konkretnym miejscu. Dlatego próbę wmówienia zamawiającemu, że prace na etapie studium programowo-przestrzennego będą go wiązać w przyszłości prawem autorskim, można uznać za niedorzeczność. Przy takim sposobie rozumowania dla wielu zamawiających mogłoby dojść do skutecznego sparaliżowania ich zamierzeń inwestycyjnych. Jednak architekt, któremu zlecono studium programowo-przestrzenne, bezspornie powinien zgodnie z umową otrzymać należne honorarium (umowa o dzieło), co – niestety – nie zawsze ma miejsce.

Warto jeszcze raz podkreślić, że prace na tym etapie mają charakter świadczeń zwykłych i mogą być wykorzystywane przez innych architektów przy kolejnych etapach projektowania.

Ciąg dalszy nastąpi…

 

 

 

 

 

Waldemar Jasiewicz
Waldemar Jasiewicz
Architekt IARP

przewodniczący Rady Podlaskiej Okręgowej Izby Architektów, rzeczoznawca budowlany, do 2004 roku współwłaściciel pracowni projektowej

TAGI

reklama

Warto przeczytać

Brak powiązanych artykułów.