Facebook

Architekt i jego praca, cz. II

Z:A 68

KATEGORIA: A...symetria umowy

„Inwestor, zlecając projekt architektowi, który w swoim dorobku projektowym ma wiele podobnych realizacji, może spodziewać się, że projektant o zawężonej specjalizacji jest w stanie znacznie sprawniej...

W pierwszym odcinku cyklu A…symetria umowy zostały zarysowane kategorie świadczeń architekta. W tym numerze Z:A przedstawiamy więcej informacji o stopniach złożoności współpracy na linii inwestor – projektant

I nwestor musi zachować wyjątkową czujność wobec architekta, który nie potrafi na wstępie realnie rozeznać skali trudności zamówienia i zbyt łatwo zgadza się na przyjęcie pracy, charakteryzującej się znacznie większym stopniem skomplikowania niż zlecenie standardowe. Inwestor zamiast się cieszyć, powinien zacząć się martwić w przypadku, gdy:

  • architekt nie potrafi właściwie ocenić skali trudności zadania projektowego;
  • architekt nie zna przepisów szczególnych dotyczących rozwiązań technicznych wynikających ze zlecenia;
  • architekt „zapomina”, że sam nie rozwiąże problemów technicznych bez udziału dodatkowych specjalistów;
  • architekt w ramach honorarium, za które zgadza się zrealizować zamówienie klienta, nic nie zarobi (zwykle dowiaduje się o tym po otrzymaniu rachunków od zatrudnionych specjalistów).

Zamawiający powinien mieć świadomość, że przyszły budynek wzniesiony na bazie tak realizowanego projektu może:

  • nie mieć odpowiednich parametrów technicznych;
  • być drogi w realizacji;
  • być drogi w eksploatacji.

Oczywiście może, ale nie musi. Inwestor, zlecając projekt architektowi, który w swoim w dorobku projektowym ma wiele podobnych realizacji, może spodziewać się, że projektant o zawężonej specjalizacji jest w stanie znacznie sprawniej i dokładniej niż inni koledzy „po fachu” zrealizować zamówienie. Jednak zwykle architekci o wąskiej specjalizacji są znacznie drożsi. W zamian ich wiedza pozwala na optymalizację projektu, do tego stopnia, że całkowity koszt inwestycji jest dużo niższy od wykonywanych przez architektów, którzy dopiero pierwszy raz stykają się z danym problemem technicznym. Oszczędności są zdecydowanie większe aniżeli honorarium za całą pracę projektową. Jednak inwestor może powiedzieć: „Mnie jest wszystko jedno. Jeżeli projekt, a w ślad za nim realizacja, nie spełnią oczekiwań – architekta można pozwać do sądu i to on pokryje straty, które poniosę”. ok, tyle że ta droga nie dość, że nie jest miła dla żadnej ze stron, to bywa czasochłonna. Udowodnienie architektowi świadomego popełnienia błędu w takim przypadku jest bardzo trudne, a w razie, gdy w zrealizowanym obiekcie nie występują zniszczenia mechaniczne – praktycznie niemożliwe. Zatem, jak wynika z powyższego, złożoność tego problemu jest ogromna. Dość powiedzieć, że bardzo często doświadczeni architekci mają problemy z właściwym zaszeregowaniem niestandardowych życzeń klientów. Zagadnienie to zasługuje na bardzo poważne potraktowanie. Wspomniane standardy stają się w takiej sytuacji koniecznością. I nie są tylko kaprysem środowisk architektonicznych. Jeśli nawet sami architekci mogą mieć z tym problemy, to co dopiero mówić o klientach, nawet tych z doświadczeniem inwestycyjnym. Sama tabela zaszeregowania projektowanego zadania inwestycyjnego to za mało. Istnieje realna potrzeba szczegółowego rozpisania „gwiazdek” i scharakteryzowania „prostokątów” z tabeli kt (poniższa tabela kategorii trudności). Tak stworzone standardy pozwolą, zarówno architektom, jak i klientom, uniknąć wielu niepotrzebnych dyskusji w trakcie negocjacji. Dalej czytelnik zapozna się z trzema podstawowymi typami standardów pracy wykonywanej przez architekta, czyli świadczeniami.

ŚWIADCZENIA PODSTAWOWE (P)

Dalsze rozważania będą szczegółowym omówieniem poprzednich akapitów. Powtarzające się zwroty, czy nawet przykłady, nie są przypadkowe. Kwestie związane z podstawowym zakresem prac architekta to klucz do zrozumienia istoty problemu prawidłowych relacji klient – architekt. W każdym kraju funkcjonuje wiele przepisów prawa określających, w jaki sposób należy projektować obiekty budowlane, by mogły one właściwie funkcjonować i nie oddziaływać negatywnie na bezpośrednio sąsiadujące otoczenie. Zwykle są to: Prawo budowlane, prawo o planowaniu przestrzennym, warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki oraz techniczne normy budowlane. W sytuacjach szczególnych ustawodawcy wielu państw tworzą dodatkowe akty prawne, do których projektanci muszą się stosować w całym procesie projektowania. To cechy rzutujące bezpośrednio na opisane wcześniej kategorie trudności (KT). Przywołanie aktów prawnych we wstępie tego rozdziału nie jest przypadkowe (to przeważnie w jednym z takich dokumentów szczegółowo opisana jest forma i treść projektu architektonicznego lub budowlanego). Zawierają one podstawowe standardy projektowe, których spełnienie stanowi warunek dopuszczenia obiektu do wybudowania i użytkowania. Można zatem śmiało powiedzieć, że świadczeniem podstawowym architekta jest spełnienie w minimalnym stopniu wymogów właściwych przepisów prawa regulującego procesy budowlano-inwestycyjne. Inwestor mógłby dodać: „oraz spełnieniem moich życzeń”. Oczywiście, tyle tylko, że życzenia te bardzo rzadko kończą się w ramach świadczeń podstawowych. Głównym dylematem zamawiających, z którym przychodzi się zmierzyć architektom w negocjacjach, jest sprecyzowanie zakresu świadczeń podstawowych. I choć wyżej wspomniane regulacje prawne próbują te kwestie porządkować, to postęp technologiczny współczesnego świata powoduje, że prawo zawsze pozostaje gdzieś w tyle za rzeczywistością. Czy ktoś w roku 1990 myślał o powszechnym stosowaniu technologii typu bms (Building Management System)? Opisy tzw. domów inteligentnych stanowiły barwne urozmaicenie książek typu science fiction. Jednak wraz z powszechnym i galopującym rozwojem technik elektronicznych fikcja powoli stała się rzeczywistością i z całą pewnością w połowie XXI wieku będzie standardem w projektowaniu obiektów o najprostszej nawet funkcji. Póki co, dzisiaj jest to ciągle nowość i o świadczeniu podstawowym nie może być mowy, chociaż… wdrożenie praktyczne procedur bim już teraz jest „gwiazdką” w niektórych krajach, czyli świadczeniem podstawowym. Posłużmy się przykładem: czy przy projektowaniu, np. kuchni masowego żywienia, projekt wentylacji mechanicznej jest świadczeniem podstawowym, czy nie? W większości krajów prawo stanowi jednoznacznie: projekt wentylacji należy bezwzględnie wykonać i to niejednokrotnie przy udziale rzeczoznawcy ds. sanitarnych. Jak więc traktować ten problem? Jako świadczenie podstawowe czy wydzielone? Odpowiedź nie jest taka prosta. W grę wchodzą pieniądze, a inwestor z założenia nie lubi ich wydawać. Zatem architekt musi być przygotowany na utrudnione negocjacje umowne. Przy klasyfikowaniu świadczeń zawsze będą rozbieżności pomiędzy umawiającymi się stronami. Spróbujmy wnikliwiej rozeznać się w temacie, przy jednoczesnym założeniu, że poniższe stwierdzenia są subiektywną opinią autora i nie muszą być zgodne ze zdaniami innych architektów. Otóż: inwestor pragnie zamówić projekt obiektu, w którym – według zaszeregowania do kategorii trudności – należy zaprojektować wentylację mechaniczną. Tak bowiem wynika z przepisów budowlanych. Czy projekt takiej wentylacji jest świadczeniem podstawowym? tak! Kategoria trudności, dla której przypisany jest taki rodzaj obiektu, zakłada wystąpienie technicznego utrudnienia. Zatem z założenia honorarium architekta wzrośnie. Ale tu istotna uwaga. Wynika to z faktu, że dla każdej kategorii trudności przyporządkowane są inne stawki w tabelach kalkulujących wynagrodzenie. Jeżeli więc nie występują inne życzenia inwestora w ramach tego zamówienia, to honorarium należy obliczać bez specjalnych dodatków, a wartości przyjmować, jak dla danej kategorii. Jeśli z przypisania kategorii trudności nie trzeba opracowywać danego projektu, to architekt wcale nie ma obowiązku go robić. Zatem jeżeli inwestor ma „kaprys” i chce mieć mechanicznie wentylowane pomieszczenia – to architekt może podjąć się tego zadania, ale... za dodatkowym honorarium. Istota sprawy tkwi w kwestiach finansowych. Architekt ma dwie możliwości. Pierwsza: zaszeregować „kaprys” klienta do wyższej KT („prostokąt”) i policzyć honorarium według stawek przypisanych dla tej kategorii. Druga: pozostawić główną wycenę projektu w „gwiazdce”, a „kaprys” klienta ująć w wycenie dodatkowej. To nie jest koniec tego dylematu. Jak w starej anegdocie – zawsze są dwie nowe możliwości. Otóż, kiedy architekt ma prawo podwyższyć kt, a kiedy dodać wycenę za takie opracowanie? Wydaje się rozsądnym przyjęcie następującego postępowania: jeżeli świadczenie wydzielone pozwala się ująć w ramy jakichkolwiek odrębnych specjalistycznych tabel szacowania wartości, to nie powinno być wskazań „przeskoku do prostokąta” w tabeli KT. Jeśli jednak dodatkowe życzenia są na tyle niekonwencjonalne, że nie ma możliwości znalezienia jednoznacznej metody oszacowania tych prac, to nie pozostaje nic innego, jak zmienić zaszeregowanie zadania projektowego w tabeli KT. I kolejna uwaga, czasami wystąpi zjawisko łączne: dodanie do honorarium oferty cenowej wykonanej w oparciu o inne dokumenty kalkulacyjne, aniżeli te, którymi posługuje się architekt, z równoległą zmianą zaszeregowania KT (wyjaśnianie tego problemu ma już charakter tyleż specjalistyczny, co marginalny, więc pozostaniemy przy jego zasygnalizowaniu). Taki projekt uzyskuje status świadczenia wydzielonego. Chyba proste? Nie do końca, niestety. Życie i potrzeby klientów architekta są znacznie bogatsze i  skomplikowane. Kolejny problem pojawi się w chwili, kiedy inwestor powie architektowi: ok, wiem, że projekt wentylacji musi być zrobiony, ale ja zlecę go niezależnie innemu projektantowi i chcę, aby pan obniżył mi honorarium o to opracowanie (pamiętamy, że w tym wariancie projekt wentylacji mechanicznej jest obowiązkowy). Architekt ma dwa wyjścia: powiedzieć „nie” z argumentacją, że posiada własnych specjalistów, lub zgodzić się na propozycję klienta. W negocjacjach słowo „nie” działa zawsze jak czerwona płachta na byka, więc lepiej go unikać i skorzystać z angielskiej grzecznościowej formy: „obawiam się, że...”. Zgadzając się zaś na sugestię zamawiającego, architekt powinien poinformować go, że:

  • honorarium, owszem, pomniejszy, ale dodaje pewien procent za zewnętrzną koordynację branżową;
  • zastrzega sobie weryfikację takiego projektu, bowiem elementy w nim zawarte muszą współgrać z całością dokumentacji technicznej;
  • projekt musi zostać architektowi dostarczony we wskazanym terminie, w przeciwnym razie całość zamówienia ulegnie niezawinionemu przez architekta przeterminowaniu, czyli opóźnieniu;
  • architekt nie odpowiada za prawidłowość rozwiązań technicznych oraz za ewentualne błędy popełnione przez wynajętego projektanta. Bez tych zabezpieczeń architekt może mieć poważne kłopoty, jeżeli zamawiający okaże się – nazwijmy go delikatnie – „twardym człowiekiem”.

Takich wynajętych przez inwestorów projektantów nazywa się „niezależnymi specjalistami”. W rozdziale opisującym elementy umowy zagadnienie współpracy z niezależnymi specjalistami zostanie nieco rozszerzone.

ŚWIADCZENIA WYDZIELONE (W)

Powyżej pojawiło się pojęcie świadczeń wydzielonych, czyli prac architekta, które mogą stanowić niezależne zlecenie, oraz być wykonywane niezależnie od świadczeń podstawowych (np. wydzielony projekt zieleni czy wnętrz, projekty specjalistyczne; tu właśnie mieści się nasza przykładowa wentylacja mechaniczna). Należy zwrócić uwagę na pewien istotny niuans. W pojęciu świadczeń wydzielonych mowa jest o opracowaniach projektowych stanowiących niezależne zlecenie lub, jak kto woli, „kaprys” inwestora. Projekt wnętrz nie stanowi świadczenia podstawowego. Architekt – jako projektant budynku – wyznacza w pracy o podstawowym charakterze wytyczne do projektu wnętrz. Ale inwestor, zwłaszcza taki, który buduje z zamiarem dalszej odsprzedaży części lub całości obiektu, nie wie, jaka będzie ostateczna funkcja użytkowa. Samo hasłowe określenie, np. „bar szybkiej obsługi” to za mało, aby stwierdzić, czy mówimy tu o kawiarni, o pubie lub może o innej formie prostej gastronomii. Architekt projektuje zatem dla danej funkcji podstawowe media (m.in. oświetlenie, wodociąg, kanalizację i pomieszczenia sanitarne) bez wnikania w część użytkowej technologii, o której posiadanie winien zadbać przyszły użytkownik pomieszczeń, a która na etapie projektowania obiektu nie została jednoznacznie zdefiniowana. W takim przypadku trudno jest na architekcie wymuszać (w ramach świadczenia podstawowego) zakres projektu, który najprawdopodobniej nie będzie po myśli finalnego użytkownika. Jeśli jednak – jak już wspomniano – z KT wynika, że w danym obiekcie istnieje konieczność zaprojektowania pewnego typu technologii, to trudno, należy uznać to świadczenie za podstawowe. Przykładowa wentylacja mechaniczna w tym przypadku będzie dotyczyć jedynie instalacji o charakterze ogólnym i niezbędnym do prawidłowego funkcjonowania obiektu jako całości. Technologie indywidualne to już sprawa oddzielna. Godzi się w tym miejscu zwrócić uwagę inwestorom, że jednak najlepszym rozwiązaniem – z praktycznego punktu widzenia – byłoby powierzenie tych dodatkowych czy – jak zostało to nazwane – świadczeń wydzielonych zespołowi specjalistów architekta, który zaprojektował obiekt od podstaw. Jeśli inwestor decyduje się powierzyć zlecenie innemu projektantowi, to taka praca powinna zostać w pełni skonsultowana z architektem budynku i projektantami branżowymi. Projekty wydzielone nie mogą naruszyć struktury funkcjonowania innych części budynku.

ŚWIADCZENIA DODATKOWE (D)

I wreszcie trzeci rodzaj świadczeń, jaki znajduje się w zasięgu aktywności zawodu architekta – prace o charakterze dodatkowym. W tym względzie nie ma dylematów podobnych do opisanych powyżej. Są to bowiem prace, które mogą zostać zlecone architektowi, ale wcale nie muszą. Należą do nich:

  • analizy przedprojektowe;
  • studium programowo-przestrzenne;
  • pomoc w uzyskaniu pozwolenia na budowę;
  • opracowanie dokumentacji przetargowej i specyfikacji technicznej;
  • opracowania kosztorysowe (nie mylić z przedmiarem robót);
  • powiernictwo w zakresie przeprowadzenia przetargu;
  • uczestnictwo w pracach przekazania obiektu do użytkowania;
  • prace uzupełniające do zadania głównego, takie jak: szczegółowe projekty wnętrz, makiety, wizualizacje komputerowe, dokumentacje fotograficzne, materiały o charakterze marketingowym dla zamawiającego, wszystkie prace wykonywane w oparciu o udzielone pełnomocnictwo oraz inne, których inwencja zależy od zamawiającego.

Jak przedstawia powyższe zestawienie, spektrum prac o charakterze dodatkowym jest stosunkowo szerokie. Należy dodać, że niemal każda z powyższych kwalifikacji ma swoje szczegółowe rozwinięcia. Kwestie te zostaną dokładniej opisane w rozdziale „Rodzaje Umów”. W tym miejscu należy czytelnikom zwrócić uwagę, że niektóre z prac o charakterze ponadpodstawowym w innych krajach zaliczane są do grupy prac podstawowych. Podsumujmy: sfera zakresu prac architekta i wzajemnych relacji z inwestorem jest niezwykle skomplikowana. Rozdział ten musiał się znaleźć po to, aby czytelnik w przystępny sposób zapoznał się z istotą zagadnienia. Bez elementarnej wiedzy na ten temat trudno jest siadać do stołu negocjacyjnego z architektem i zawierać umowę, której żadne postanowienie nie powinno być przypadkowe.

Ciąg dalszy nastąpi… 

Waldemar Jasiewicz
Waldemar Jasiewicz
Architekt IARP

przewodniczący Rady Podlaskiej Okręgowej Izby Architektów, rzeczoznawca budowlany, do 2004 roku współwłaściciel pracowni projektowej

TAGI

reklama

Warto przeczytać